اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد گزارش تحليلي مرکزمطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره‌ي نقاط قوت و ضعف طرح «مسکن مهر» و پيشنهادات تکميلي است كه از سوي اين مركز در اختيار دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است. 
سرويس مسائل راهبردي ايران، آمادگي دارد ديدگاه‌ها و استدلال‌هاي وزارت مسكن،  كارشناسان و دانشگاهيان را در نقد اين نوشتار منتشر كند و از اين طريق زمينه‌اي را براي تعامل و گفت و گوي دانشگاهيان، كارشناسان و حرفه‌مندان اين رشته درباره ‌ي سياست‌هاي توليد و عرضه‌ي مسكن فراهم آورد.
در پي متن كامل اين گزارش به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌شود.

*******

با توجه به فراخوان رييس محترم جمهور مبني بر ارائه راهکارهايي در جهت بهبود طرح «مسکن مهر»، گروه «سياستگذاري مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، برآن شد تا با نقد کارشناسي اين طرح، راهکارهاي پيشنهادي خود را در اين زمينه ارائه دهد.
پس از دستور رييس محترم جمهور مبني بر ساخت سالانه 1/5 ميليون واحد مسکوني در کشور، شوراي مسکن و هيأت نمايندگان ويژه بر اساس اصل 127 قانون اساسي مرکب از نهادهاي مسؤول در اين زمينه تشکيل شد و مقدمات لازم جهت اجرايي شدن اين دستور همچون تصويب لايحه‌ي ساماندهي حمايت از توليد و عرضه‌ي مسکن در مجلس شوراي اسلامي، صفر شدن هزينه‌ي زمين‌هاي دولتي جهت ساخت مسکن و ... فراهم شد.

1- اهم اقدامات صورت گرفته 
اهم اقدامات صورت گرفته پس از 10 ماه در اين خصوص به شرح ذيل است:‌
الف- تأمين زمين، براي حدود 800 هزار واحد مسکوني و مشخص شدن اسامي 200 هزار نفر از آن‌ها (تخصيص زمين به افراد، با نام، جهت ساخت واحد مسكوني)
ب - امضاي تفاهم‌نامه به ارزش 10 هزار ميليارد تومان با بانک‌هاي عامل جهت تأمين مالي ساخت واحدهاي مسکوني ( وام‌هاي 14 ميليون توماني براي ساخت 500 هزار واحد مسکوني شهري، وام‌هاي 7 ميليون توماني جهت ساخت 300 هزار واحد مسکوني روستايي و تخصيص هزار ميليارد تومان جهت آماده‌سازي زمين و واحدهاي مسکوني ايثارگران)
ج – شروع آماده‌سازي زمين براي ساخت 70 هزار واحد مسکوني
آمارهاي فوق به‌خوبي نشان مي‌دهد اين طرح شروع شده، اما پيشرفت فيزيکي آن پايين است و بايد جهت تسريع در پروژه هاي ساخت 1/5 ميليون واحد مسکوني راهکارهاي جديد و کارآمد مديريتي در نظر گرفته شوند.

2- نقاط قوت طرح
2-1- رويکرد افزايش توليد و عرضة مسکن
اين طرح برخلاف سياست‌هاي گذشته بخش مسكن كشورکه صرفاً بر روي سياست‌هاي طرف تقاضا در بازار مسکن تأکيد داشته و با تحريک و فشار تقاضا اميد به افزايش عرضة مسکن توسط انبوه‌سازان را داشتند، به طورمستقيم رويکرد خود را از همان ابتدا سياست طرف عرضه قرارداده و با درنظرگرفتن ملاحظات آن همچون تبديل وام خريد به وام ساخت با وام‌هاي 14 ميليوني ساخت مسکن، رويکرد ناکارآمد 40 سالة کشوردربخش مسکن و دوره‌هاي رکود و رونق موجود در اين بخش را اصلاح نموده است.

2-2- اتخاذ سياست «زمين صفر»
يکي از بزرگترين و برجسته ترين اقدامات دولت در اين خصوص، تلاش جهت حذف هزينه‌ي زمين از قيمت تمام شده مسکن است که با پي‌گيري مجدانة رياست محترم جمهوري و طرح اجارة 99 سالة زمين‌هاي دولتي در حال انجام است. اين اقدام براي اولين بار در ايران مانند بسياري از کشورها هزينه‌ي تمام شده مسکن براي نيازمندان را به شدت کاهش داده و باعث مي‌شود نقدينگي اوليه متقاضيان بلافاصله صرف توليد شود.

2-3- تبديل واسطه‌هاي مالکيتي به واسطه‌هاي مديريتي در فرآيند توليد و ساخت مسکن
در اين سياست برخلاف دوره‌هاي گذشته، نيازمندان واقعي مسکن با دريافت تسهيلات ساخت و حق بهره‌برداري از زمين به صورت اجاره 99 ساله، بدون واسطه‌هاي مالكيتي انبوه سازان، ازهمان ابتدا مالک واحدهاي مسکوني شده و سازندگان صلاحيت‌دار نيز علاوه بر گرايش به ‌سمت توليد انبوه و صنعتي سازي، تنها واسطه مديريتي بوده و به ساخت واحدهاي مسکوني مبادرت کرده و هزينه و سود حاصل از پيمان‌کاري ساخت را دريافت خواهند کرد؛ اين سياست همچنين مشكل عدم عرضه‌ي مسكن‌هاي توليدشده توسط انبوه‌سازان را در زمان ركود حل خواهد كرد.

3- نقاط ضعف طرح
3-1- ناکارآمد بودن «سامانه مديريتي» طرح مسکن مهر
وضعيت مديريت پروژه در اين طرح نامناسب است، زيرا افرادي که در قالب تعاوني‌هاي مهر ساماندهي شده‌اند از تخصص لازم براي کارفرما شدن در طرح و امضاي قرارداد و نظارت لازم بر پيمان‌کاران برخوردارنيستند و اين امر مي‌تواند پيشرفت اين طرح را با مشکل روبرو کند؛ مشکلاتي که بيش از يک ميليون خانوار درقالب تعاوني هاي کوچک با آن روبرو خواهند بود و ديگر همچون مشکل پروژه‌ي ارکيده با 4000 خانوارمطرح نيست که بتوان به‌دليل تعداد کم خانوار، آن‌را تاحدودي حل نمود.

3-2- ناديده گرفتن معضل مسکن در «کلان‌شهرها»
اين طرح، مشکل مسکن کشور، به‌ويژه در کلان‌شهرهايي همچون تهران را حل نمي‌کند و سياستي را در اين جهت دنبال نمي‌کند، چرا که در کلان‌شهرها، دولت زميني جهت واگذاري به صورت اجاره‌ي 99 ساله ندارد و اقدام خاصي نمي‌تواند در راستاي تثبيت و کاهش قيمت مسکن براساس اين طرح انجام دهد؛ هرچند درشهرهاي جديد اطراف کلان‌شهرها براي اجراي اين طرح برنامه‌ريزي شده است، اما براي اين شهرها بايد بسته‌ي سياستي جداگانه‌اي را طراحي كرد.

4- راهکارهاي پيشنهادي
4-1- بهينه کردن سامانه مديريتي طرح مسکن «مهر»
اصولاً در دستگاه‌هاي دولتي، نگاه‌ها معطوف به خروجي و نتيجه‌ي کارنيست و با تقسيم شدن وظايف در يک پروژه‌ي کلان بين دستگاه‌هاي مختلف، وظايف جمع‌کنندگي و پخش‌کنندگي کار، به‌خوبي انجام نشده و پروژه‌ها با مشکلات زيادي روبرو مي شوند؛ ازطرفي ديگر طرحها و پروژه‌هاي کلان بايد به صورت بسته‌ي کامل ديده شوند و طي يک فرآيند کامل، تا انتها برنامه‌ريزي شده و با تعيين يك متولي از اول تا نهايت برنامه، وظيفه پي‌گيري، اجرا و نظارت صورت پذيرد. البته اين متولي نبايد از دستگاه‌هاي دولتي انتخاب شود، چرا که گسترش بخش مديريت دولتي با سياست‌هاي ابلاغي اصل 44 از سوي مقام معظم رهبري در تناقض است.
بنابراين ضروري است از نهادهاي عمومي که توانايي انجام پروژه‌هاي کلان را داشته و در آن بوروکراسي اداري نيز وجود ندارد، براي اجراي اين طرح مهم و سامان‌دهي وضعيت مديريت پروژه استفاده کرد.
اصولاً در طراحي مباني توسعه، با توجه به نيازها، مشكلات وكمبودها، پس از ترسيم اهداف، كاركردها و چشم‌اندازهاي توسعه براي يك كشور، اقدام به طراحي نهادهايي مي‌شود كه قادر به پيشبرد امور در جهت چشم‌انداز مورد نظر باشند.
نهادسازي حضرت امام (ره) همچون جهاد سازندگي، كميته انقلاب اسلامي، سپاه پاسداران، بنياد مسكن و ... فارغ ازهرگونه ساختارهاي دولتي موجود در آن زمان، در همين راستا و در جهت پيشبرد اهداف انقلاب اسلامي ارزيابي مي‌شود.
بنابراين در طرح «مسكن مهر» نيز با حجم عظيم فعاليت‌هايي كه بايد در جهت ساخت 1/5 ميليون واحد مسكوني صورت گيرد، نياز به حضوريك نهاد عمومي قوي اجرايي و عملياتي احساس مي‌شود.
شكل شماتيك نحوه‌ي تعامل اين نهاد با بدنه‌ي دولت و سازندگان مسكن در زير آمده است:

اجراي سيستم مشابه فوق در کشور ژاپن تجربه شده است؛ اصولاً ژاپن پس از جنگ جهاني دوم به سياست‌هايي همچون تعديل اقتصادي روي نياورد و اقتصاد خود را با موتور محرک مسکن به پيش برد که نتيجه‌ي آن اشتغال و رشد اقتصادي بالا بصورت توأمان بوده است. ژاپن براي اجراي اين مهم، کشور را به 10 ناحيه تقسيم کرد و مديريت ساخت مسکن هر ناحيه را به يک (HUDC"(Housing and Urban Development Corporation" به عنوان يک نهاد زيرمجموعه‌ي‌ هولدينگ JHC) (Japan Housing Corporation سپرد که جهت جذب وام، تهيه‌ي مواد اوليه و مصالح ساختماني، تأمين زمين و ... تشکيل شده بود و طي برنامه‌هاي 5 ساله، ساخت مسکن را اجرايي مي كرد. (ساخت سالانه 1/2 ميليون واحد مسکوني)
تعداد خانوارها و خانه‌هاي ساخته‌شده توسط HUDC ها

همان‌طور که ملاحظه مي‌شود در سال 1990 تعداد موجودي مسکن 5/9 ميليون واحد از تعداد خانوارها بيشتربوده است، درحالي‌که هم‌اکنون در ايران تعداد موجودي مسکن (16 ميليون واحد) از تعداد خانوار (17/5 ميليون نفر)، 1/5 ميليون واحد کمتر است.
شايان ذکر است ژاپن از سال 1990 تا 2000 نيز طي دو دوره‌ي پنج‌ساله، حدود 15 ميليون واحد مسکوني ساخت که سهم HUDC ها و تعداد واحدهاي حمايتي دولت حدود 50 درصد بوده است.

4-2- بسته سياستي بخش مسکن در شهرهاي بزرگ و کلان¬شهرها
با توجه به اين‌که يکي از اصلي‌ترين نقاط ضعف « طرح مسکن مهر» که همان «ناديده گرفتن معضل مسکن درکلان‌شهرها و شهرهاي بزرگ» است؛ در اين شهرها بايد بسته‌ِ سياستي جداگانه‌اي را درنظر گرفت.
دولت بايد با استفاده از ابزارهاي حاکميتي خود به‌صورت توأمان در دو بخش افزايش توليد و عرضه‌ي مسکن و مهار سوداگري در اين بخش نسبت به حل مشکل کلان‌شهرها اهتمام ورزد؛ در غير اين‌صورت اتخاذ راهکارهاي ناقص، تک بعدي، کوتاه‌مدت و ... مشکلات در اين شهرها را بحراني خواهد کرد.

4-1-1- سياست‌هاي افزايش توليد و عرضه مسکن
• بازتوليد زمين شهري
متأسفانه تاکنون راهکارهاي عملي در جهت حل مسأله‌ي مسکن در کلان‌شهرها ارائه نشده است و صرفاً اسکان مردم در شهرهاي جديد (شهرهاي خوابگاهي) پيرامون کلان‌شهرها پي‌گيري شده است که مشکلات عديده‌اي همچون بعد مسافت (فقدان سيستم بهينه حمل و نقل)، عدم امکانات مناسب زندگي، عدم وجود سامانه‌هاي اشتغال‌زا و ... را مي‌توان در آن‌ها مشاهده کرد.
در کلان‌شهرها و شهرهايي که دولت براي کنترل بازار زمين و مسکن از اهرم‌هاي مالکيتي همچون زمين بي‌بهره است، بايد از روش «بازتوليد زمين» استفاده کرد. «بازتوليد زمين» به معناي تغيير بافت‌هاي فرسوده و ناکارآمد شهري به بافت‌هاي کارآمد با طراحي شهري جديد و مناسب است. اين امر در کلان‌شهرها بايد با تمرکز دولت بر بافت‌هاي فرسوده انجام پذيرد که علاوه بر فرسوده بودن بنا، داراي ناکارآمدترين نوعِ استفاده از زمين شهري (عدم استفاده‌ي بهينه از زمين و فضاي شهري) هستند.
تاکنون کشور به دليل نداشتن مدل مفهومي مناسب در احياي اين‌گونه بافت‌ها، در طي ساليان گذشته قادربه تأمين زمين و عرضه‌ي مناسب مسکن درکلان‌شهرها نبوده است. استفاده از تجارب ساير کشورهاي موفق ازجمله ژاپن، کرةجنوبي، کشورهاي جنوب شرق آسيا و ... در اين مورد که برمبناي تهاتر و معاوضه‌ي زمين ساکنين بافت با واحدهاي نوساز و استفاده از استراتژي برنده ـ برنده صورت گرفته، مي تواند دولت را از بن بست احياي بافت‌هاي فرسوده خارج سازد.
البته در راستاي فرآيند «بازتوليد زمين» و استفاده‌ي بهينه از زمين شهري، دولت بايد اقدام به خارج کردن پادگان‌ها، کاربري‌هاي غيرضروري همچون مراکز صنعتي موجود در شهرها و ... بنمايد تا از اين طريق نيز بتواند به توليد و عرضه‌ي مسکن کمک نمايد.
در مکانيسم احياي بافت‌هاي حاشيه‌اي فرسوده در کشور مالزي براساس روش بازتوليد زمين، نمونه‌هاي خوبي اجرا شده است که مي‌تواند موارد مناسبي براي اجرا در ايران باشد.
در اين فرآيند، دولت، خانه‌هاي موقتي را در مجاورت بافت ساخته و در ازاي دريافت زمين ساکنين ـ يا واحد مسکوني فرسوده ـ واحد مسکوني نوساز تحويل مي‌دهد. اين موضوع باعث مي‌شود که هزينه‌ي تملک اوليه که مشکل اصلي فرآيند احياي بافت‌هاي فرسوده است، از آن حذف شود.
پس از اين، دولت زمين توليد شده را در اختيار يک توسعه‌گر (دِوِلوپر ) قرار داده تا واحدهاي بلندمرتبه و ويلايي ساخته شود. پس از اتمام ساخت، واحدهاي بلندمرتبه به ساکنين تحويل داده شده (آپارتمان‌هاي نوساز در ازاي واحد فرسوده) و واحدهاي ويلايي توسط توسعه‌گر به فروش مي‌رسد تا هزينه‌ي ناشي از ساخت واحدهاي جديد براي ساکنان و سود حاصل از پيمان‌کاري از سوي توسعه‌دهنده تأمين شود.
در اين راستا دولت علاوه بر نظارت کارآمد بر عملکرد توسعه‌گرها، بانک‌ها را موظف مي کند تا وام ساخت کليه‌ي واحدها را به توسعه‌گرها پرداخت کنند. در اين فرآيند دولت نقش نظارت عاليه بر پروژه هاي ساخت، تأمين مالي ساخت واحدهاي مسکوني ويلايي، بلندمرتبه و موقت (تأمين مالي براي واحدهاي موقت بلاعوض است) و توسعه‌دهنده وظيفه‌ي ساخت واحدهاي بلندمرتبه، ويلايي و موقت را برعهده خواهد داشت.
اين مدل در ايران ـ به‌ويژه در تهران ـ راحت‌تر صورت خواهد گرفت؛ دليل اين امر وجود پادگان‌ها و مراکز صنعتي، کارخانجات و ... است که هنوز در محدوده‌ي شهري کلان‌شهرها وجود دارند و بايد به بيرون از شهر منتقل شوند.
به‌طورمثال در شهر تهران، پادگان قلعه‌مرغي با مساحت 300 هکتار و ظرفيت ساخت 40 هزار واحد مسکوني مي‌تواند نقطه‌ي شروع مناسبي براي احياي بافت‌هاي فرسوده شهري بر اساس مدل فوق باشد.
پادگان مزبور به‌دليل قرار گرفتن در کنار بافت‌هاي فرسوده، اين امکان را فراهم کرده است که ديگر نيازي به ساخت واحدهاي مسکوني موقت نباشد و با ساخت 40 هزار واحد مسکوني، امکان تهاتر واحدهاي مسکوني فرسوده با واحد مسکوني نوساز ساخته شده در زمين پادگان مزبور را ايجاد نمايد؛ و بدين ترتيب امکان ساخت 40 هزار واحد مسکوني (و بيشتر) در زمين‌هاي آزادشده، بدون هيچ‌گونه نيازي به تملک فراهم مي‌شود. نکته‌ي قابل توجهي که امکان تعامل و تأمين مالي را آسان‌تر مي‌نمايد اين است که متوسط تراکم در بافتهاي فرسوده شهري يک و نيم تا دو طبقه است که با توجه به امکان ساخت تا سطح اشغال و تراکم مجاز، به‌راحتي مي توان به افزايش عرضه در شهر تهران نيز کمک شاياني نمود.
• تخصيص وام ساخت براي تکميل واحدهاي نيمه‌تمام در شهرهاي جديد اطراف کلان‌شهرها همچون تهران
هرچند ساخت واحدهاي مسکوني و افزايش عرضه در شهرهاي جديد اطراف تهران به دلايل مختلف از جمله بعد مسافت، کمبود امکانات شهري و ... کمک چنداني به معضل مسکن در کلان‌شهرها نمي‌کند، اما مي‌توان با افزايش عرضه در اين شهرها، آن را راهکاري موقتي درعدم گسترش معضل کلان‌شهرها دانست.
در شهرهاي جديد تعداد قابل توجهي واحد مسکوني نيمه‌ساز و نيمه‌تمام وجود دارند که مشکل اصلي عدم اتمام ساخت آن‌ها، نبود اعتبارکافي و مالي جهت اتمام اين‌گونه پروژه‌ها است؛ در اين شرايط دولت قبل ازبسترسازي براي شروع يا همزمان با پروژه‌هاي ساخت واحدهاي جديد، ابتدا بايد مساعدت لازم را براي تکميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام در اين خصوص بنمايد. اين امر موجب خواهد شد که در کوتاه‌مدت، افزايش قابل توجهي در عرضه‌ي مسکن صورت گيرد و زمان لازم را براي برنامه‌ريزي اصولي و کارآمد در جهت پروژه‌هاي ساخت 1/5 ميليون واحد مسکوني فراهم آورد.
به‌عنوان مثال تنها با تخصيص 20 هزار وام ساخت براي واحدهاي نيمه تمام در شهرهاي جديد اطراف تهران، تا 6 ماه آينده، ساخت واحدهاي مزبور تمام شده و 20 هزار واحد مسکوني به موجودي مسکن در شهرهاي اطراف تهران افزوده مي شود.
نکته‌ي ديگري که در اين باب مطرح است اين‌که اگر از ابتداي شروع به کار دولت ـ که اهتمام خود را در زمينه‌ي اشتغال و کارآفريني بر محور بنگاه‌هاي زودبازده  قرار داد ـ به بخش مسکن توجه مي‌شد، علاوه بر توان اشتغال‌زايي فراوان، مشکل مسکن در کشور تا حدود زيادي حل شده و اين بخش به عنوان موتورمحرک اقتصاد کشور و بخش پيشران، رشد و شکوفايي اقتصادي کشور را به همراه داشت. به‌عنوان مثال اگر يک سوم اين وام‌ها با مبلغ 600 ميليارد تومان به کساني که خواهان ساخت و ساز در زمين‌هاي خود بودند، داده مي‌شد، تا کنون حداقل 500 هزار واحد در کشور توليد مي‌شد که مي‌توانست يک ميليون فرصت شغلي ايجاد کند و بانک‌ها نيز هيچ‌گونه مشکل وثيقه و توجيه طرح براي اين پروژه‌ها نداشتند.
• استفاده‌ي بهينه از زمين‌هاي موجود شهر تهران
در اين قسمت بايد از ابزارهاي مالياتي که جزو ابزارهاي حاکميتي دولت است، استفاده کرد؛ در يك تعريف ساده، ماليات بر ارزش زمين (LVT) عبارت است ازماليات بر ميزان پولي که از يک قطعه زمين در صورت اجاره دادن براي يک کاربري مشخص ايجاد مي‌شود. در اين نوع ماليات، كاربري بالقوه و نوعي يك زمين ملاك عمل است و نحوه‌ي کاربرد فعلي زمين (کارآمد يا ناکارآمد) و ميزان درآمدزايي آن در وضع نرخ ماليات در نظر گرفته نمي‌شود؛ يعني ماليات بر يك قطعه زمين با ويژگي‌هاي خاص خودش در يك منطقه وضع مي‌شود و تفاوتي نمي‌كند كه مالك از زمين، استفاده‌ي بهينه را انجام مي‌دهد يا زمين بدون استفاده رها شده است. اين ماليات صرف‌نظر از ساختمان و تأسيسات زمين مورد نظر است و تنها بر ارزش زمين وضع مي‌شود. ماليات بر ارزش زمين هزينه‌ي نگهداري زمين‌هاي خالي را براي سوداگران زمين بالا مي‌برد و مالکان اين زمين‌ها را به سمت استفاده‌ي بهينه از زمين هدايت مي‌کند.
از مهم‌ترين مزيت‌هاي ماليات بر ارزش زمين نسبت به ديگر انواع ماليات، شاخص‌هاي مرتبط با کارآمدي اقتصادي اين ماليات است که در ذيل آورده شده است:
الف ) کنترل قيمت زمين: ماليات بر ارزش زمين بر خلاف ديگر ماليات‌ها که منجر به افزايش قيمت محصول مي‌شود، کاهش قيمت زمين را در پي دارد. در واقع اين ماليات با افزايش هزينه‌هاي نگهداري زمين، در شرايطي که افراد به اميد کسب سود در آينده زمين‌هاي خويش را بلااستفاده رها مي‌کنند، در صوت عدم توانايي ساخت و ساز، موجب تحريک مالکان به فروش زمين مي‌شود.
ب) افزايش ساخت و ساز: چون ماليات بر ارزش زمين بر همه‌ي زمين‌ها وضع مي‌شود، به نوعي مي‌توان گفت كه اين ماليات برصاحبان زمين فشارمي‌آورد كه يا خودشان از زمين‌هايي كه دارند به بهترين نحو استفاده كنند و يا اين زمين‌ها را به کساني که توانايي انجام اين کار را دارند، بسپارند. درنتيجه بازار زمين به سمت كارايي سوق داده مي‌شود و معاملاتي هم كه در آن انجام مي‌شود به‌منظور استفاده‌ي بهينه از زمين‌ها صورت مي‌گيرد نه سوداگري. طبيعي است هنگامي كه بر اثر وضع ماليات بر ارزش زمين، عرضه‌ي زمين زياد شود، قيمت زمين کاهش خواهد يافت و از آن‌جا كه بخش مهمي از هزينه‌ي تمام شده‌ي كالا و خدمات توليدي كشور را هزينه‌ي زمين تشكيل مي‌دهد، كاهش قيمت زمين مي‌تواند عاملي براي كنترل تورم در اقتصاد محسوب شود.
تخصيص بهينه‌ي زمين‌هاي شهري، کاهش وابستگي دولت‌هاي محلي به درآمدهاي حاصل از فروش تراکم، تناسب درآمدهاي ناشي از اين ماليات با برنامه‌هاي توسعه‌اي شهري و اصول شهرسازي، سادگي فرآيند اخذ ماليات و عدم امکان فرارمالياتي، سامان‌دهي بازار زمين شهري و کنترل سوداگري در بازار زمين و ايجاد تأثيرات مثبت بر روي اقتصاد شهري و رعايت عدالت منطقه‌اي در دريافت ماليات از ديگر مزاياي دريافت ماليات بر ارزش زمين است.
از طرفي ديگر در واقع، اين ماليات جاي درآمد حاصل از تراکم را خواهد گرفت و به‌جاي اين‌که توليدکننده، عوارض ناشي از تراکم را بپردازد، اين عوارض به بهره‌بردار منتقل خواهد شد.
نکته‌ي قابل توجه در اين ماليات آن است که اين ماليات بايد به صورت دوره‌اي گرفته شود؛ يعني براي تأثيرگذاري بيشتر، ظرف مدت معيني که ممکن است سالانه، دوسالانه يا ... در نظر گرفته شود، اين ماليات از مالکان زمين و مساکن شهري همچون آب‌بها، برق، گاز و ... اخذ شود.

4-1-2- سياست‌هاي مهار سوداگري
تجربه‌ي ساير کشورهاي موفق در حل معضل مسکن نشان داده است که تنها توليد و عرضه‌ي مسکن در شهرهاي مستعد سوداگري (کلان شهرهايي همچون تهران) و اقدامات تک بعدي از اين دست، هرچند کمک شاياني به خانه دار شدن نيازمندان به مسکن مي کند و از فشار تقاضا کاسته و به رسيدن تعادل بين عرضه و تقاضا کمک مي کندT اما به دلايل مختلف همچون عدم بسترسازي مناسب اقتصادي در بخش مسکن و فقدان ساختار مناسب آمايشي همچون ادامه‌ي روند مهاجرت گسترده به کلان‌شهرهايي چون تهران و ... هيچ‌گاه نتوانسته بحران مسکن را در اين شهرها برطرف نمايد.
بنابراين تجربه‌ي جهاني به سمت استفاده از ابزارهاي حاکميتي براي جلوگيري از سوداگري، دلالي و درنتيجه افزايش بي رويه و بي ضابطه‌ي قيمت در اين بخش سوق داده شده است.
استفاده از ابزارهاي مالياتي همچون ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن (CGT) و ... تجربياتي است که در بسياري از کشورهاي دنيا ـ که وضعيتي مشابه با وضعيت بخش مسکن در کشور ما داشته‌اند ـ با موفقيت به مرحله اجرا گذاشته شده است.
• برقراري توازن بين نرخ بازگشت سرمايه در بخش مسکن و ساير بخش‌ها
بخش مسکن به دليل ويژگي‌هاي خاصي که داراست، اگر نظارت پيوسته‌ي دولت بر آن حاکم نباشد، دچارسوداگري شده و به دليل سود سرشار خريد و فروش در آن، نرخ بازگشت سرمايه در اين بخش به مراتب بالاتر از ساير بخش‌ها خواهد شد؛ در دنيا براي جلوگيري و مهار سوداگري دراين بخش و همچنين حفظ توازن بين نرخ بازگشت سرمايه در بخش‌هاي توليدي و مولد با بخش‌هاي غيرتوليدي و سوداگرانه، ناگزير به وضع نوعي از ماليات بر بخش زمين و مسکن هستند که افزايش ارزش در اين بخش که ناشي از کار و توليد نباشد را مهار مي‌کند. اين ماليات که ماليات بر سود سرمايه ناميده مي‌شود، مالياتي است که بر سود ناشي از فروش يک سرمايه که با قيمتي پايين‌تر خريداري شده، وضع مي‌شود. مبناي اين ماليات تفاوت بين قيمت خريد و قيمت نهايي فروش است و اين ماليات درهنگام نقل و انتقال سرماية مورد نظر اعم از زمين،‌ مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گران‌بها و مانند آن اخذ مي‌شود. شايان ذکر است که اين ماليات در مواردي نظير زمين و املاک که ارزش افزوده‌اي بر آن‌ها از سوي مالک اضافه نمي‌شود،عملاً ماليات بر ارزش مازاد است. بدين معنا که افزايش قيمت و سود ناشي از اين افزايش قيمت، ناشي از کار و توليد نبوده و تنها به دلايلي نظير شرايط بازار و ايجاد زيرساخت‌هاي عمومي مربوط مي‌شود.
هدف از وضع ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن را مي‌توان کنترل سوداگري از طريق توزيع مجدد ثروت ناميد. اين ماليات در واقع با اخذ افزايش ارزش زمين منجر به کنترل سوداگري در بازار زمين مي‌شود. البته خانه‌هاي اول افراد که تقاضاي مصرفي آن‌هاست، از اين ماليات معاف است.
از ديگر اهداف وضع اين ماليات، کسب درآمد براي ايجاد خدمات رفاهي عمومي شهري است؛ بدين‌صورت که در صورت وضع نرخ مناسب مالياتي، دولت هاي مرکزي و محلي قادر به بازگرداندن افزايش ارزش زمين ها ناشي از ايجاد زيرساخت ها توسط دولت هاي محلي و مرکزي هستند.
انتهاي پيام