• سه‌شنبه / ۲۱ اردیبهشت ۱۴۰۰ / ۰۹:۱۳
  • دسته‌بندی: فارس
  • کد خبر: 1400022114318
  • خبرنگار : 50031

در گفت و گو با یک کارشناس بررسی شد:

ساختارهای تولید رانت شهری و مسئله مسکن

ساختارهای تولید رانت شهری و مسئله مسکن

ایسنا/فارس بر اساس آمار منتشره مرکز آمار ایران هر مترمربع زیربنای مسکونی تابستان ۱۳۹۹ در شهر شیراز ۷میلیون و ۸۶۹ هزار تومان معامله شد، رقمی که نسبت به فصل قبل از آن یعنی بهار ۲۱.۷ درصد رشد داشت؛ بنابراین سرمایه لازم برای خرید یک آپارتمان مسکونی ۱۰۰ متری در منطقه متوسط شهر شیراز حدود ۸۰۰ میلیون تومان بوده، مبلغی که سالانه افزایش دارد و البته از میان ۴۵۳۰ معامله انجم شده در آن دوره، بالاترین رقم حدود ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است.

به گزارش ایسنا، این آمار و ارقام نشان دهنده آنست که مسکن اکنون برای گروه درآمدی متوسط و پائین جامعه شهری در یکی از کلانشهرهای ایران، حتی از آرزو هم فراتر رفته و به رویا بدل شده است؛ لذا باید با تحلیل صحیح پیرامون موضوع مسکن، به عنوان اصلی‌ترین نیاز یک عضو جامعه ایرانی و ارتباط این مهم با توسعه شهری، راهکارهای لازم را برای مهار و در دسترس قرار دادن آن، یافت و اجرایی کرد.

یک کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری و عضو کانون کارشناسان دادگستری استان فارس در این خصوص به ایسنا گفت: موضوع مسکن را می توان به دو بخش اساسی "تامین زمین" و ساخت خانه" تقسیم کرد؛ با توجه به اهمیت بخش اول یعنی تامین زمین، به عنوان زیرساخت اصلی مسکن، که ارتباط اساسی با توسعه شهری دارد، می‌توان با تمرکز بیشتر در این مورد، به راهکارهایی برای مهار قیمت و روند افزایشی قیمت مسکن رسید.

جلال کامران‌نیا با یادآوی اینکه مبنای توسعه شهری در کشور ما طرح‌های شهری به ویژه طرح‌های جامع (ساختاری راهبردی) و تفصیلی است، گفت: در واقع مشاورین این طرح‌ها بر مبنای تحلیل‌هایی که مهمترین فاکتور آن پیش بینی جمعیت در سال انت‌های طرح هاست، نسبت به میزان زمین لازم برای گسترش شهرها اقدام و محدوده شهر را بر اساس آن پیش بینی کرده و به تصویب مراجه قانونی می رسانند. برای شهر شیراز آخرین طرح جامع (ساختاری راهبردی) سال ۱۳۸۸ به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران رسیده که محدوده مصوب آن، طرح حدود ۱۹ هزار هکتار است، که در مقایسه با طرح قبلی که در سال ۱۳۶۸ تصویب شده بود، حدود ۶ هزار هکتار افزایش محدوده داشت. البته بخشی از این اراضی در طول دوره در قالب طرح‌های ساماندهی شمالغرب و توسعه جنوب به شیراز الحاق شده بود.

طرح‌های توسعه‌ای یا رانت زا

این کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری با یادآوری اینکه اراضی الحاقی به شهر در فرایند تفکیک، مشمول ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها شده که تنها در اینجاست که بخش عمومی (شهرداری) می تواند بخشی از این ارزش افزوده را اخذ کند، گفت: متاسفانه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها که می توان گفت یکی از مهمترین قوانین توسعه شهری ایران محسوب می‌شود، به گونه‌­ای تنظیم شده که با شبهات و ابهامات فراوان و درنظر نگرفتن بخشی از حقوق عمومی یکی از زمینه های مهم تولید رانت برای مالکین و خالی شدن دست بخش عمومی از حقوق حقه است.

او با این اعتقاد که این ماده قانونی می توانست درصورت تنطیم شایسته و کارشناسی، حقوق مناسبی را نصیب کل جامعه شهری کند، گفت: سهم بخش عمومی از اراضی الحاق شده به شهرها در قالب طرح‌های توسعه‌ای، درخوشبینانه ترین حالت ۴۳.۷۶ درصد برآورد می شود، اما همین میزان هم در برخی محاسبات شهرداری ها با درنظر گرفتن معابر ناشی از تفکیک در سهم شهرداری یا معابر طرح تفصیلی کاهش یافته و در مواردی سهم بخش عمومی به کمتر از ۳۰ رسیده است. در حالیکه آنچه سبب مرغوبیت این اراضی شده الحاق به محدوده شهری و درنظر گرفتن کاربری هایی است که مالکین هیچ نقشی در این موارد نداشته و این ارزش افزوده اثر شهر و بخش عمومی بر این اراضی است.

بی‌توجهی به حقوق عمومی در توسعه شهری

کامران‌نیا ادامه داد: متاسفانه نبود درک صحیح از این موضوع در طول تاریخ توسعه شهری ایران و جانبداری همه جانبه از حقوق مالکیت خصوصی و به ویژه برخی مدیرانی که باید با درک بهتری از حقوق عمومی ضمن ارسال بازخورد اینگونه قوانین زمینه اصلاح و عادلانه شدن این قوانین را بوجود آورند با سکوت و بی توجهی در بوجود آمدن این شرایط نقش داشته­‌اند.

او خاطرنشان کرد: چنانچه اینگونه قوانین با درنظر گرفتن کلیه حقوق عمومی تنظیم می شد، می‌توان تصور کرد که چه منابع عظیمی در اختیار بخش عمومی برای تولید مسکن اجتماعی برای قشرهای متوسط به پایین جامعه در دسترس قرار می‌­گرفت و به مانند بسیاری از کشورهای توسعه یافته، شهرداری ها در ایران هم این امکان را داشتند که در حل معضل مسکن، نقش موثری ایفا کنند.

حقوق از دست رفته شهرها و شهروندان

کامران‌نیا گفت: متاسفانه درک سنتی در مورد نقش شهرداری­‌ها و توجه نکردن به مسائل حیاتی شهر باعث شده عده ای جایگاه شهرداری را به سازمانی خدماتی تقلیل داده و از نقش مهمتر این نهاد، به عنوان اولین پاسخگو در مقابل مطالبات عمومی مردم، چشم پوشی کنند.

 این کارشناس دادگستری ادامه داد: ماده ۱۰۱ قانون شهرداری­‌ها سال ۱۳۹۰، سالی که می‌توان آن را نقطه عطف بسیار مهمی در رشد شهر و افزایش ارزش اراضی شهری قلمداد کرد، اصلاح شد، حال آنکه پیش از این قانون بخش عمومی با تنطیم توافقنامه به تفکیک اراضی اقدام می‌کرد، مبنای قانونی لازم بوده تا ضمن جلوگیری از برخوردهای سلیقه ای، رویه واحدی درمورد تفکیک اراضی شهری اتخاذ شده و سهم بخش عمومی نیز به طور کامل محاسبه و اخذ شود، اما متاسفانه آنچه از قانون مذکور بیشتر استنباط شده، نبود رویه واحد در تفکیک اراضی و اخذ نشدن حقوق شهر و شهروندان به شکل کامل از ارزش افزوده تولید شده در سطح شهرهای کشور است.

او با بیان اینکه ذکر یک مثال می‌تواند اهمیت این ماده قانونی و لزوم بازنگری اساسی در آن را نشان می‌دهد، توضیح داد: در حال حاضر قیمت یک هکتار زمین زراعی خام خارج از محدوده شهر شیراز حدود یک میلیارد تومان (متری ۱۰۰هزار تومان) اما قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در مناطق متوسط به پایین در همین شهر، حدود ۵میلیون تومان است. اگر بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری­ها یک هکتار زمین زراعی وارد محدوده شهر شود و ۵۰ درصد این میزان بطور خالص به مالک برسد، ارزش این میزان زمین بیش از ۲۵میلیارد تومان خواهد شد. بطور خلاصه ارزش افزوده این زمین ۲۵ برابر زمانی‌ست که خارج از محدوده شهر قرار داشت!.

این کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری ادامه داد: با این حساب طبیعی است که صف پر ازدحام و پرعطشی را پشت درب اتاق برخی مدیران استانداری، راه و شهرسازی و شهرداری ها برای تقاضای الحاق اراضی ایشان به محدوده شهرها از لار تا آباده و از شیراز تا نی ریز شاهد باشیم. این ارزش افزوده که حتی با عنایت به آیه شریفه "لیس للانسان الا ما سعی" که بیان می فرماید برای انسان چیزی جز تلاشش درنظر نمی گیریم، شرعا نیز متعلق به بخش عمومی است.

حقوق مردم در جیب سفته بازان و دلالان

کامران‌نیا گفت: در واقع رانتی که حاصل تلاش مالکین نیست و به سبب وارد شدن به محدوده شهرها به اراضی تعلق می گیرد و متعلق به بخش عمومی است، درنتیجه عدم آگاهی برخی نمایندگان، مسئولین و کارشناسان به ویژه در یک دهه گذشته نصیب مالکین و سرمایه داران شده و بخش عمده آن در چرخه دلالی و سفته بازی زمین وارد شده و بالارفتن قیمت مسکن، انحصاری شدن زمین بعنوان مهمترین نهاده تولید مسکن و نهایتاً نارضایتی و اعتراض عمده شهروندان بعنوان مصرف کنندگان نهایی این کالا را به دنبال دارد. 

او اضافه کرد: کمیسیون ماده ۵ و کارگروه امور زیربنایی و شهرسازی به عنوان مرجع تغییر کاربری و الحاق اراضی به محدوده شهرها در هر استان، یکی دیگر از ارکان تولید ارزش افزوده در شهرها محسوب می شوند. با برخی تصمیمات این دو نهاد نیز سالانه هزاران میلیارد رانت به نفع مالکین و صاحبان اراضی ایجاد می‌شود که یکی از دلایل بسیار مهم هجوم مالکین در صف انتظار این کمیسیون­ هاست.

راهکار جلوگیری از رانت زمین در شهرها

کامران‌نیا تاکید کرد: اصلاح ماده ۵ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران که بیش از نیم قرن سبب ساز این وضعیت شده و حذف امضاهای طلایی برخی افراد، ضمن جلوگیری از زمینه های ایجاد رانت و سودهای بادآورده برای برخی مالکین و محاسبه دقیق ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و کسب آن توسط بخش عمومی می تواند به خلق ساختاری بینجامد که در آن مسئولیت اداری منحصر به خدمت شده و مسابقه کسب پست های با امضاهای طلایی نیز برچیده خواهد شد.

او اضافه کرد: در واقع به نظر می رسد وقتی زمینه تولید رانت و سودهای بادآورده صرفاً طی تصمیمات یک جلسه در جامعه ای فراهم آید، چندان تفاوتی بین افراد وجود ندارد و آنچه می تواند از انحراف و فساد در این زمینه جلوگیری کند، در واقع اصلاح ساختارها و از بین بردن زمینه های ایجاد رانت و سودهای باد آورده و ضبط آن به صاحبان واقعی این ارزش افزوده که همانا بخش عمومی است، می تواند راهگشا باشد. در دهه گذشته این موضوع باعث شده تا کمتر کسی به فکر اصلاح این ساختار تولید رانت در شهرها بیفتد و کمتر پیشنهادی برای اصلاح این وضعیت ارائه شده است.

این کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری با یادآوری اینکه یکی از دلایل بحران مسکن در کشور موضوع تامین زمین است و برخی قوانین و روند انجام امور، منجر به تولید رانت شدید و حدود ۲۵ برابری برای مالکان اراضی شده است، گفت: قطعا باید سهم بخش عمومی که عامل و باعث ایجاد ارزش افزوده اراضی در شهرها و کسب سودهای کلان توسط مالکان اراضی شده است، دقیق مشخص شده و در فرصت امروز جامعه که مجلس آن به دنبال چاره جویی برای حل مسائلی این چنینی است، زمینه اصلاح را فراهم کرد.

کامران‌نیا در ادامه و با بیان اینکه با اصلاحاتی می‌توان حقوق عمومی در شهرها را احیاء کرد، گفت: یکی از این راهکارها، اصلاح سریع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری هاست، به گونه ای که حداقل ۸۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده از الحاق اراضی به محدوده شهرها (طی فرایند تهیه طرحهای توسعه شهری(جامع تفصیلی) یا به درخواست مالکین، به بخش عمومی تخصیص یابد.

این کارشناس ارشد شهرسازی گفت: در این مسیر، ماده ۵ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران باید به گونه ای اصلاح شود که کلیه اراضی و املاکی که در کمیسیون مذکور تغییر کاربری پیدا می کنند، ۸۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده به بخش عمومی تخصیص یابد.

کامران‌نیا، همچنین افزود: در این راستا حداقل ۵۰ درصد از منابع حاصل از اصلاح مواد فوق صرفاً باید برای تامین مسکن طبقات متوسط و پایین جامعه با محوریت شهرداری ها، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، کمیته امداد امام خمینی و بهزیستی اختصاص یابدو البته می‌توان با مشارکت این نهادها، آیین نامه اجرایی را در این موضوع تدوین و تصویب کرد.

انتهای پیام

  • در زمینه انتشار نظرات مخاطبان رعایت چند مورد ضروری است:
  • -لطفا نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • -«ایسنا» مجاز به ویرایش ادبی نظرات مخاطبان است.
  • - ایسنا از انتشار نظراتی که حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های دین مبین اسلام باشد معذور است.
  • - نظرات پس از تأیید مدیر بخش مربوطه منتشر می‌شود.

نظرات

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.