برخی کارشناسان بحران تامین مسکن خانه‌به‌دوشان را گره به مذاکرات هسته‌ای و نتیجه آن می‌دانند، این درحالی است که سران سه قوه در مصوبه‌ای تأکید کرده‌اند که قرارداد مستأجران باید خودکار تأمین شود و دولت اعلام کرد مالکان امسال تنها اجازه افزایش ۲۵ درصد اجاره‌بها را دارند. با این‌ وجود هنوز بازار رهن و اجاره ناآرام است. محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن دراین‌باره معتقد است که نمی‌توان با دستور ۲۵ درصد اجاره‌بها را افزایش داد و یا به‌صورت اتوماتیک قراردادها را تمدید کنیم و این به‌نوعی شدنی نیست و مشکل اصلی در کمبود عرضه مسکن و افزایش تقاضا است. آنچه در ادامه می‌خوانید گفت‌وگو ایسنا با این تحلیلگر بازار مسکن است.

اگرچه دولت راه‌های مختلفی برای کنترل بازار مسکن همچون تمدید خودکار قراردادها و ... در نظر گرفته، اما امسال مستاجران شرایطی بدتری نسبت به سال قبل دارند.

بازار مسکن در واقع به‌شدت با کمبود مسکن مورد نیاز مردم مواجه است و اگرچه مسکن‌های لوکس زیادی وجود دارد، اما این خانه‌ها به‌نوعی به درد مردم نمی‌خورد و به‌شدت مسکن موردنیاز مردم کم است و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و ساخت‌وساز در رکود است. نسبت به اوایل دهه ۹۰ و ۸۰ که سالانه ۶۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد، امروز حتی میزان ساخت‌وساز به یک‌سوم هم نمی‌رسد و عرضه محدودیت دارد، از سوی دیگر مردم نیازمند مسکن هستند و این موجب فشار تقاضا شده است و به دلیل اینکه قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته، این مسئله نیز موجب شده تا آنها کیفیت مسکن خود را کم کنند و درواقع تقاضای مسکن رانده می‌شود و زمانی که مردم توان خرید ندارند، روی به اجاره مسکن می‌آوردند. همچنین وقتی توان اجاره را از دست می‌دهند، برخی نیز روی به کارتن‌خوابی، اتوبوس خوابی و ... آورده و به‌نوعی از کیفیت مسکن آنها زده می‌شود.

حتی اگر کشور رشد اقتصادی داشت و وضعیت درآمدی مردم هم خوب بود، چه‌بسا در شرایطی که عرضه مسکن همین‌قدر باشد، شاهد رشد قیمتی بالاتر مسکن خواهیم بود.

با این‌وجود هنوز شاهد رشد تقاضای مسکن هستیم؟

دقیقاً؛ حتی اگر کشور رشد اقتصادی داشت و وضعیت درآمدی مردم هم خوب بود، چه‌بسا در شرایطی که عرضه مسکن همین‌قدر باشد، شاهد رشد قیمتی بالاتر مسکن خواهیم بود.

در این شرایط وضعیت بازار اجاره مسکن بدتر می‌شود؟

به‌طورقطع نمی‌توان با دستور بتوان ۲۵ درصد اجاره‌بها را افزایش داد و یا به‌صورت اتوماتیک قراردادها را تمدید کنیم و این به‌نوعی شدنی نیست. در بیان دقیق این مسئله فرض کنیم که مستاجران را به دو گروه تقسیم کنیم؛ مستاجرانی که سال‌ها بوده‌اند و گروه دوم مستاجرانی که جدیداً وارد بازار شده‌اند یا تازه ازدواج کرده‌اند و یا اینکه خانه خود را فروخته و یا قصد دارند خانه خود را به پسرشان بدهند و ... . بنابراین دوباره این مستاجران درخواست اجاره خانه را دارند و اگر بگوییم مستاجران گروه اول که خانه در اختیار آنهاست، به‌صورت خودکار اجاره آنها تمدید شود، درواقع گروه دوم را با محدودیت بیشتری در پیدا کردن واحد اجاره‌ای مواجه می‌کنیم، چراکه عرضه مسکن کمتر از تقاضا است و آنچه برای اجاره عرضه می‌شود کمتر است، اما هرسال تعدادی هم به این آمار و تقاضای مسکن اضافه می‌شوند و به آنها فشار بیشتری می‌آید. درواقع پیدا کردن واحد اجاره‌ای برای آنها دشوار می‌شود، چه بسا تعدادی می‌توانستند با قیمت بالاتر جایگزین تعداد قبلی شوند و مستاجران قبلی براساس توان پرداختی ناچارند به حاشیه و بیرون شهر بروند و ... درواقع یک جابجایی و حق ایجاد می‌شود، پس محدودیت و مشکل مسکن و اجاره با دستورات قبلی امکان‌پذیر نیست.

متأسفانه امروز شرایطی ایجاد شده که با پول خرید یک خانه طی پنج سال پیش هم نمی‌توان خانه‌ای رهن و اجاره کرد. دلیل این اتفاق چیست؟

این شرایط دلایل متعددی دارد و معمولاً بیشتر تأکیدم بر دلایل مغفول است و اگرچه دلایلی همچون نوسانات نرخ ارز، تحریم‌ها و ... تأثیرگذارند، اما به‌هرحال حجم عرضه مسکن کم است و جزو نیازهای ضروری مردم است و باید تأمین شود و افزایش قیمت‌هایی از این ناحیه داریم، اما آنچه مهم است، در هیچ جای دنیا بخشی از تأمین مالی مسکن از طریق همان خانه تأمین نمی‌شود، اما در ایران این موضوع متداول است و از اکثر افرادی که قصد خرید خانه دارند، می‌پرسند چقدر پول نقد دارید؟ چقدر وام می‌گیرید و چقدر روی رهن همان خانه می‌توانید حساب کنید؟ بنابراین بحث تأمین مالی به‌نوعی به قیمت رهن گره می‌خورد و قیمت اجاره مسکن هم تشدید می‌شود، به‌نوعی می‌خواهیم درصدی از پول خرید مسکن را از طریق رهن تامین کنیم، درنتیجه زمانی که قیمت مسکن بالا می‌رود، اجاره نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد، چراکه بخشی از تأمین مالی مسکن از همین راه است. به‌عنوان‌مثال اگر من خانه‌ای ۵۰۰ میلیاردی را به دلیل شرایط عرضه، سه میلیارد تومان می‌خرم و کسی ملاحظه‌ام را نمی‌کند، من نیز در رهن خانه خود مراعات نمی‌کنم.

تورم چقدر در افزایش قیمت مسکن و رهن مؤثر است؟

به نسبت قیمت‌هایی که وجود دارد، مثلاً پارسال گوشت قیمتی دیگر داشت و امسال بالاتر رفته است. در این شرایط بخشی از افرادی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند، بخشی از آنها راه درآمد و تأمین زندگی‌شان از این طریق است. البته باید بگویم اگر عرضه زیاد بود، فردی که خانه داشت نمی‌توانست قیمت و اجاره خود را بالا ببرد. درواقع افزایش تقاضا و نبود خانه و درمجموع این تقاضا موجب افزایش قیمت رهن و اجاره ‌شده است، از سوی دیگر قیمت بالای رهن و اجاره ناشی از کمبودهایی در حوزه مسکن است.

موضوع مداخله‌های محدود در شرایطی که عرضه به‌شدت کم است سیاست درستی نیست و در فضایی که ودیعه مسکن را به‌صورت وام می‌دهیم، باعث افزایش تقاضا می‌شود و تعداد از افرادی که به دلیل افزایش قیمت رهن و اجاره، در آن شهر و منطقه توان اجاره ندارند، در شهرها و مناطق مجاور به دنبال خانه می‌گردند

البته امروز دولت برای کنترل شرایط مسکن مستأجران، وام ودیعه مسکن را با شرایط خاص پرداخت می‌کند.

از دو سال پیش که وام ودیعه مسکن مطرح شد، این را عنوان کردم که مثلاً تعداد کمی گوشی در بازار است و قیمت آن ۱۰ میلیون تومان است و تقاضا برای این کالا بالا است، بعد قیمت بالاتری را برای گوشی تلفن همراه تعیین می‌کنیم، چون گوشی در بازار نیست، ۱۰ نفر حاضر به خرید می‌شوند، بنابراین قیمت را به ۳۰ میلیون تومان بالا می‌بریم، در این شرایط باز هم دو نفر حاضر به خرید هستند. اما اگر در این شرایط به آن هشت نفر دیگر بگوییم برای خرید همین گوشی وام می‌دهیم، اکنون ۱۰ نفر حاضر به خرید گوشی ۳۰ میلیون تومانی می‌شوند، در این وضعیت همین گوشی ۴۰ میلیون تومان می‌شود، بنابراین موضوع مداخله‌های محدود در شرایطی که عرضه به‌شدت کم است، سیاست درستی نیست و در فضایی که ودیعه مسکن را به‌صورت وام می‌دهیم، باعث افزایش تقاضا می‌شود و تعداد از افرادی که به دلیل افزایش قیمت رهن و اجاره، در آن شهر و منطقه توان اجاره ندارند، در شهرها و مناطق مجاور به دنبال خانه می‌گردند، حالا ما به آنها می‌گوییم که برگردند، در این فضا قیمت رهن و اجاره دوباره بالاتر می‌رود.

یعنی معتقدید پرداخت وام ودیعه مسکن کار اشتباهی است؟

نخیر؛ من نه راضی به افزایش قیمت رهن و اجاره هستم و نه می‌خواهم مردم از شهرشان رانده و وارد مناطق دیگری شوند. در تحلیل علمی وقتی عرضه مسکن محدود باشد، این اقدامات اثر معکوس می‌گذارد و قیمت‌ها را تشدید می‌کند.

در این شرایط آیا مستأجران امکان خانه‌دار شدن دارند؟

اینکه امکان خانه‌دار شدن هست یا خیر، محل بحث آن اشتباه تعریف شده است. اینکه مردم قدرت این را ندارند که خانه بخرند مربوط به بحث بالا رفتن قیمت مسکن نیست. بلکه بحث اصلی این است که وقتی درآمد من کاهش می‌یابد، فقیرتر می‌شوم. بحث این است که رشد اقتصادی که باید حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد باشد، اکنون در حدود صفر یا یکی دو درصد است، درنتیجه درآمد سرانه ما منفی است. به گفته مرکز پژوهش‌های مجلس در طول هشت سال ۹۰ تا ۹۸، درآمد سرانه ما ۳۴ درصد کاهش یافته است و اگر بخواهیم آن را تا سال ۱۴۰۱ محاسبه کنیم این عدد به بالای ۷۰ درصد می‌رسد، یعنی اگر قدرت درآمدی که سال ۹۰ داشتیم را با اکنون مقایسه کنیم، متوجه می‌شویم به دلیل شرایط اقتصادی موجود، ناچاریم بر روی بسیاری از نیازهای خود خط بکشیم، مثلاً دیگر رستوران نمی‌رویم و یا به جای دو بار خرید در سال، یک بار خرید می‌کنیم و درمجموع دائم کیفیت زندگی خود را کم می‌کنیم که یکی از موارد آن کاهش کیفیت مسکن است. مثلاً می‌بینم در مرکز شهر دیگر امکان خرید مسکن ندارم، بنابراین به مناطق پایینی و حاشیه‌ای شهر رانده می‌شویم و یا دیگر توان خرید خانه نوساز نداریم و ناچار به خرید خانه قدیمی می‌شویم.

یعنی اگر رشد اقتصادی داشتیم این شرایط ایجاد نمی‌شد؟

اگر تورم به همراه رشد اقتصادی داشتیم، همانند دهه‌های گذشته و درآمد سرانه نیز افت نمی‌کرد و تورم در محدوده ۱۷ تا ۲۰ درصد بود، درنتیجه توان خرید مردم تغییر نمی‌کرد. اینکه به این شدت قدرت خرید مردم کاهش یافته، باید بالای صد سال انتظار داشت که مردم خانه‌دار شوند و اینها حاکی از گرانی مسکن نیست، حاکی از فقر و کاهش درآمد مردم است.

یعنی مستاجران دیگر امکان خرید خانه ندارند؟

درست است که صحبت از رشد اقتصادی ۴.۳ درصد در کشور می‌شود، اما اگر رشد اقتصادی را منهای رشد جمعیت کنیم، رشد درآمد سرانه ما باز کاهش می‌یابد و با توجه به اینکه فرایند فقیرتر شدن متوقف نشده است و بخش عمده درآمد سرانه ما به ۲ تا ۳ درصد بالای جامعه می‌رسد و بقیه در شرایط منفی سیر می‌کنند، بنابراین این فرایند تا زمانی که ادامه یابد، اگر همین قیمت‌ها باشد، باز هم شرایط رسیدن به خرید خانه دورتر دورتر خواهد شد. باید تأکید کنم صورت کسر، قیمت مسکن و مخرج کسر، درآمد خانوار است که درهرحال کاهشی است و تا زمانی که فرایند کاهش درآمدها متوقف نشود، متأسفانه به ازای فرایند افزایشی، شرایط خرید مسکن سخت‌تر می‌شود و در یک برآورد سرانگشتی اگر همین امروز فرایند رشد اقتصادی تغییر و رشد اقتصادی هشت درصد در سال به‌صورت پیوسته تداوم یابد، ۱۴ سال طول می‌کشد تا از نظر سطح رفاه و درآمد به شرایط سال ۹۰ برگردیم.

 درنهایت امروز یک مستأجر چند سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شود؟

با شرایط امروز و مطابق شاخص دسترسی به مسکن، این عدد برای برخی دهک‌های درآمدی جامعه به بالای ۷۰ تا ۸۰ سال رسیده و عملاً شدنی نیست، اما این شاخص چنین نیست و اگر فرایند کاهش درآمد همچنان ادامه یابد، ممکن است به ۱۵۰ تا ۲۰۰ سال هم برسد و دیگر امکان خانه‌دار شدن برای افراد نباشد، اما اگر شرایط تغییر و به فرایند ثروتمند شدن عمومی برگردد و رشد اقتصادی پایدار برقرار شود، در آن زمان امید است که ۱۵ سال بعد، شاخص موردنظر به زیر ۴۰ سال برسد، اما اکنون شرایط بد و ناگواری پیش روی مستاجران و خانه‌دار شدن آنها وجود دارد.

انتهای پیام