مجید گودرزی در گفتوگو با ایسنا با انتقاد از روند افزایشی نرخ اجارهبها در کشور، اظهار کرد: اگر اقدامات دولتها در زمان بحران را بررسی کنیم، میبینیم که در بسیاری از کشورها سیاستهای حمایتی جدی برای کنترل بازار اجاره اعمال شده است. برای مثال، در دوره شیوع کرونا، دولت آلمان حداکثر افزایش اجاره را یک درصد اعلام و هرگونه افزایش بیش از آن را غیرقانونی اعلام کرد، این یعنی در شرایط اضطراری، اولویت با حفظ امنیت معیشتی شهروندان است.
وی ادامه داد: در مقابل، شاهد هستیم که پس از جنگ و در شرایطی که بنا بر برخی برآوردها تعدادی از کارگران بیکار شدند، سیاست افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها مطرح میشود. آن هم نه بهصورت نرخ ثابت، بلکه به شکل مرکب، یعنی هر سال ۲۵ درصد نسبت به سال قبل. این روش بهمعنای افزایش تصاعدی است و طبیعتا در بلندمدت فشار مضاعفی بر مستأجران وارد میکند.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ بیان کرد: حتی اگر این آمار را بپذیریم، تجربه سال گذشته نشان داد که تعیین سقف ۲۵ درصدی، ضمانت اجرایی مؤثری نداشت و بسیاری از موجران افزایشهایی تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر اعمال کردند. وقتی قانون ضمانت اجرا نداشته باشد، عملا تبدیل به توصیه میشود.
وی افزود: اگر بناست از ثبات در بازار سخن گفته شود، ثبات بهمعنای توقف یا نزدیک شدن افزایشها به صفر است، نه رشدهای ۲۵، ۳۰ یا ۴۰ درصدی، در نرخهای بالای ۴۰ و ۵۰ درصد، اساسا مفهوم ثبات بیمعناست. در شرایط تورم شدید که هر روز از قدرت خرید خانوارها کاسته میشود، چنین افزایشهایی را نمیتوان ثبات نامید.
سهم بالای مسکن در سبد معیشت خانوار
این کارشناس اقتصادی با اشاره به برآورد برخی کارشناسان مبنی بر اینکه سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به بیش از ۶۰ درصد رسیده است، تصریح کرد: این رقم نشان میدهد مستأجران ایرانی بین دو تا سه برابر نرم جهانی برای مسکن هزینه میکنند. چنین وضعیتی زنگ خطر جدی برای اقتصاد خانوار و حتی برای پایداری اجتماعی است.
وی افزود: در بسیاری از کشورهای دنیا، مستأجر معمولا یک نوع اجاره ماهانه پرداخت میکند؛ اما در بازار فعلی ایران، مستاجر عملا چهار نوع پرداخت انجام میدهد: اجاره ماهانه، جبران کاهش ارزش ودیعه در اثر تورم، افزایش سالانه اجارهبها و همچنین سود تسهیلاتی که برای تامین یا بهروزرسانی ودیعه دریافت میکند. این مجموعه پرداختها فشار مضاعفی ایجاد کرده و ناشی از رفتارهای غیرکارشناسی و غیرمنطقی در بازار است.
این کارشناس اقتصادی، یکی از مشکلات اساسی بازار اجاره را نحوه برخورد با ودیعه و رهن دانست و افزود: در حال حاضر ودیعه مستاجر عملا بهصورت قرضالحسنه و بدون در نظر گرفتن ارزش زمانی پول محاسبه میشود. در حالی که با تورم حدود ۶۰ درصدی، ارزش واقعی این ودیعه طی یک سال بهشدت کاهش مییابد و قدرت خرید آن از بین میرود.
گودرزی تأکید کرد: ودیعه اساسا وجه ضمانت است تا در صورت بروز خسارت یا عدم پرداخت اجاره، با حکم قضایی از آن برداشت شود. این مبلغ ماهیت اجارهای ندارد. در بسیاری از کشورها ودیعه معمولا معادل یک تا سه برابر اجاره ماهانه تعیین میشود و در پایان قرارداد بههمراه سود متعارف به مستاجر بازگردانده میشود. در بازار ما، این مبلغ عملا بدون جبران کاهش ارزش، در اختیار موجر قرار میگیرد و مستأجر متضرر میشود. بازار اجاره کشور نیازمند اصلاحات ساختاری، سیاستهای حمایتی مؤثر و قوانین دارای ضمانت اجراست. تا زمانی که افزایشهای ۲۵ تا ۵۰ درصدی بهعنوان ثبات معرفی میشود و ابزار اجرایی لازم برای کنترل بازار وجود ندارد، نمیتوان انتظار بهبود شرایط را داشت و فشار بر مستأجران همچنان ادامه خواهد داشت.
تورم مسکن عامل تشدید تورم عمومی است
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر نقش تعیینکننده بخش مسکن در شکلگیری تورم عمومی کشور گفت: بخش بزرگی از تورم عمومی ایران ریشه در تورم مسکن دارد و این موضوع را باید یک بحرانآفرینی جدی در اقتصاد خانوار و کل اقتصاد ملی دانست.
گودرزی با اشاره به بررسیهای انجامشده درباره روند قیمتها در بازه زمانی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ اظهار کرد: در این دوره نرخ رشد قیمت مسکن حدود ۷۲۵ درصد بوده، در حالی که نرخ رشد تورم عمومی حدود ۲۴۸ درصد ثبت شده است. این یعنی بخش مسکن ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی افزایش قیمت داشته و همین مسئله نشان میدهد برخلاف برخی تحلیلها، اینطور نیست که فقط تورم عمومی موجب افزایش قیمت مسکن شود، بلکه در بسیاری از موارد، افزایش قیمت مسکن خود عامل بالا رفتن تورم عمومی در سطح کل اقتصاد است.
وی افزود: مسکن در بهای تمامشده تقریبا همه کالاها و خدمات نقش دارد و وقتی قیمت آن بهصورت افسارگسیخته افزایش پیدا میکند، اثر آن بهصورت زنجیرهای به سایر بخشهای اقتصادی منتقل میشود. به همین دلیل، کنترل بازار مسکن فقط یک مطالبه صنفی یا بخشی نیست، بلکه یک ضرورت برای مهار تورم در کل اقتصاد است.
این کارشناس اقتصادی، با طرح لزوم اصلاح سازوکار قیمتگذاری در بازار مسکن تصریح کرد: به نظر من باید به سمت بهای تمامشده تاریخی برویم؛ یعنی قیمت مسکن در یک فرآیند قانونی مشخص شود، در پایان کار درج شود و حتی در سند نیز ثبت شود. نباید اجازه داد صاحبان املاک از بحرانهای اقتصادی و سیاسی سوءاستفاده کنند و بر اساس شرایط مقطعی، قیمتها را به شکل دلخواه افزایش دهند. سوءاستفاده از بحرانها در تعیین قیمت مسکن، یک رفتار غیرمنطقی و ناعادلانه است. هر ملک یک بهای تمامشده دارد و در کنار آن، هزینه استهلاک نیز باید در نظر گرفته شود؛ نه اینکه با گذشت زمان، قیمت آن بهجای کاهش یا ثبات، بهصورت خودسرانه افزایش یابد.
وی با انتقاد از تعیین سلیقهای و خودسرانه قیمتها در بازار مسکن گفت: اینکه مستاجر مجبور باشد هر رقمی را که موجر تعیین میکند بپردازد، منطق اقتصادی دارد و مبنای کارشناسی ندارد. قیمتگذاری باید از دست موجر و مستاجر خارج و به سمت سازوکارهای کارشناسی و قانونی منتقل شود تا هیچکس نتواند بدون توجیه عقلانی و اقتصادی، قیمتها را تعیین کند. نباید اجازه داد یک طرف، یعنی مستاجر، بار همه نابسامانیهای اقتصادی را به دوش بکشد. امروز حدود ۳۰ میلیون نفر مستاجر در کشور داریم که نیازمند قرار گرفتن در چتر حمایتی قانون هستند.
گودرزی بیان کرد: در واقع این قانون است که باید حدود مالکیت را تعیین کند، نه اینکه مالکیت، حدود قانون را مشخص کند. بازار مسکن امروز نیازمند یک مداخله جدی قانونی و کارشناسی است. تا زمانی که قیمت مسکن و اجارهبها بهصورت خودسرانه و بر اساس فرصتطلبی در شرایط بحرانی تعیین شود، تورم عمومی تشدید میشود و فشار معیشتی بر میلیونها خانوار مستأجر ادامه خواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی در ادامه با اشاره به فقدان قانونگذاری مؤثر در این حوزه اظهار کرد: تا سال ۱۴۰۱ عملا قانون منسجم و بازدارندهای در حوزه مسکن وجود نداشت و این بخش برای سالها به حال خود رها شده بود. از سال ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۲، یعنی در طول حدود ۳۰ سال، قیمت مسکن در ایران ۱۵۳۴ برابر شده است. مسکن یک نیاز اساسی و حیاتی برای خانوارهاست و وقتی چنین کالایی به حال خود رها شود، نهتنها مردم را گرفتار میکند، بلکه کل اقتصاد کشور را تحت فشار قرار میدهد.
وی با اشاره به تبعات گسترده بحران مسکن افزود: بخش مسکن آسیبهای اجتماعی جدی به دنبال دارد و بحرانهای اقتصادی ایجاد میکند. امروز شاهد هستیم که با قفل شدن بازار مسکن، بخشهای مهمی از اقتصاد کشور نیز دچار رکود و بحران شدند. وقتی مسکن قفل میشود، صنایع وابسته، بازار سرمایهگذاری، اشتغال و حتی گردش نقدینگی نیز تحت تأثیر قرار میگیرند. این روند باید با اصلاحات ساختاری عمیق و واقعی متوقف شود. نمیتوان با اقدامات مقطعی یا بستههای کوتاهمدت نمایشی، بحران به این گستردگی را مدیریت کرد.
گودرزی، بحران مسکن را بحرانی سهضلعی توصیف کرد و افزود: یک ضلع این بحران به حوزه قانون بازمیگردد. نبود قوانین بازدارنده و شفاف، زمینهساز بیانضباطی گسترده در این بازار شده است. ضلع دوم به عملکرد بانکها مربوط میشود که بهویژه در حوزه مسکن، نقش ویرانگری داشتهاند. جهتدهی نادرست منابع، بنگاهداری و رفتارهای سوداگرانه در برخی موارد، به تشدید بحران دامن زده است.
این کارشناس اقتصادی، ضلع سوم بحران را نیز موضوع زمین دانست و گفت: کشور ما با کمبود زمین مواجه نیست، اما با کمبودهای عمدی در عرضه و مدیریت زمین روبهرو هستیم. زمین بهعنوان یکی از اصلیترین نهادههای تولید مسکن، نیازمند سیاستگذاری شفاف و عادلانه است.
گودرزی با اشاره به قانون ساماندهی زمین و مسکن اظهار کرد: این قانون از نظر هدفگذاری میتوانست یک گام مهم رو به جلو باشد، اما متأسفانه اجرای آن با تعلل مواجه شده و تاکنون از اجرای کامل آن سر باز زده شده است. انتظار این است که دولت دست کم یکی از عوامل اصلی بحران مسکن را بهطور جدی هدفگذاری و برطرف کند. بدون اصلاحات عمیق در حوزه قانون، نظام بانکی و مدیریت زمین، بحران مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و فشار آن بر مردم و اقتصاد کشور روزبهروز بیشتر خواهد شد.
انتهای پیام
