امیرمحمد واشقانی فراهانی، در گفت‌وگو با ایسنا، با اشاره به این که پدیده پیش‌خرید و پیش‌فروش آپارتمان در ایران، از دهه هشتاد شمسی با هدفی روشن و چند وجهی رواج پیدا کرده است، گفت: این روش در حقیقت پاسخی به یک نیاز دوطرفه در بازار مسکن بود. از یک سو، خریداران با حقوق و درآمد ثابت، در مواجهه با قیمت‌های بالای مسکن، به دنبال راهی برای خانه‌دار شدن بودند و پیش‌خرید به آن‌ها امکان می‌داد تا با پرداخت‌های اقساطی و در بازه زمانی چند ساله، سرمایه خود را به تدریج به خانه تبدیل کنند و از فشار سنگین خرید نقدی رهایی یابند.

وی افزود: این روش نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت و مطمئن به نظر می‌رسید. از سوی دیگر، سازندگان نیز به یک ابزار قدرتمند برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ خود دست یافتند. ساخت‌وساز، فرآیندی بسیار سرمایه‌بر است و تأمین کل هزینه از طریق سرمایه شخصی یا دریافت وام‌های بانکی، همواره با چالش‌های بزرگی همراه بود. با پیش‌فروش واحدها، سازنده می‌توانست با دریافت وجوه از خریداران، هزینه‌های جاری پروژه شامل خرید مصالح، پرداخت دستمزد کارگران و امور اداری را تأمین کند. به عبارت دیگر، پول پیش‌خریداران به مثابه یک شریان حیاتی مالی عمل می‌کرد و به سازنده این امکان را می‌داد که بدون توقف و با سرعت بیشتری، پروژه را به سرانجام برساند و از وابستگی به منابع مالی پرهزینه و کم‌اعتبار رهایی یابد.

این استاد دانشگاه در ادامه گفت: این روش در ابتدا به رونق ساخت‌وساز و تسریع فرآیند خانه‌دار شدن اقشار متوسط جامعه کمک شایانی کرد. اما با گذشت زمان، این پدیده مفید و کارآمد، به دلیل سکوت قانون و فقدان نظارت دقیق و کارآمد، به مرور به بستری برای ایجاد مشکلات و معضلات جدی در جامعه تبدیل شد. یکی از بزرگ‌ترین و پرتکرارترین این مشکلات، تأخیر در تحویل واحدها است که به یک معضل فراگیر تبدیل شده است. بسیاری از سازندگان به دلایل مختلفی همچون سوءمدیریت مالی، افزایش ناگهانی قیمت مصالح یا حتی در مواردی به دلیل نیت مجرمانه، قادر به تکمیل پروژه در زمان مقرر نیستند. این تأخیرها، خریداران را در شرایطی دشوار و بلاتکلیف قرار می‌دهد؛ آن‌ها که خانه‌های خود را به امید تحویل واحد جدید فروخته‌اند، ناچار به تحمل هزینه‌های سنگین اجاره و سردرگمی در برنامه‌ریزی‌های مالی و زندگی خود می‌شوند.

وی تصریح کرد: افزون بر این، مشکلات به همین‌جا ختم نمی‌شود و پیچیده‌تر نیز می‌شوند. مواردی مانند پیش‌فروش یک واحد به چند نفر، یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری و جرایم مرتبط با آن در این حوزه است که به راحتی سرمایه و آرزوهای خریداران را بر باد می‌دهد. در چنین شرایطی، خریداران ناآگاه، بدون استعلام‌های لازم از مراجع رسمی و بدون اطمینان از اعتبار سازنده، به راحتی قربانی این نوع جرایم می‌شوند و ماه‌ها و سال‌ها برای احقاق حق خود درگیر پرونده‌های قضایی می‌شوند. همچنین، عدم تطابق کیفیت ساخت و مصالح با آنچه در قرارداد ذکر شده، یکی دیگر از معضلات عمده است. سازندگان سودجو ممکن است برای کاهش هزینه‌ها از مصالح بی‌کیفیت استفاده کنند که این امر در بلندمدت باعث بروز مشکلات فنی جدی در ساختمان می‌شود و ارزش واقعی ملک را کاهش می‌دهد. در نهایت، با توجه به نوسانات شدید اقتصادی و تورم فزاینده در کشور، بسیاری از سازندگان با توجیه افزایش هزینه‌ها، اقدام به مطالبه مبالغ اضافی و خارج از قرارداد از پیش‌خریداران می‌کنند. این خواسته فشار مالی مضاعفی را به خریدار تحمیل می‌کند و گاهی اوقات منجر به ناتوانی او در ادامه پرداخت‌ها و از دست رفتن سرمایه قبلی می‌شود.

فراهانی با اشاره به این که این مسائل سبب شده است که نگاه جامعه به پیش‌خرید به ترکیبی از امید و تردید تبدیل شود، گفت: امید به خانه‌دار شدن آسان‌تر و تردید نسبت به خطرات و ناهمواری‌هایی که در کمین است. به همین دلیل، پیش‌فروش آپارتمان امروز دیگر صرفاً یک ابزار مالی ساده نیست، بلکه به موضوعی جدی و بحث‌برانگیز در بازار مسکن ایران تبدیل شده است؛ موضوعی که هم فرصت‌های خود را دارد و هم چالش‌های فراوانی را پیش روی خریداران و سازندگان قرار می‌دهد. تمام این مشکلات، ضرورت وجود یک قانون جامع و شفاف برای پیش‌فروش مسکن و همچنین نظارت دقیق نهادهای مسئول بر فرآیند ساخت و ساز و قراردادها را بیش از پیش نمایان می‌سازد. آگاهی‌رسانی عمومی نیز در این میان نقش حیاتی دارد تا مردم بتوانند با اطلاعات کامل و چشم باز وارد این معاملات شوند. در نهایت مجموعه این عوامل و مشکلات سبب شد که قانون‌گذار به فکر ساماندهی این حوزه بیفتد و نتیجه آن تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ بود. با این حال تجربه دهه ۹۰ نیز نشان داد که همچنان مشکلات ناشی از پیش‌فروش ادامه دارد و خلأهای موجود در اجرای قانون، بستر سوءاستفاده‌های جدید را فراهم کرده است، به همین دلیل قانون‌گذار بار دیگر ناچار به ورود شد و در نهایت اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۴۰۱ به تصویب رسید.

رویکرد قانون چه بود؟

وی با بیان اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال ۱۳۸۹ تصویب شد، به دنبال ایجاد نظم و شفافیت در یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های بازار مسکن بود، اظهار کرد: این قانون با هدف اصلی حمایت از خریداران و ساماندهی تعهدات سازندگان، چارچوبی روشن برای اعتبار، تنظیم و اجرای قراردادهای پیش‌فروش تعیین کرد. بر اساس ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت و ساز مشارکت کرده، یا شخصی متعهد به ساخت و تحویل یک واحد ساختمانی مشخص به شخص دیگر که همان پیش‌خریدار است، شود و یا حقوق و تعهدات ناشی از این نوع قراردادها منتقل گردد. طبق تبصره همین ماده، علاوه بر مالک رسمی، دو گروه دیگر نیز می‌توانند اقدام به پیش‌فروش کنند؛ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری برای ساخت بنا، واحدهای مشخصی به آن‌ها تعلق گرفته است و همچنین مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی یا وقفی که بر اساس یک سند رسمی، حق احداث بنا بر روی زمین مورد اجاره خود را دارند.

فراهانی در پاسخ به این که به صورت مصداقی چه اقداماتی از سوی فروشندگان موجب چالش می شود، بیان داشت: متاسفانه در سال‌های اخیر مشاهده شده است که برخی فروشندگان با قصد قبلی و برنامه‌ریزی شده، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که در آن شروط فسخ متعدد و غیرمتعارف گنجانده می‌شود. این شروط به ظاهر قانونی و منطقی جلوه داده می‌شوند، اما در واقع به گونه‌ای طراحی شده‌اند که فروشنده بتواند در هر زمان که اراده کرد به بهانه‌ای قرارداد را فسخ کند. در چنین شرایطی خریدار که با اعتماد کامل وارد معامله شده و تمام سرمایه یا بخش بزرگی از پس‌انداز خود را در اختیار فروشنده قرار داده، عملاً در موضع ضعف قرار می‌گیرد و امنیت مالی و روانی او به شدت تهدید می‌شود.

وی ادامه داد: این افراد سودجو معمولاً همزمان یک واحد آپارتمان را به چند خریدار مختلف پیش‌فروش می‌کنند و از هر یک مبالغی دریافت می‌نمایند. به این ترتیب سرمایه قابل توجهی به دست می‌آورند در حالی که تعهد واقعی و عملی نسبت به هیچ‌کدام از خریداران ندارند. آن‌ها با پیش‌بینی دقیق شرایط بازار، چشم‌انتظار افزایش قیمت ملک می‌مانند و زمانی که ارزش واحد ساختمانی چند برابر شد، تلاش می‌کنند با استناد به یکی از شروط فسخ از پیش درج شده در قرارداد، معامله را یک‌طرفه بر هم بزنند. در این حالت خریدار، نه تنها خانه‌ای که برای آن برنامه‌ریزی کرده بود را از دست می‌دهد، بلکه باید ماه‌ها یا حتی سال‌ها درگیر دعاوی قضایی برای بازپس‌گیری پول خود شود و در نهایت نیز معمولاً خسارتی که به او تعلق می‌گیرد در برابر جهش قیمت ملک و سود هنگفت فروشنده بسیار ناچیز است. این شیوه از رفتار ناعادلانه، عملاً به بازی با سرمایه و زندگی خریداران منجر می‌شود.

فراهانی گفت: بسیاری از خانواده‌ها با فروش خانه قدیمی خود یا با دریافت وام‌های سنگین، وارد چنین قراردادهایی می‌شوند و در نهایت با فسخ ناگهانی و غیرمنتظره قرارداد، نه تنها خانه‌ای به دست نمی‌آورند بلکه سرمایه‌ای که سال‌ها برای آن زحمت کشیده‌اند نیز از بین می‌رود. از سوی دیگر فروشنده که در این میان سود کلانی کسب کرده است، بدون دغدغه خاصی ملک را به قیمت روز و چندین برابر به فرد دیگری واگذار می‌کند و حتی در صورت محکومیت، با پرداخت خسارتی اندک همچنان سود اصلی را در اختیار دارد. این روند در نهایت منجر به بی‌اعتمادی گسترده در بازار مسکن و افزایش نگرانی‌های عمومی نسبت به معاملات پیش‌فروش می‌شود و بازاری که باید محلی برای آرامش و امنیت سرمایه‌گذاری مردم باشد، به بستری پرریسک و نگران‌کننده تبدیل می‌گردد.

برای پیش خرید آپارتمان چه نکاتی باید رعایت شود؟

وی گفت: مطابق ماده ۲ و ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، برای عقد قرارداد پیش‌فروش مطمئن، باید نکات کلیدی را رعایت کرد. در قرارداد، باید حداقل مشخصات کامل طرفین (پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار)، اطلاعات فنی و ثبتی ملک، مشخصات دقیق واحد پیش‌فروش شده (مانند مساحت، تعداد اتاق‌ها و طبقه)، مبلغ کل قرارداد و نحوه پرداخت آن به صورت اقساط، زمان دقیق تحویل واحد و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی به صورت دقیق ذکر شود . همچنین، قرارداد باید شامل تعهدات مربوط به خسارات، تضمین‌ها و شرایط بیمه‌ای باشد و برای حل اختلافات احتمالی، داوران باید معرفی شوند. برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش در دفترخانه، ماده ۳ قانون، پیش‌فروشنده را ملزم به ارائه مدارکی همچون سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان فونداسیون و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد می‌کند. رعایت این موارد، قرارداد شما را از نظر قانونی مستحکم می‌سازد.

فراهانی ادامه داد: علاوه بر آن، با توجه به قانون، داوری به عنوان یک راهکار اصلی برای حل اختلافات پذیرفته شده است. بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، تمامی اختلافات بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار باید ابتدا به یک هیأت داوری ارجاع داده شود. این هیأت از سه نفر تشکیل می‌شود. یک داور از طرف هر یک از طرفین و یک داور سوم که توسط رئیس دادگستری معرفی می‌گردد. رأی این هیأت داوری برای هر دو طرف لازم‌الاجرا و قطعی است، و این سازوکار به کاهش مراجعات به دادگاه‌ها و حل و فصل سریع‌تر مشکلات کمک می‌کند.

آیا ثبت رسمی قرارداد پیش فروش الزامی است؟

وی در پاسخ به این که آیا ثبت قرارداد پیش فروش الزامی است یا خیر، گفت: مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان کاملاً الزامی است. بر اساس این قوانین، قراردادهای پیش‌فروش باید به صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند و اسناد عادی در مراجع قانونی فاقد اعتبار هستند. ضمانت اجرای این الزام نیز بسیار جدی است؛ در صورت عدم ثبت رسمی، علاوه بر اینکه پیش‌فروشنده با مجازات‌های قانونی روبه‌رو می‌شود، پیش‌خریدار نیز از حمایت قانونی محروم شده و نمی‌تواند با استناد به سند عادی حقوق خود را در دادگاه پیگیری کند. طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، هر فردی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش یک ملک کند یا حقوق خود را به دیگری واگذار نماید، علاوه بر جبران خسارت، به حبس از نُه ماه تا یک سال و جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر مبالغ و اموال دریافتی محکوم می‌شود. همچنین، در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز مقرر شده است که هرگونه سند عادی مربوط به این معاملات در مراجع قضایی و دولتی اعتبار ندارد. این تدابیر قانونی در کنار هم، ضمانت اجرایی قوی را برای پیش‌فروشنده و خریدار ایجاد کرده و برای حمایت از حقوق پیش‌خریداران و کاهش کلاهبرداری در معاملات ملکی وضع شده‌اند.

فراهانی در پاسخ به این که اگر فروشنده مال پیش فروخته شده را مجددا به شخص دیگری به فروشد (یک ملک را به چند نفر فروشد) ضمانت اجرا چیست؟ تاکید کرد: ​بر اساس ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، هر فردی که ملک پیش‌فروش شده‌ای را که حقوق آن به دیگری تعلق گرفته، مجدداً به شخص ثالثی منتقل کند، مرتکب جرم «انتقال مال غیر» شده است. این جرم در حکم کلاهبرداری است و مرتکب آن، به مجازات‌های تعیین‌شده در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری محکوم خواهد شد. ​این مجازات شامل رد مال که بازگرداندن مال به صاحب اصلی است، جزای نقدی معادل مالی که دریافت کرده است و همچنین حسب مورد حبس از یک تا هفت سال یا دو تا ده سال خواهد بود. ​این جرم به این دلیل صورت می‌گیرد که پس از عقد قرارداد پیش‌فروش، مالکیت ملک از فروشنده خارج شده و حقوق مربوط به آن به پیش‌خریدار منتقل می‌شود؛ بنابراین، فروش مجدد آن به معنای انتقال مالی است که دیگر به فروشنده تعلق ندارد.

وی افزود: هنگام اقدام به پیش‌خرید آپارتمان، توجه دقیق به ریشه ملک و صلاحیت سازنده از اهمیت حیاتی برخوردار است. لازم است مدارک قانونی ملک، پروانه ساخت، شناسنامه فنی و سایر اسناد مرتبط به دقت بررسی شود تا از مشروعیت مالکیت و حق فروشنده یا سازنده اطمینان حاصل شود. هیچ ارزانی بی‌حکمت نیست و شرایط عجیب یا قیمت پایین نباید باعث غفلت شود. قرارداد پیش‌فروش، عقد لازم است؛ یعنی طرفین حق فسخ ندارند مگر با یک سری شرایط مانند به وجود آمدن خیارات یا شروط ضمن عقد. توجه نمایید که خریدار به دنبال تحویل گرفتن ملک است و فروشنده به دنبال ثمن معامله و هرگونه تلاش فروشنده برای اعمال حق فسخ متعدد مغایرت با مقتضای ذاتی عقد است. اگر قرار بود امکان فسخ به این آسانی وجود داشته باشد، عقد بیع، لازم نمی‌بود و به جای آن عقد جایز قلمداد می‌شد. متن قرارداد باید با دقت مطالعه شود و هر جا شروط قرارداد غیرمتعارف یا فسخ‌های مکرر برای فروشنده پیش‌بینی شده باشد، باید تردید و احتیاط کرد. تحت هیچ شرایطی بدون مشورت وکیل یا مشاور حقوقی اقدام به امضا و عقد قرارداد نشود تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری گردد.

انتهای پیام