بازار مسکن ایران در دهه اخیر با چالش‌های عمیق ساختاری و اقتصادی همچون رشد بی‌وقفه قیمت خرید، اجاره و کاهش توان اقتصادی خانوارها روبه‌رو شده و یکی از عوامل مؤثر در این ناترازی، ورود گسترده و بی‌ضابطه اتباع خارجی، به‌ویژه مهاجران افغان، به کشور بوده است. مهاجرانی که بیشتر در جست‌وجوی کار و سرپناه، وارد بازارهای رسمی و غیررسمی کار و مسکن شده‌اند، بدون آنکه ظرفیت زیرساختی کشور برای جذب آن‌ها در نظر گرفته شود.
در سطح ملی، حضور چند میلیون مهاجر جویای کار، رقابتی نابرابر با نیروی کار داخلی ایجاد کرده که این رقابت، به‌ویژه در مشاغل کارگری و فصلی، دستمزدها را پایین آورده و موجب کاهش سهم کارگران ایرانی از بازار کار شده است. در بازار مسکن نیز این جمعیت، اغلب با اجاره گروهی منازل در مناطق حاشیه‌ای شهرها موجب حذف تدریجی واحدهای ارزان‌قیمت از دسترس خانوارهای ایرانی شده‌اند. در نتیجه، نه‌تنها فرصت‌های شغلی و سکونتی برای دهک‌های پایین محدودتر شده، بلکه به‌دلیل استفاده سرمایه‌داران از نیروی کار مهاجر بدون بیمه و مالیات، نظام اقتصادی کشور نیز دچار ناترازی در درآمدهای بیمه‌ای و مالیاتی شده است.
در این میان، استان اصفهان به‌عنوان یکی از استان‌های مهاجرپذیر کشور، با تمرکز جمعیتی بالا و بافت صنعتی فعال از قاعده مستثنی نبوده است. در شهر اصفهان و مناطق حاشیه‌ای تراکم حضور اتباع به‌ویژه مهاجران افغان، موجب افزایش شدید نرخ اجاره، کاهش کیفیت زندگی در مناطق کم‌برخوردار و فشار مضاعف بر مستأجران شده و اجاره گروهی مسکن خود موجب افزایش اجاره‌بها شده است.
اکنون، با آغاز طرح‌های فراخوان و فشار قانونی برای خروج اتباع غیرمجاز از کشور، روندی معکوس آغاز شده که می‌تواند تأثیرات مهمی بر بازار مسکن استان داشته باشد. بازگشت تدریجی واحدهای اجاره‌ای به بازار، کاهش رقابت بر سر خانه‌های ارزان قیمت و تقویت قدرت چانه‌زنی مستأجران ایرانی از جمله پیامدهای احتمالی این تغییر است که در صورت استمرار و حمایت نهادهای دولتی، می‌تواند گامی مؤثر در بازسازی تعادل ازدست‌رفته بازار مسکن باشد.
خروج اتباع غیرمجاز و تأثیر آن بر بازار اجاره مسکن اصفهان
سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان درباره خروج اتباع غیرمجاز از کشور و تأثیر آن بر بازار رهن و اجاره مسکن در استان اصفهان به ایسنا می‌گوید: خروج اتباع، به‌ویژه در استانی مانند اصفهان که دارای شرایط خاصی است، اتفاق خوبی بوده و بسیاری از مهاجران افغانستانی نیز به‌صورت خودمعرف برای خروج از کشور مراجعه کرده‌اند. برخلاف گذشته که تمایلی به ترک کشور نداشتند، اکنون خود برای خروج اقدام می‌کنند.
وی این روند را حاصل تلاش و همکاری شبانه‌روزی دستگاه‌های ذی‌ربط دانست و می‌افزاید: بخشی از منازلی که به‌وسیله اتباع غیرمجاز اجاره شده بود، از نظر کیفیت و شرایط زیستی، مناسب سکونت هموطنان و همشهریان نبود، بااین‌حال نمی‌توان گفت بی‌تأثیر بر بازار بوده‌اند. حتی این واحدهای فاقد شرایط ایده‌آل نیز با قیمت‌های بالا، غیرمتعارف و رهن‌های سنگین اجاره داده می‌شدند و این موضوع به‌تدریج مبنایی برای افزایش قیمت در سایر بخش‌های بازار مسکن شده بود.
رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان در پاسخ به این سؤال که آیا تأثیر خروج اتباع بیشتر در حاشیه استان بوده یا داخل شهر اصفهان بیان می‌کند: حضور مهاجران در مناطق مختلف شهر اصفهان نظیر ملک‌شهر، زینبیه، هفت‌تون، بیست‌وچهارمتری و غیره محسوس بوده و اگرچه در برخی شهرستان‌های اطراف ممکن است درصد بالاتری از مهاجران ساکن باشند، اما خروج آنان در خود اصفهان نیز تأثیر داشته و خواهد داشت، این خروج بدون تردید اثری مثبت بر بازار اجاره و رهن خواهد گذاشت.
حجازی با اشاره به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها که طبق مصوبه دولت تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته تعیین شده است، می‌گوید: تمامی این عوامل در بازار اجاره‌بها تأثیرگذارند، اما برای تنظیم کامل این بازار، باید تمام اجزای پازل بررسی شود. یکی از چالش‌های اصلی، حضور اتباع غیرمجاز بود که به.دلیل اجاره گروهی منازل و تقسیم هزینه‌ها، عملاً موجب افزایش قیمت برای خانواده‌های ایرانی می‌شدند.
وی در ادامه می‌افزاید: به‌عنوان مثال، خانه‌ای که به‌وسیله شش خانوار مهاجر اجاره و هزینه اجاره بین آن‌ها تقسیم می‌شد، اگر همان ملک را یک خانواده ایرانی اجاره می‌کرد، فشار مالی زیادی را متحمل می‌شد. بنابراین، اتباع در این شرایط فشار اقتصادی چندانی احساس نمی‌کردند، در حالی‌که خانوارهای ایرانی تحت فشار قرار می‌گرفتند.
لزوم بازنگری و تغییر در ساختار قراردادها
رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان با اشاره به طرح فراخوان برای خروج اتباع غیرمجاز و تخلیه منازل اجاره‌ای، درباره باز پرداخت ودیعه‌ها بیان می‌کند: پس از پایان جنگ ۱۲ روزه تحمیلی، موضوع خروج اتباع مطرح شد، اکنون اتباع روزانه برای دریافت ودیعه به‌دلیل اینکه برخی مالکان از بازگرداندن مبلغ ودیعه در مهلت کوتاه یک تا دو هفته‌ای خودداری کرده به اتحادیه مراجعه می‌کنند.
حجازی ادامه می‌دهد: پیگیری‌هایی از سوی اتحادیه از طریق تماس تلفنی و ارتباط با مالکان انجام و از آن‌ها خواسته شده که در اسرع وقت ودیعه را آماده و بازگردانند. زمانی‌که قراردادی منعقد می‌شود، افراد موظف هستند تا پایان مدت قرارداد به تعهدات خود عمل کنند، اما این در شرایط عادی و برای یک هم‌وطن ایرانی صادق است، نه برای کسانی که بنا بر دستور دولت و حاکمیت ملزم به ترک کشور هستند و هموطنان بدانند که اگر در این زمینه همکاری شود، این یک عزت و افتخار ملی خواهد بود.
وی در پاسخ به این پرسش که در صورت ناتوانی مالک در بازپرداخت ودیعه چه راهکاری وجود دارد؟ می‌گوید: پیشنهاد می‌شود مستأجر فردی امین یا از اتباع مجاز که درگیر موضوع خروج نیستند را معرفی کند تا مبلغ رهن به او تحویل داده شود و مانعی برای خروج فرد مهاجر از کشور ایجاد نشود.
رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان، همچنین بر ضرورت ورود دستگاه قضایی و دادستان استان به این موضوع تأکید کرد و اظهار می‌کند: لازم است در قرارگاه تردد اتباع غیرمجاز، برنامه‌ریزی دقیق و تصمیم‌گیری مناسب در فرمانداری استان انجام شود، چرا که باید حقوق این افراد نیز رعایت شود و زمینه سوءاستفاده برای برخی افراد هم فراهم نشود.
کارگری و مسکن دو بخش آسیب دیده از ورود اتباع خارجی
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن به ایسنا می‌گوید: درحال‌حاضر، با تعداد بسیار زیاد واحد مسکونی خالی روبه‌رو هستیم، اما ورود بی‌ضابطه و بدون برنامه و پیش‌فرض اتباع خارجی به ویژه مهاجران افغان، آسیب‌های جدی به دو بخش کارگری و مسکن وارد شده است.
وی می‌افزاید: بخش زیادی از این مهاجران در حاشیه شهرها یا مناطقی که زیرساخت کافی نداشتند، ساکن شدند و همین مسئله فشار مضاعفی بر معیشت اقشار کم برخوردار و مستأجران دهک‌های پایین درامدی وارد کرد. حال این ورود بی‌رویه، از یک‌سو رقابت سخت و ناعادلانه‌ای میان نیروی کار ایرانی و مهاجران به وجود آورد و از سوی دیگر، موجب شد خانه‌های ارزان‌قیمت از دسترس اقشار ضعیف خارج شود.
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: این وضعیت مزایایی نیز برای گروهی خاص، یعنی سرمایه‌داران و کارفرمایان به همراه داشت؛ به‌گونه‌ای که این قشر موفق شدند نیروی کار ارزان و فاقد بیمه و مالیات را به راحتی در اختیار بگیرند. همین مسئله موجب ناترازی شدید در صندوق‌های بیمه و درآمدهای مالیاتی شد و دولت نتوانست برآورد و تراز درستی از ورودی و خروجی این صندوق‌ها داشته باشد.
خروج اتباع برابر است با بازگشت تعادل به بازار مسکن
گودرزی با اشاره به وضعیت طرح‌های حمایتی مسکن می‌گوید: خانه‌هایی که با هزینه‌های بالا در قالب طرح‌های نهضت ملی مسکن و مسکن مهر ساخته شده بودند، به‌جای آنکه در اختیار افراد واجد شرایط قرار گیرند، به محل اسکان اتباع غیرمجاز تبدیل شدند و عملاً شهروندان ایرانی از این فرایند کنار گذاشته شدند و موضوع اصلی این طرح یعنی تنظیم‌گری بازار مسکن در عمل به جایی نرسید.
وی در ادامه اظهار می‌کند: اکنون با توجه به کاهش ارزش پول ملی و شرایط خاص امنیتی در منطقه به‌ویژه جنگ ۱۲ روزه، حضور در ایران برای بسیاری از مهاجران صرفه اقتصادی ندارد. این شرایط، موجب آغاز روند معکوس مهاجرت شده و خروج اتباع می‌تواند به کاهش فشار بر بازار اجاره در مناطق حاشیه‌ای منجر شود و زمینه بازگشت تعادل به بازار مسکن را فراهم کند.
کارشناس مسکن می‌افزاید: در صورت تداوم این روند، می‌توان امیدوار بود بخشی از خانه‌هایی که پیش‌تر در اختیار اتباع بیگانه بوده، مجدداً به بازار عرضه شود و از شدت بحران اجاره‌نشینی برای اقشار ضعیف کاسته شود، همچنین برخی موجران که نسبت به مستأجران قبلی خود تعهداتی دارند، احتمالاً تلاش می‌کنند که واحدهای مسکونی‌شان خالی نماند؛ موضوعی که می‌تواند قدرت چانه‌زنی مستأجران ایرانی را افزایش دهد و اتفاقات خوبی برای بازار مسکن رخ دهد.
گودرزی تصریح می‌کند: در واقع، اگر از ابتدا این فرایند با برنامه‌ریزی همراه بود، تبعات اجتماعی و اقتصادی کنونی به‌وجود نمی‌آمد. کشورهای دیگر هرگز اجازه ورود بی‌ضابطه اتباع بیگانه را نمی‌دهند، چراکه ورود بدون برنامه، معیشت اقشار آسیب‌پذیر را تهدید می‌کند، اما با ورود حدود هشت میلیون مهاجر جویای کار به ایران که پیش‌از این نیز این بازار با بیکاری گسترده مواجه بود، بحران بزرگی را رقم زد.
تأثیر برخی رسانه‌ها در قفل شدن بازار مسکن
وی بیان می‌کند: اقتصاد ایران در شرایطی نبود که بتواند این میزان از نیروی کار را جذب کند، چراکه بازار اشتغال ما با نرخ بیکاری بالای ۱۰ درصد و وضعیت اشتغال ناقص روبه‌رو بود. با این حال، به‌دلیل ناامنی‌های موجود در کشورهای همسایه، ناگزیر به پذیرش این مهاجران شدیم؛ آن‌هم بدون ضابطه مشخص که پیامدهای منفی زیادی برای نیروی کار و مستأجران داخلی به همراه داشت.
کارشناس مسکن در بخش دیگری از سخنان خود با انتقاد از عملکرد برخی رسانه‌ها اظهار می‌کند: بخشی از رسانه‌های ما به‌جای آنکه در کنار مردم باشند، در مقابل آن‌ها قرار گرفته‌اند. این رسانه‌ها با درج قیمت‌های ساختگی، قیمت‌سازی‌های کاذب، بزرگ‌نمایی معاملات محدود و احیانا بدون وجود خارجی و بازارسازی‌های بی‌ضابطه، نقش مهمی در قفل شدن بازار مسکن ایفا کرده‌اند.
گودرزی خاطرنشان می‌کند: انتظار ما از دولت و مجلس این است که با شناسنامه‌دار کردن آگهی‌های ملکی و الزام به تعیین قیمت‌ها براساس بهای تمام‌شده واقعی، مسیر شفاف‌سازی بازار مسکن را هموار کنند. در صورت تحقق این موضوع، می‌توان امیدوار بود که بازار از وضعیت آشفته فعلی خارج شود و مستأجران برای نخستین بار امکان چانه‌زنی مؤثر برای اجاره مسکن متناسب با درآمد خود را به دست آورند.
به گزارش ایسنا، بازار مسکن ایران، به‌ویژه در استان‌هایی چون اصفهان، سال‌هاست که با ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا، افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها و کاهش توان اقتصادی خانوارهای اجاره‌نشین دست‌وپنجه نرم می‌کند. در این میان، ورود بی‌برنامه و گسترده اتباع خارجی گرچه در نگاه اول بخشی از نیازهای بازار کار را پاسخ داده، اما به‌واسطه نبود سازوکارهای نظارتی، خود به یکی از عوامل تشدید بحران در دو حوزه اساسی کار و مسکن تبدیل شده است.
حضور اتباع به‌ویژه مهاجران افغان، در مناطق حاشیه‌ای و کم‌برخوردار، از یک‌سو موجب افزایش فشار بر زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی و منابع محدود مسکن ارزان‌قیمت شده و از سوی دیگر، با ایجاد رقابت ناعادلانه در بازار کار، امنیت شغلی و درآمدی بخشی از نیروی کار داخلی را تهدید کرده است. در نتیجه، دهک‌های پایین درآمدی نه‌تنها از بازار اشتغال به حاشیه رانده شده‌اند، بلکه امکان دسترسی به سرپناهی حداقلی را نیز از دست داده‌اند.
اکنون با اجرای طرح‌های خروج اتباع غیرمجاز، شرایطی فراهم آمده که می‌تواند به بازتنظیم تدریجی بازار مسکن منجر شود. بازگشت بخشی از خانه‌های اجاره‌ای به بازار، افزایش قدرت چانه‌زنی مستأجران ایرانی و کاهش بار تقاضای کاذب، فرصت مناسبی است که در صورت مدیریت صحیح، می‌تواند به ترمیم تدریجی اعتماد عمومی و بهبود دسترسی دهک‌های آسیب‌پذیر به مسکن منجر شود.
بااین‌حال، تحقق این اهداف مستلزم نگاه دقیق‌تر دولت به مسئله مهاجرت، ایجاد نظام جامع شناسایی و مدیریت اتباع خارجی، اصلاح سیاست‌های حمایتی حوزه مسکن و شفاف‌سازی فرایندهای قیمت‌گذاری در بازار اجاره است.
انتهای پیام
نظرات