اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد، سومين بخش از گزارش دومين كارگاه بررسي سياست‌هاي توليد و عرضه مسكن است كه با موضوع «بررسي و نقد لايحه‌ي ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن» در دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) برگزار شد.
اين لايحه كه قرار است در جلسه علني امروز مجلس شوراي اسلامي به بحث گذاشته شود، به رغم آن‌كه يكي از كامل‌ترين بسته‌هاي سياستي در حمايت از توليد و عرضه‌ي مسكن تا كنون به شمار مي‌آيد، اما از نقصان‌هايي اساسي نيز رنج مي‌برد كه توجه به آن ها مي‌تواند از پيدايي معضلاتي در مسير اجراي اين لايحه در آينده بكاهد.‌
به گزارش خبرنگار سرويس مسائل راهبردي ايسنا، در اين كارگاه مهندس افشين پروين پور، مدير مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران و مهندس مقداد همتي عضو گروه سياست گذاري مسكن اين مركز حضور داشتند.

لايحه سامان‌دهي مسكن درباره‌ي معضلات شهر‌ك‌هاي اقماري، هيچ پيشنهاد و تدبيري ندارد 

خبرنگار:
از جمله‌ي سياست‌هاي اين لايحه‌، ايجاد شهرك‌هاي اقماري از سويي و احياي بافت‌هاي فرسوده از سوي ديگر است. ارزيابي شما از اين سياست چيست؟

مهندس همتي:
ازآن‌جايي كه دولت در كلان‌ شهرها كه حامل اصلي معضل مسكن هستند، زمين زيادي براي واگذاري به صورت 99 ساله ندارد، بيشترين هدف خود را واگذاري زمين در شهرك‌هاي اطراف شهرهاي بزرگ قرار داده، به طوري كه مثلا در استان‌ تهران، شهرهايي مثل قرچك، هشتگرد، پرند و پرديس و چند شهر ديگر به عنوان شهرك‌هاي اقماري در نظر گرفته شده‌اند و دولت در اين شهرك‌ها دست به انبوه‌سازي مي زند؛ اما در خصوص معضلات اصلي اين طرح در لايحه‌ هيچ پيشنهاد و تدبيري وجود ندارد. يكي از مشكلات جدي چنين شهرك‌هايي، نبود سامانه‌ي پيشرفته‌ي حمل و نقل است و تا زماني كه چنين مشكلاتي حل نشود، نمي‌توان انتظار داشت كه جمعيت ساكن در كلان شهرها به اين مناطق مهاجرت كنند.

شهرك‌هاي اقماري به هيچ وجه مشكل مسكن كلان شهر‌ها را حل نكرده‌
و تبديل به پتانسيلي براي جذب اقشار كم درآمد و روستائيان ساير نقاط كشور شده‌اند

مهندس پروين پور:
عدم وجود سياست‌ آمايش سرزمين موفق در سطح كشور باعث شده است كه تا امروز سياست‌ ايجاد شهرك‌هاي اقماري و خوابگاهي، موفقيتي براي كشور در پي نداشته باشد، به طوري كه اين شهرك‌ها تبديل به پتانسيلي براي جذب اقشار كم درآمد و روستائيان ساير نقاط كشور شده و به هيچ وجه معضل مسكن در كلان شهر‌ها را حل نكرده است.

لايحه درباره احياي بافت‌هاي فرسوده، صرفاً بر سياست معافيت مالياتي براي انبوه‌سازي تأكيد دارد كه ناكارآمدي آن كاملاً ثابت شده است

يك تجربه‌ي موفق در ژاپن، كره‌ي جنوبي، مالزي، اندونزي و چين:
روش بازتوزيع‌ زمين‌ها مبتني بر الگوهاي مشاركتي با ساكنين خود بافت

خبرنگار:
درباره سياست‌ احياي بافت‌هاي فرسوده چه توصيه‌هاي اصلاحي‌اي در اين لايحه داريد؟

مهندس همتي:
يكي ديگر از نكات مطرح شده در لايحه‌ احياي بافت‌هاي فرسوده در كلان شهرهاست كه ما در اين زمينه نيز، متاسفانه تجربه‌ي خوبي نداشتيم، سياست تملك اجباري كه در طرح نواب اجرا شد، به عنوان يكي از ناكارآمد ترين طرح‌هاي احياي بافت‌هاي فرسوده مورد مطالعه كارشناسان و دانشجويان شهرسازي ساير كشورها قرار مي‌گيرد.

دليل عدم موفقيت‌ اين طرح، غير مشاركتي بودن آن بود كه مقاومت مردمي را نيز در پي داشت. در مقابل طرح تملك اجباري، طرح تراكم تشويقي مطرح است كه اجراي آن هم در كشور ما نتيجه‌اي نداشت. طي اين طرح معافيت‌هاي مالياتي به كساني داده مي‌شد كه به احياي بافت‌هاي فرسوده مي‌پرداختند. اين طرح هم رشد نامتوازن شهر را در پي داشت چنين طرحي گذشته از اين‌كه قادر به تأمين شريان‌هاي حياتي شهر نيست، معضلاتي را در زمينه‌ي شهرسازي نيز در پي خواهد داشت.

پيشنهاد ما براي احياي بافت‌هاي فرسوده، روش باز تنظيم زمين‌هاست، چنين طرحي كه به شكل كاملا موفق در ژاپن، كره جنوبي، مالزي، اندونزي و چين اجرا مي‌شود، مبتني بر باز توليد زمين در كلان شهرها و الگوهاي مشاركتي با ساكنين خود بافت است كه روش‌هاي مختلفي دارد و از طريق پيش فروش و آورده‌ي مالي ساكنين خود بافت، به راحتي تامين مالي مي‌شود، در حالي كه لايحه‌ي اخير صرفا بر همان سيستم معافيت مالياتي براي انبوه‌سازي تاكيد دارد كه ناكارآمدي آن كاملا ثابت شده است.

قانون LVT (ماليات بر ارزش اجاره‌اي زمين واملاك در كشور) جايگزيني مناسب براي سياست فروش تراكم

خبرنگار:
 به نظر مي‌رسد، هنگامي كه يكي از اهداف لايحه‌ي‌ ساماندهي مسكن، حمايت از توليد و عرضه مسكن و كاهش قيمت مسکن است، اجراي قانون ماليات بر ارزش‌ اجاره‌اي املاك در كلان شهر‌ها، در مقابل سياست فروش تراكم، مي‌تواند به هدف نزديك تر باشد.

مهندس پروين پور:
دقيقا همين‌طور است. اجراي قانون LVT يكي از ابزارهاي بسيار قوي براي پائين آوردن قيمت مسكن است، به اين معني كه هر اندازه ارزش ملك بيشتر باشد، مالك موظف به پرداخت ماليات بيشتري نيز خواهد بود.

 خبرنگار:
 درباره‌ي سياست كسب درآمد از طريق فروش تراكم نظر شما چيست؟ مهندس همتي: سياست "درآمد از طريق تراكم" امروزه در دنيا كاملا منسوخ شده در حقيقت درآمد شهر بايد از طريق شارژ شهر و اخذ ماليات تامين شود، تا از طريق چنين درآمدي دولت به ارائه خدمات شهري بپردازد.

 مهندس پروين پور:
قانون LVT يا ماليات بر ارزش‌ اجاره‌اي املاك امروزه پيشرفته‌ترين نوع ماليات است كه در دنيا خصوصا كشورهاي بزرگ مانند آمريكا گرفته مي‌شود. در هيچ جاي دنيا بودجه‌اي از طرف دولت، به شهرداري واگذار نمي‌شود و شهرداري‌ها بايد خودشان درآمدزا باشند. در دوره‌ي آقاي كرباسچي سياست فروش تراكم شدت گرفت كه اين سياست‌ صرفا براي تأمين بودجه‌ي شهرداري بود و هيچ پشتوانه‌ علمي‌اي نداشت و ضرر و زيان‌هاي بسياري به شهر تهران وارد كرد. از جمله معضل ترافيك‌ عدم توانايي‌ مديريت شهري و خدمات رساني .... به هر ترتيب پيشنهادي كه ما در زمينه داريم، اجراي قانون LVT يا ماليات بر ارزش اجاره‌اي زمين و املاک در كشور است. چرا كه پياده شدن چنين طرحي علاوه بر درآمدزا بودن، مشكلاتي مانند فروش مازاد تراكم و ايجاد اختلال در مديريت شهري را به دنبال نخواهد داشت.

سياستي ناكارآمد:
تبصر‌ه‌اي در لايحه وجود دارد كه بر اساس آن انبوه‌سازان با دريافت زمين  
از دولت به صورت مستقيم به امر ساخت و ساز مي‌پردازند و مالك عيني واخد مسكوني ساخته شده خواهند شد

تعاوني‌ها بايد وظيفه‌ي مديريت تقاضا، در بخش مسكن را بر عهده داشته باسند
وظيفه‌ي انبوه‌سازان بايد نه سرمايه‌گذاري و فروش واگذار بلكه ساخت و ساز باشد

خبرنگار:
درباره‌ي سياست لايحه در جايگزيني تعاوني‌ها به جاي انبوه سازان توضيح دهيد؟

پروين پور:
حضور تعاوني‌ها در بخش مسكن به گونه‌اي كه وظيفه تعاوني‌ها انجام امور مربوط به ساخت‌ و ساز اعم از بحث‌هاي فني و تخصصي تا مديريت تقاضا تعريف شوديك اشتباه بود. به دليل عدم آشنايي اين تعاوني‌ها با مباحث تخصصي مسكن و شهرسازي طي چند سال گذشته حوزه فعاليت آن‌ها بسيار محدود و ناكارآمد شده بود.

مهندس همتي:
لايحه‌ اخير دولت، تعاوني‌ها را به شكل كارآمدي احيا مي‌كند به طوري كه آن‌ها با جذب افراد متقاضي مسکن، وظيفه مديريت تقاضا، در بخش مسكن را بر عهده دارند. دولت نيز از طريق بانك‌ها و منابع ديگر به تعاوني‌ها وام مي‌دهد و از طرفي ديگر تعاوني‌ها هم وظيفه ساخت و ساز در زمين‌هاي اجاره‌اي 99 ساله را به انبوه سازان واگذار مي‌کنند. به اين ترتيب تعاوني‌ها وارد فرآيند ساخت و ساز كه تخصص آن را ندارند، نمي‌شوند و صرفا نقشي واسطه‌اي، اما كارآمد دارند. اما تبصره‌اي در لايحه وجود دارد كه بر اساس آن، انبوه سازان با دريافت زمين از دولت به‌صورت مستقيم، به امر ساخت و ساز مي‌پردازند و مالک عيني واحد مسکوني ساخته شده خواهند شد؛ اين سياست‌ ناكار آمد است. ما معتقديم كه بايد در اين طرح، تعاوني‌ها نقش كليدي در مديريت تقاضا داشته باشند و وظيفه انبوه‌سازان، نه سرمايه‌گذاري در اين امر و فروش واحدهاي مسکوني، بلكه بايد تنها وارد شدن به عرصه ساخت و ساز باشد. در حقيقت در صورت بروز چنين اتفاقاتي انبوه سازان عملا به جاي فعاليت در حوزه تخصصي خود به سوداگري در بازار مسكن مي‌پردازند.

احتمال ورود انبوه سازان به سوداگري با يارانه‌هاي دولتي

خبرنگار:
در صورت حذف نقش تعاوني‌ها و ارتباط بي‌واسطه انبوه سازان با دولت بايد منتظر افزايش قيمت زمين و مسكن باشيم؟

مهندس پروين پور:
دقيقا، چون سود اصلي انبوه سازان در افزايش قيمت است، آن‌ها يارانه‌هاي دولتي و تسهيلات ويژه را مي‌گيرند، انبوه سازي مي‌كنند و سپس واحد مسکوني موردنظر را به قيمت بازار مي‌فروشند.
بايد توجه كنيم كه تا زماني كه بستر اقتصادي مناسب ايجاد نشود، با وجود بهترين پيمانكار و انبوه ساز و با سرعت فوق‌العاده و بالا نيز نمي‌توان مشكل مسكن را حل كرد.

با اجراي تكنيك‌هاي اقتصادي از جمله حذف قيمت زمين، بايد انبوه سازان را به جاي نقش آفرنين در بازار
 به وظيفه‌ي ساخت و ساز به عنوان وظيفه‌ي اصلي خود هدايت كرد

مهندس همتي:
با اجرا شدن تكنيك‌هاي اقتصادي كه يكي از آن‌ها حذف قيمت زمين از قيمت نهايي مسكن است، بازار مسكن به سمتي پيش خواهد رفت که ديگر انبوه‌سازان تعيين كننده بازار نيستند و بايد فقط به امر ساخت ساز و وظيفه اصلي و تخصصي خود بپردازند.

مهندس پروين پور:
در حال حاضر وضعيت مسكن ما دچار دوره‌هاي ركود و رونق است هدف نهايي ما بايد تبديل دوران ركود به دوره‌هاي رونق پايدار باشد كه چنين هدفي نيازمند تكنيك‌هايي براي ايجاد بستر اقتصادي مناسب است. در صورت بروز چنين اتفاقي انبوه سازان مجاب مي شوند که به جاي اميد داشتن به سود حاصل از افزايش قيمت زمين و مسکن، با شيوه‌ي مدرن و با تكنولوژي‌ برتر ساخت، دست به توليد انبوه مي‌زنند و سود حاصل از پيمانکاري ساخت را کسب مي نمايند.

اعتقادي به انبوه‌سازي به شيوه‌ي كنوني نداريم
دولت بايد انبوه سازان را به سمت صنعتي سازي سوق دهد

خبرنگار:
به اعتقاد شما، انبوه سازي، در چه ابعادي بايد به عنوان انبوه‌سازي به رسميت شناخته شود ؟

مهندس همتي:
ما اصلا اعتقادي به انبوه سازي به شيوه‌ي كنوني نداريم، بلكه اعتقاد و پيشنهاد ما حركت در مسير صنعتي سازي‌ است. به دليل نبود بستر اقتصادي مناسب، صنعتي سازي هنوز در ايران شكل نگرفته است. دولت و وزارت مسكن مي‌توانند با ايجاد بستر مناسب در بخش‌هاي اقتصادي حوزه مسکن، مشكلات عمده‌ي بخش مسكن را حل كنند تا خود انبوه سازان به سمت صنعتي سازي سوق پيدا کنند.

خبرنگار:
آيا با سياست هاي فعلي سرمايه‌گذاران مجاب به انجام چنين كاري مي‌شوند؟

مهندس همتي:
بله، چون قيمت زمين از قيمت نهايي مسكن حذف شده و آن‌ها تنها مي‌توانند سودشان را از طريق انجام كيفي مسووليت پيمان‌كاري‌خود كسب كنند.

مهندس پروين‌پور:
اين سرمايه‌گذاران در صورت رعايت معيارهايي مانند سرعت در ساخت و لحاظ كردن كيفيت مهندسي ساختمان، مي‌توانند سود كلاني را عايد خودكنند. وزارت مسكن نيز براي سرمايه گذاراني كه دست به صنعتي‌سازي مي‌زنند، تسهيلات ويژه‌اي قائل شده است. كه خود سياست مثبتي است.

انتهاي پيام