شعار عبدالعلي‌زاده اين بود که به‌جاي سياست‌هاي طرفدار تقاضا بايد سياست‌هاي مبتني بر عرضه را بر بخش مسكن حاكم كنيم
اما در اين زمينه دقيقا همان سياست‌هاي نادرستي را دنبال کردند كه قبل ‌از آن آقاي كرباسچي دنبال کرده بودند
آقاي کرباسچي به ساختمان‌هاي سه طبقه و بالاتر يارانه مي‌دادند و انبوه‌سازي به اين معني تلقي مي‌شد 
سياست مسكن در آن زمان، مشاركت مجموعه سوداگري و فروش تراكم بود

كمال اطهاري:
به نظر من آقاي دكترمنصوري درباره آقاي عبدالعلي‌زاده وزير سابق مسکن و شهرسازي كم لطفي كرده‌اند؛ به اين دليل که ايشان با اين شعار به وزارت مسكن آمدند كه عرضه مسكن در سال 76 كم بوده است و معتقد بودند تا آن زمان تنها سياست‌هاي طرفدار تقاضا بر بخش مسكن حاكم بوده است؛ در حالي كه به‌جاي سياست‌هاي طرفدار تقاضا بايد سياست‌هاي مبتني بر عرضه را بر بخش مسكن حاكم نماييم.
البته ايشان پس از آن به طرح سياست‌هاي انبوه‌سازي پرداختند، اما در اين زمينه دقيقا همان سياست‌هاي نادرستي را دنبال کردند كه قبل ‌از آن آقاي كرباسچي دنبال کرده بودند.
آقاي کرباسچي به ساختمان‌هاي سه طبقه و بالاتر يارانه مي‌دادند. به عبارت ديگر، سياست مسكن در آن زمان، مشاركت مجموعه سوداگري و فروش تراكم بود. نتيجه سياست‌هاي غلط آقاي کرباسچي افزايش 60 درصدي قيمت مسكن در تهران، هم‌زمان با آغاز به كار آقاي عبدالعلي‌زاده بود.

خبرنگار:
اين سياست تنها منجر به افزايش قيمت در تهران شد؟

كمال اطهاري:
خير. اين مساله در سياست عمومي برنامه مسکن وجود داشت. در واقع سياست طرفداري از عرضه کم شد و به جاي آن، انبوه‌سازي به معني دادن يارانه به ساختمان‌هاي 3 طبقه و بالاتر تلقي شد.

در دهه‌ي 50 سياست‌هاي ديگري براي انبوه‌سازي و صنعتي‌سازي وجود داشت؛
سازمان برنامه و بودجه، 80 درصد امور زيربنايي شهرك‌ها را به سازندگان وام مي‌داد

در دهه‌ي 50 سياست‌هاي ديگري براي انبوه‌سازي و صنعتي‌سازي وجود داشت؛ در چارچوب اين سياست‌ها، سازمان برنامه و بودجه، 80 درصد امور زيربنايي شهرك‌ها را به سازندگان وام مي‌داد. شهرك‌هايي نظير اكباتان با همين سياست ايجاد شدند.

به اعتقاد من سوداگري در بخش مسكن يك واقعيت بوده و هست و من دراين‌رابطه، چندين مقاله نوشته‌ام كه يكي از آن‌ها "افسانه‌ي بخش ساختمان" نام دارد. بايد بگويم كه اين سياست‌هاي اشتباه خود باعث مي‌شود حاشيه‌نشيني به سرعت در ايران گسترش يابد و حتي طبقه ميان‌درآمد از دور بازار مسکن حذف شوند.

اين سياست‌ها همچون حبابي است كه به زودي خواهد تركيد، چنان‌كه همين اتفاق هم افتاد. من به همراه دوستان ديگر در بخش مسكن، از سال 78، 79 به شدت اين‌گونه سياست‌ها را نقد کرده‌ايم. ما مساله سوداگري را به هيچ وجه مخالفت با توليد مسكن تعريف نمي‌كنيم، بلكه در بررسي‌هايي كه انجام داديم به اين نتيجه رسيديم كه سياست‌هاي اشتباه گذشته،‌ سبب افزايش قيمت زمين مي‌شود و درنهايت آن را از دسترس طبقه متوسط جامعه خارج مي‌كند.

در سياست‌هايي كه محل تلاقي شهرسازي با برنامه‌هاي مسكن مي‌شود بايد از همان ابتدا مکان‌ مشخص باشد
رانت:
حاصل پيوند عرضه زمين با تراكم قابل خريد و فروش

اگر بازار زمين از بهره‌ي مالكانه خارج نشود،‌ بازار مسكن را نمي‌توان به صورت سرمايه‌دارانه تشكيل داد، به همين دليل قوانين كشورهاي غربي، مانع از رانت‌جويي در بخش زمين مي‌شوند

ملي شدن زمين، از وظايف انقلاب‌هاي بورژوايي بود نه سوسياليستي!
تمام قوانين غرب، مانع رانت‌جويي در بخش زمين مي‌شوند
در تمام قانون‌هاي اعمال شده در مورد زمين از انقلاب كبير فرانسه تا‌كنون، رانت تفاضلي غيرقانوني ‌است

علت اين است كه در سياست‌هايي كه محل تلاقي شهرسازي با برنامه‌هاي مسكن مي‌شود - يعني همان مقوله تراكم و عرضه زمين- بايد از همان ابتدا مکان‌[عرضه تراكم] مشخص باشد؛ اين بسيار مهم است. 

كمال اطهاري:
اين مسئله باعث افزايش قيمت مسكن مي‌شود. هنگامي كه شما عرضه زمين را با تراكم قابل خريد و فروش، پيوند مي‌زنيد ؛ امكان رانت تفاضلي را ايجاد مي‌كنيد. رانت تفاضلي در تمام قانون‌هايي كه در مورد زمين اعمال شده، از انقلاب كبير فرانسه تا‌كنون، غيرقانوني ‌است.
توجه كنيم كه ملي شدن زمين، از وظايف انقلاب‌هاي سوسياليستي نبود، ‌بلكه از وظايف انقلاب‌هاي بورژوايي بوده است. دليل آن اين است كه اگر بازار زمين از بهره‌ي مالكانه خارج نشود،‌ بازار مسكن را نمي‌توان به صورت سرمايه‌دارانه تشكيل داد و به همين دليل است كه قوانين كشورهاي غربي، مانع از رانت‌جويي در بخش زمين مي‌شوند.
رانت‌جويي به اين معني است كه از كالايي بي آن‌كه فعاليتي روي آن انجام گيرد تا به ارزش آن افزوده شود و تنها ‌از بابت فعاليت باقي افراد جامعه، سود کسب شود.

در آستانه‌ي سال 80 نسبت زمين در توليد ناخالص ملي 30 درصد بيشتر از اين ميزان در دوران قبل از انقلاب بود
در شهر كرج از سال 79 تا سال 83 متوسط رشد زمين، 65 درصد بوده است

اطهاري:
نسبت وجود زمين در توليد ناخالص ملي در نيمه‌ي دهه‌ي 50، 10 درصد بود، اما در آستانه‌ي سال 80 به حدود 30 درصد افزايش پيدا كرد است.
هنگامي که قيمت زمين سالانه 60 الي 70 درصد رشد مي‌يابد، به عنوان مثال در كرج از سال 1379 تا سال 1383 متوسط رشد زمين، 65 درصد بوده است ، به عبارت ديگر نرخ تورم در اين دوره از متوسط 15 درصد بيشتر نبوده است و اين همان رانت‌جويي است كه پيش از اين عرض كردم.
برمبناي يك قاعده‌ي شهرسازي، امكان فروش تراكم هميشه وجود دارد. قانون بسيار ارزنده‌اي در سال 64، تصويب شد با اين مضون که هر تغييري مي‌توانيد در تراكم اعمال کنيد، اما بايد ارزش اضافه‌اي را كه از افزايش تراکم ايجاد مي‌شود، مستقيما صرف تامين نيازهايي كنيد كه اين تغيير طرح تراكم جمعيت در آن محيط ايجاد كرده است.
البته اولين کار شوراي عالي معماري و شهرسازي اين بود که عكس كاري را كه در گذشته آقاي كرباسچي انجام داده ‌بود،انجام تا بلکه بتواند مال‌شويي بكند. زيرا عمل کرباسچي غيرقانوني بود و به ديوان عدالت اداري عليه آقاي كرباسچي شكايت شده بود. اولين كار آقاي عبدالعلي‌زاده همين بود و اين، همان رانت‌جويي است. 

تهران براي تهراني‌ها يك شعار واقعي نيست در نتيجه جاي مطرح کردن ندارد
ظرفيت توليد واحد مسکوني در مناطق شهري كشور ‌600 هزار واحد است
70 ميليون متر مربع، ظرفيت توليد مسكن در كشور
اين يک افسانه است قسط بانكي‌اي را كه حتي 30 درصد از قيمت مسكن در شهر تهران را پوشش نمي‌دهد، براي گروه‌هاي كم درآمد اختصاص دهيم

اعظم خاتم: 
اين مصوبه را لغو كرد يا مصوبه‌ي ديگري به‌جاي آن داد؟!

كمال اطهاري:
مصوبه‌اي داد به اين معني كه هر كار مي‌خواهيد مي‌توانيد در مورد تغيير جمعيت انجام دهيد و در واقع با اين‌كار طرح‌هاي جامع را از درون اسناد جمعيتي خارج كرد. سيستم موجود تمايل دارد سرمايه‌گذاري ‌به صورت منطقه‌اي ‌باشد،‌ البته از لحاظ ابزاري، در دهه‌ي 50، زماني كه مي‌خواستند مجتمع‌سازي و انبوه‌سازي كنند، 80 درصد امور زيربنايي را به بخش خصوصي و شهرك‌سازي وام مي‌دادند تا بتوانند به ساختمان‌هاي مثلا 3 طبقه به عنوان انبوه‌ساز يارانه بدهند و بعد الگوي مصرف را هم از مقوله‌ي يارانه حذف نمايند.[ ترجيحي نسبت به سازندگان واحد‌هاي كوچك ديگر وجود نداشت] يعني به‌واقع شعارهايي كه درباره حقوق شهروندي و ... داده مي‌شد، حداقل مزيتش اين بود كه طي برنامه‌ي دوم توسعه و عمران، در شهر تهران به 75 متري يارانه تعلق مي‌گرفت و در شهرهاي بزرگ ديگرهم، به 100 متري و بالاتر يارانه مي‌دادند، كه ايشان اين حد را در شهر تهران برداشتند.

ظرفيت توليد واحد مسکوني در مناطق شهري كشور ‌600 هزار واحد است. به عبارت ديگر ظرفيت توليد مسكن در كشور ما، 70 ميليون متر مربع است. به راحتي اين امكان وجود دارد كه با يك الگوي مصرف سنجيده و با همپوشاني برنامه‌ريزي مسكن و شهري به صورت منطقه‌اي، با متوسط 100 مترمربع، بيشتر از 600 هزار واحد مسکوني در سال ساخته شود. از طرفي، افسانه اين جاست كه قسط بانكي‌اي را كه 30 درصد از قيمت مسكن در شهر تهران را نيز پوشش نمي‌دهد، براي گروه‌هاي كم درآمد يعني 4 دهک پايين جامعه، اختصاص دهيم. خوب مي‌دانيد اين کار عملي نيست. بعد سخن اين باشد كه اين گروه‌ها را در شهر تهران نگاه داريم. بنابراين تهران براي تهراني‌ها يك شعار واقعي نيست در نتيجه جاي مطرح کردن ندارد.

تصور مي‌كنم طي 10 سال آينده، اقشار كم درآمد تنها توانايي خريد يك اتم از مسكن تهران را داشته باشند 
قيمت زمين با سياست تراكم فروشي به 2 ميليون تومان رسيده است
طبق آخرين آمارگيري، قيمت زمين در شهرهاي جديد با حاشيه برابر است

حاشيه‌نشين‌ها، تهراني هستند و زمين را با همان قيمت عرضه شده در شهرهاي جديد مي‌خرند
اصولا ‌عوام‌فريبي است كه بگوييم تهران براي تهراني‌ها
تعداد شهر‌هاي جديد موفق جهان بيش‌تر از 200 ، 300 عدد است

آيا تا به‌حال از خود پرسيده‌ايد که چگونه مي‌توانيد زميني كه قيمت آن متري 2 ميليون تومان است را به اقشار کم ‌درآمد عرضه کنيد؟! آيا جز مصادره كردن آن از بخش خصوصي راه ديگري داريد؟! يعني همان کاري كه در گذشته زمين شهري انجام مي‌داد. بنابراين چرا طرح جامع را مقصر مي‌دانيد؟ شما مي‌توانيد قانوني وضع کنيد و زمين‌ها را مصادره كنيد. اگر هم نمي‌خواهيد چنين کاري کنيد، تصور مي‌کنيد تا چه اندازه توان يارانه دادن داريد تا زمين 2 ميليون توماني را هم پاي درآمد كم درآمدها مسكن بسازيد؟! تصور مي‌كنم که طي 10 سال آينده، اقشار كم درآمد تنها بتوانند يك اتم از كل مسكن تهران را بخرند. البته اگر شانس بياورند!

در واقع مساله اين است كه قصد نداريم در طرح جامع خودمان را بازي دهيم؛ بسيار روشن است. قيمت زمين با يك سياست تراكم فروشي به 2 ميليون تومان رسيده است، آن وقت بگويم كه آن را به كم درآمدها بدهيد!‌ آيا اين مضحک ‌نيست؟! به ياد دارم که زماني گفتند نمي‌توانيد بيشتر از 1000 متر زمين داشته باشيد، باقي را بايد بدهيد به دولت تا تقسيم كنيم. خوب اگر كسي اين را مي‌گويد بايد سازو كار و ساختار متناسب آن را نيز ايجاد كند.

اصولا ‌عوام‌فريبي است كه بگوييم تهران براي تهراني‌ها. زيرا 80 در‌صد از خانوارهاي ساكن تهران به دليل ضعف مالي نمي‌توانند در تهران بمانند و به پيرامون آن مي‌روند. به عبارتي اکثريت حاشيه‌نشين‌ها، تهراني هستند و زمين را با همان قيمت عرضه شده در شهرهاي جديد مي‌خرند. در شهرهاي جديد، يك قطعه زمين را حداقل متري 250،‌ 300 مي‌فروختند ‌ و وقتي يك خانوار نمي‌تواند آن را بخرد، مي‌تواند به جاي آن يك قطعه زمين 100 متري بخرد.

طبق آخرين آمارگيري كه خود انجام دادم، در شهرهاي جديد قيمت زمين با حاشيه برابر است. در نتيجه بسياري از كشورهايي كه گرفتار رشد جمعيت هستند، مجبورند به شهرهاي جديد بروند، كه تعداد شهرهاي موفق آنها نيز بيشتر از 200 ، 300 عدد است.

فروش زمين به قيمت روز از سوي دولت بدترين قانون در چند ساله‌ي گذشته بود

بحث اين است که زميني که از قطعه‌بندي زمين كه محل تلاقي برنامه مسكن و برنامه شهري است، عرضه مي‌شود متوسط قيمت آن از لحاظ مالي براي قشر كم درآمد قابل پذيرش نيست.

هنگامي که به خانواده‌اي مي‌گويند به يک ساختمان 4 طبقه برويد، چندين مشکلي در پيش روي آن‌ها پديد مي‌آيد. اول اين‌که نمي‌توانند تشکيل تعاوني دهد؛ يعني نمي‌داند با همکاري و مشارکت چه كسي ساختمان 4 طبقه بسازد؟! دوم، به او هيچ كمك فني داده نمي‌شود. او چه بايد بکند؟

از سوي ديگر، دولت گفته است كه من اين زمين‌هايي را كه قبلا با قانون زمين شهري از بخش خصوصي گرفته شده است، در برنامه سوم تثبيت مي‌كنم. كه اين بدترين قانوني بود كه در اين چند ساله در اين مورد گذشت. يعني زمين را به قيمت روز بفروشند و بعد آن‌را براي مردم كم درآمد، واحد مسكوني استيجاري بسازند. يعني آن قانوني را كه براي سلب مالكيت از بخش خصوصي به دولت داده شده بود و درباره‌ي تثبيت قيمت‌ها به نفع اقشار كم درآمد جامعه بود، به اين قانون تبديل شد كه خود اين نيز در واقع يكي از عوامل اين رانت‌جويي بود.

سوداگري، به شدت ‌ناشي از سياست‌هاي نادرست بخش مسكن بوده است

فكر مي‌كنم كه سوداگري، به شدت ‌ناشي از سياست‌هاي نادرست بخش مسكن بوده است كه دقيقا هماهنگ با سياست‌هاي نادرستي بود كه آقاي منصوري به‌ آن اشاره داشتند و‌ از لحاظ سياست‌هاي برنامه‌ريزي شهري و مديريت شهري صحيح نبوده است.

مديريت شهري‌اي كه درآمد خود را به تراكم فروشي وابسته كند، زماني كه تمام اسناد مديريت شهري مي‌گويد حتي حق مرغوبيت را خارج بكنيد، به خصوص از سيستم درآمدي، چه طور مي‌شود که به يک سيستم ناكارآمد و نادرست روي مي‌آورند؟! يعني خلاف قانون‌هاي قبلي خود، از جمله قانون سال 64، که کاملا هم کار كارشناسي شده بود، عمل مي‌نمايند.

آن‌ها حتي به کار كارشناسي سال 64 عمل نكردند، حالا شما درباره‌ي جمعيت سال 65 صحبت مي‌كنيد! چه فايده دارد که دكتر زنجاني مدام بگويد رشد جمعيت را ادامه ندهيد، وحشتناك است و به فاجعه کشيده مي‌شود؟ در مورد آن گزاره تراكمي ‌كه گفتيد بايد بگويم مساله تراكم و اين سياست مسكن كه بايد بگويد كجا، كي و با چه قيمتي و به چه تعدادي، بايد يك امر کاملا سنجيده باشد و آن را نمي‌شود تقليل داد به اقتصاد خرد، کلان يا اقتصاد مسکن و ... . زيرا مقولاتي چون بهره‌وري جامعه در آن وجود دارد و بايد به آن‌ها توجه داشته باشيد.

در واقع درمقوله‌ي بهره‌وري جامعه، بايد رشد بهره‌وري شهرتان بيش‌تراز رشد جمعيتي‌تان باشد و اگر اين اتفاق نيافتد، نمي‌توانيد هزينه‌هاي شهرتان را بپردازيد. اين، يكي از سياست‌هايي است كه بايد جمعيت را سنجيده كند و ما اين كار را كرديم. شما نمي‌توانيد مانند توكيو چند طبقه بسازيد. ما هنوز در مورد مترو، به 7 خط ديگر نياز داريم اما سرمايه کافي نداريم. حال از كجا بايد اين سرمايه را تامين کنيم؟! از درآمد نفت يا از درآمد مردم؟! مگر نمي‌گوييم هزينه‌ها را بايد از شهر بگيريم؟!

كارشناسان بايد در سال 65 اين وضعيت را پيش بيني مي‌كردند

ستاريان:
 در اين كارگاه قرار بود كه گزاره به گزاره پيش برويم. به اين معني كه بحث درباره يك موضوع به نتيجه برسد و سپس به موضوعات بعدي بپردازيم .
اگر آقاي دكتر منصوري از وزيرمسكن انتقاد كردند، به اعتقاد من كارشناسان بايد مورد نقد قرار گيرند. به بيان ديگر زماني كه در سال 65 آمار توليد اعلام شد، كارشناسان بايد در تحليل اين آمار وضعيت امروز را پيش بيني مي‌كردند و اين تحليل را در اختيار مسوولين قرار مي‌دادند تا مسوولين با توجه به اين آمار در تصميم‌گير‌هاي‌ خود تجديد نظر ‌كنند.
اگر بخواهيم به طور دقيق به بررسي مسئله‌هاي طرح شده در گفته‌هاي آقاي اطهاري و سركار خانم خاتم بپردازيم، هر يك از آن‌ها جلسات و كارگاه‌هاي مفصلي  را مي‌طلبد. من تنها به نكته‌اي كه مورد بحث بود مي‌پردازم.

با طرح بحث سوداگري در مسكن نبايد ذهن‌ها را منحرف كرد
واقعيت اين است كه عرضه و توليد مسكن در شهر تهران با مشكل مواجه است

با طرح بحث سوداگري در مسكن نبايد ذهن‌ها را منحرف كرد، واقعيت اين است كه عرضه و توليد مسكن در شهر تهران با مشكل مواجه است، آقاي عبدالعلي‌زاده طرحي براي نياز مسكن ايران به مجلس ارايه دادند كه نياز مسكن در ايران را 600 هزار واحد مسكوني اعلام كردند، زماني‌كه اين طرح وارد بحث‌ شد، نياز را 900 هزار واحد اعلام كردند، با افزايش فشار گفته شد نياز مسكن يك ميليون واحد است، در آخر 200 هزار واحدي كه احتياج به تخريب و نوسازي داشت را اضافه كردند و نياز مسكن را يك ميليون و 200 هزار واحد مسكوني اعلام كردند، اين در حالي است كه اعداد و ارقامي كه در سطح كشور براي شهري و روستايي در اين دهه نياز داريم يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني است، فرض را بر اين بگذاريم كه قصد توليد همان 600 هزار واحد را داريم، سيمان و آهن موجود به سختي اجازه‌ي توليد 600 هزار واحد(ميانگين 100متري) را مي‌دهند.

آيا هر زميني مورد رانت‌جويي قرار مي‌گيرد؟
چرا هر زميني كه به نام كاربري مسكوني خوانده مي‌شود، مورد رانت‌جويي و سوداگري قرار مي‌گيرد؟
پاسخ:
سوداگري تنها در بستر كمبود عرضه‌ي مسكن معنا پيدا مي‌كند
طرح بحث سوداگري بدون توجه به كمبود مسكن معنايي ندارد

در اين كارگاه گفته شد زمين مورد رانت‌جويي قرار گرفته است و تا زماني‌كه زمين از رانت‌جويي خارج نشود، نمي‌توان نياز مسكن را برطرف كرد. پرسش من اين است كه كدام زمين و چرا رانت‌جويي؟
 آيا هر زميني مورد رانت‌جويي قرار مي‌گيرد؟ آيا زميني كه كاربري پارك و فضاي سبز دارد مورد رانت‌جويي قرار مي‌گيرد؟ چرا زميني كه مخصوص مسكن است مورد رانت‌جويي قرار مي‌گيرد؟ براي پاسخ به اين پرسش بايد به پرسشي كلي تر  پاسخ دهيم؛ اين كه چرا بازار مسكن با اين مشكلات مواجه شده است؟ چرا هر زميني كه به اسم كاربري مسكوني خوانده مي‌شود، مورد رانت‌جويي و سوداگري قرار مي‌گيرد؟ پاسخ اين است كه سوداگري تنها در بستر كمبود عرضه‌ي مسكن معنا  پيدا مي‌كند و طرح بحث سوداگري بدون توجه به كمبود مسكن معنايي ندارد.

معناي سوداگري چيست؟
اگر سوداگري را به معناي معامله تلقي كنيم، مفهومي مثبت مي‌يابد، اما اگر به معناي احتكار تلقي شود، مفهومي منفي خواهد داشت

احتكار مسكن به معناي فراگير آن در كشور ما وجود ندارد، تنها مصاديق نادري مي‌توان براي يافت

در جلسه‌ي گذشته علت كمبود مسكن را تنها سوداگري خواندند، اما باز هم پرسش من اين است كه اساساً معناي سوداگري چيست؟ اين كه گفته مي‌شود مسكن مانند كالاهاي ديگر داراي بازار سوادگري است، براي من قابل قبول نيست. روشن است كه اگر معني سوداگري را "معامله كردن در بازار" تلقي كنيم، كار بسيار خوبي است و با توجه به اين معني، سوداگران نيز انسان‌هاي شريفي هستند، اما اگر سوداگري را به معناي احتكار و بلوكه كردن كالا تلقي كنيم، معناي بدي است كه باعث تخريب اقتصاد مي‌شود.
اين در حالي است كه احتكار و بلوكه كردن در مسكن به معناي  واقعي و فراگير آن  در كشور ما وجود ندارد و تنها مصاديق نادري مي‌توان براي آن يافت با انجام مطالعه‌ي دقيق در مورد ضريب مسكن خانه‌هاي در تهران، مشاهده مي‌كنيم ضريب مسكن خالي در تهران دقيقا برابر ضريب مسكن خالي در دنيا است. بنابراين اگر اين ضريب به تنهايي مي‌توانست منجر به رشد پديده‌ي سوداگري شود، بايد معضلات بازار مسكن كشور ما در اين كشور‌ها نيز مشاهده مي شد.

فرآيندي سالم در بستر يك اقتصاد بيمار
بيماري آن كمبود عرضه‌ است
صورت مسئله را گم نكنيم

بسيار نادر اتفاق مي‌افتد كه فردي تعداد زيادي  خانه را خريداري  كند و آن‌ها را خالي بگذارد و بعد از چند وقت آن‌ها را بفروشد، اما اگر شخصي با پيش خريد مسكن، قصد سرمايه‌گذاري داشته باشد تا زماني كه ساخته شد آن را گران‌تر بفروشد عمل خوبي است و در اقتصاد درست است، اين فرد با انتقال سرمايه‌اش به بخش مسكن به توليد كننده كمك كرده و پس از اتمام مسكن با قيمت گرانتر آن را فروخته است، اين‌ معاملات در يك فرآيند‌ سالم اقتصادي صورت مي‌گيرند، اما اين فرآيند در يك بستر اقتصادي بيمار قرار دارد، بيماري آن كمبود عرضه است.  از اين رو طرح مسائل گفته شده باعث مي‌شود كه دوباره‌ صورت مسئله را گم كنيم، و به دنبال راه‌حل‌هايي باشيم كه حل مسئله نيست.
البته هرگز مقصود من بي توجهي يا ناديده گرفتن ضرورت وضع ابزارهاي مالياتي و قانوني براي مواجهه با اين پديده نيست، بلكه مقصود اين است كه اگر دو مسئله‌ي كمبود عرضه و  آن‌چه كه تحت عنوان سوداگري از آن ياد مي‌شود را در بازار مسكن مورد توجه قرار دهيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه سوداگري خود معلول كمبود عرضه و نتيجه‌ي آن است.

روزي كه طرح شهرك‌هاي اقماري به مجلس رفت اعلام شد اين شهرك‌هاي در دنيا جواب نداده است، اما توجهي نشد

هشتگرد؛
1200 هكتار زمين واگذار شده
20 هزار نفر جمعيت
كه تنها حدود 3 هزار نفر آن‌ها تهراني اند، باقيمانده افرادي هستند كه آن جا را پله‌اي براي مهاجرت به تهران تلقي كرده بودند

نكته‌ ديگري كه بايد تذكر دهم اين است كه اتفاقاتي راكه در ساخت و سازهاي انجام گرفته در شهرك‌هاي اقماري افتاد، نمي‌توان به مسائل ساخت و ساز در درون شهر تهران تعميم داد.
درباره‌ي شهرك‌هاي اقماري مانند هشتگرد بايد گفت، در اين شهرك‌ها افراد ساكن تهران زمين‌هايي را در اين شهرك‌ها خريداري كردند با هدف اين‌كه بهاي اين زمين‌ها رشد و توسعه يابد، اما اين اتفاق نيفتاد. همان طور كه خانم خاتم عنوان كردند هزار و دويست هكتار واگذار شده در حالي كه تنها 20 هزار نفر جمعيت در آن ساكن شدند، به همين دليل افرادي كه قطعاتي را كه خريداري كردند هم‌اكنون به دنبال آن هستند كه قطعات خود را بفروشند، اما چرا اين اتفاق افتاده است؟ آيا سوداگري وجود نداشته است؟ سرمايه هنگفت و پتانسيلي بالايي براي ساخت شهرك هشتگرد هجوم آورده بود كه براي گروه‌هاي كم‌درآمد مسكن بسازد اما به علت ‌هاي مختلف با شكست مواجه شد. البته روزي كه طرح شهرك‌هاي اقماري براي تصويب به مجلس رفت، عنوان شد در هر جاي دنيا كه شهرك‌هاي اقماري طراحي شده پاسخ نداده است، اما به اين مسئله توجهي نشد و اكنون مجال پرداختن به چرايي اين امر نيست، اما ذكر همين نكته تا حدودي كافي است كه در بررسي شهرك هشتگرد مشاهده ‌مي‌شود، از 20 هزار نفر تنها 2 يا 3 هزار نفر تهراني هستند، باقيمانده‌ي آن ها افرادي هستند كه آن‌جا را پله‌اي براي مهاجرت به تهران تلقي كرده بودند و در آرزوي حاشيه‌نشيني در تهران بودند.

اهميت تفكيك دو شيوه در محاسبه‌ي كسري خدمات

كسري خدمات گاه بر اساس كسري سطح خدمات محاسبه مي‌شود و گاه بر اساس تراكم در نفر
اين دو شيوه اگر با هم مخلوط شوند با اشتباهاتي روبرو مي‌شويم

اهميت تفكيك دو پرسش بنيادين
پرسش‌هايي بي پاسخ در طرح جامع تهران

نكته‌ي ديگري كه بايد به آن اشاره كنم نحوه بحث درباره‌ي كسري خدمات بر اساس اعداد و ارقام سرانه‌ها است. كسري خدمات گاه بر اساس كسري سطح خدمات محاسبه مي‌شود و گاه بر اساس تراكم نفر، اما زماني كه اين دو شيوه‌ي محاسبه با هم مخلوط شوند با اشتباهاتي روبرو مي‌شويم.
هنگامي كه گفته مي‌شود تراكم در تهران 130 نفر درهكتار است به اين معناست كه بايد هم خدماتمان خوب باشد و هم جمعيت‌پذيري بيشتر باشد و تراكم مسكوني را مي‌توان بالا برد،
در اين جا بايد به اين پرسش پاسخ داد كه:
 تراكم مسكوني تهران را تا چه اندازه مي‌توان بالا برد؟
 اما از سوي ديگر گفته مي‌شود ميزان سطح محدودي وجود دارد و براي خدمات لازم سطح كسر داريم و اين تناقض است در اين جا بايد به اين مسئله بپردازيم كه:
 تهران بايد در ارتفاع توسعه يابد يا در سطح؟
پرسش‌ها و مسئله‌هاي پيش گفته، مسئله‌هايي است كه طرح‌جامع بايد براي آن ها برنامه‌ريزي مي كرد. اين طرح همچنين بايد بايد به پرسش‌هاي موجود درباره‌ي  جابجايي جمعيت در درون شهر، نحوه‌ي توزيع آن و نحوه‌ي توزيع تراكم پاسخ مي‌داد، اما جاي همه‌ي اين بحث‌ها در طرح جامع تهران خالي است.
ادامه دارد...