به گزارش ایسنا، روزنامه آرمان امروز نوشت: ناصر ذاکری، کارشناس اقتصادی و پژوهشگر توسعه با بیان اینکه دشواری موجود در حوزه مسکن در طول سال‌های اخیر ابعاد گسترده‌ای پیدا کرده، و اینک برای توصیف آن باید از واژه بحران استفاده کرد، تاکید کرد:  از اوایل دهه ۱۳۷۰ تاکنون بخش مسکن در اقتصاد ما تحت سیطره نظام بازار آزاد بوده، و مداخلات دولت‌ها و اعمال محدودیت‌ها به این عملکرد آزادانه، در سطحی بسیار ناچیز بوده‌است. پس سخن گزافی نیست اگر وضعیت موجود حاکم بر بخش مسکن را نتیجه عملکرد آزادانه عوامل عرضه و تقاضا در قالب نظام بازار آزاد بدانیم.

وی با بیان اینکه در طول بیش از سه دهه گذشته دولت‌های مستقر هرکدام به سهم خود برنامه‌هایی را برای حوزه مسکن مطرح کرده و به اجرا گذاشته‌اند، بااین‌حال دشواری‌های این حوزه هرگز کمرنگ‌تر نشده، و سال به سال بر شدت آنها افزوده ‌شده ‌است، اظهارداشت: این بدان ‌معنی است که این برنامه‌ها در عمل نتیجه مثبتی دربرنداشته، و کمکی به حل مشکل نکرده‌اند. بی‌تردید موفقیت یک دولت در حل چنین مشکلی و کاستن از شدت آتش آن، در درجه نخست در گرو داشتن درک صحیح از صورت مساله و به‌ عبارت دیگر انتخاب زاویه درست نگریستن به موضوع و اندیشیدن در مورد آن است..
 

مستاجرین در روستاها هم درحال افزایش اند
ذاکری خاطرنشان کرد: جمعیت مستاجر بیش از ۴۰درصد جمعیت شهری کشور را شامل می‌شود، و شوربختانه به طرز محسوسی در حال افزایش است، به‌گونه‌ای که جمعیت مستاجر در روستاها هم درحال افزایش است. درمجموع می‌توان‌گفت بیش از ۳۵درصد جمعیت کشور یا به دلیل نداشتن مسکن و یا نارضایتی از کیفیت مسکنی که دارند، ناگزیر شیوه زندگی مستأجری را انتخاب کرده‌اند.

 جمعیت بدمسکن در بافت فرسوده شهری یا ساختمان‌هایی با مصالح غیراستاندارد و ناایمن و در حاشیه شهرها سکونت دارند. براساس برآوردهای موجود بیش از ۳۰درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند، که طبعاً بخشی از این جمعیت مستاجر و بخشی مالک واحد محل سکونت خود هستند. جمعیت ساکن در واحدهای کوچک که تناسبی با ابعاد خانوار ندارد، با دشواری‌های فرهنگی خاص خود روبه‌رو هستند و به‌گونه‌ای معذبند. درواقع گرانی بیش‌ازحد مسکن شرایطی را ایجاد کرده که آنان نمی‌توانند به واحد مسکونی بزرگتر نقل مکان کنند.

او یادآورشد: با احتساب این چهار گروه می‌توان ادعا کرد حداقل دوسوم جمعیت کشور از وضعیت موجود سکونت خود ناراضی هستند. ازاین‌رو با توجه به گستردگی آثار منفی دشواری مسکن که بخش عمده جمعیت کشور را درگیر کرده، نمی‌توان بر به‌کارگیری واژه بحران برای توصیف وضع موجود خرده گرفت. اهمیت این نکته و اقرار به بحرانی بودن شرایط در بخش مسکن از این نظر مهم است که در شرایط بحرانی دولتمردان ناگزیر از اقدامات فوری برای مهار بحران هستند و نمی‌توانند این دشواری بزرگ را با بقیه دغدغه‌های خود هم‌تراز بدانند.

حتی اگر قائل به «معجزه بازار آزاد» هم باشیم، نباید حوزه بسیار مهم مسکن را به حاکمیت بازار آزاد بسپاریم
وی ضمن تاکید بر اینکه اختلاف نظر عمیقی در بین اقتصاددان‌ها در مورد عملکرد بازار آزاد و دستآوردهای آن وجود دارد، عنوان کرد: بااین‌حال حتی بسیاری از آنان که از عملکرد بازار آزاد دفاع می‌کنند، دستاوردهای این نظام را در بازارهایی چون مسکن رضایت‌بخش نمی‌دانند.

به بیان دیگر ماهیت حوزه مسکن به‌گونه‌ای است که حتی اگر قائل به «معجزه بازار آزاد» هم باشیم، نباید این حوزه بسیار مهم را به حاکمیت بازار آزاد بسپاریم. اما باید دانست این حکم مختص جوامعی است که شرایط بازار مسکن در آنها «عادی» توصیف می‌شود. در حالی که بازار مسکن در جامعه امروز ایران دچار وضعیتی است که به‌هیچ‌روی نمی‌توان آن را عادی توصیف کرد.

نگاهی به سه رویکرد متفاوت درباره مداخله دولت درباره مسکن استیجاری

ذاکری با بیان اینکه در نگاه انتقادی منفی این مداخله توجیهی ندارد، زیرا اولا بی‌تاثیر است و بازار مسکن استیجاری در طول سال‌های گذشته بدون اعتنا به این مداخله راه خود را رفته‌است؛ و ثانیا این قیمت‌گذاری درست نیست زیرا با افزایش قیمت تمام‌شده مسکن، مالکان حق دارند اجاره‌بهای بالاتری برای دارایی خود مطالبه کنند، تصریح کرد: در نگاه تاییدی این مداخله موجه و به‌موقع است، و اگر تاثیر کافی ندارد، باید ض مانت اجرای قوی‌تری برای آن طراحی شود.

این پژوهشگر اقتصادی ادامه داد: در نگاه گروه سوم، که نگاهی انتقادی مثبت دارند، این مداخله دیرهنگام و حتی ناکافی معرفی می‌شود. دولت باید در راستای حمایت از جمعیت مستاجر خیلی زودتر از اینها وارد میدان می‌شد و با مداخله خود با رشد بی رویه اجاره‌بها مقابله می‌کرد. در این نگاه حتی سقف افزایش سالانه هم بیش از حد متناسب معرفی می‌شود.

او خاطرنشان کرد: با نگاهی به شرایط امروز اقتصاد ملی می‌توان اثبات نادرستی نگاه اول کار دشواری نیست، زیرا ازیک‌سو بی‌تاثیری یا کم‌تاثیری سیاست تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها فقط به نبود ضمانت‌اجرای قوی برمی‌گردد. زیرا در نبود این ضمانت اجرای قوی و کارآمد، هرگونه تعیین سقف مجاز افزایش تا سطح یک توصیه اخلاقی سقوط می‌کند. دولت می‌توانست با طراحی یک نظام کارآمد نظارتی با هرگونه افزایش غیرمجاز مقابله کرده، و با سرسختی اعمال قانون بکند. از سوی دیگر مدافعان این نگاه باید به این پرسش بنیادین پاسخ بدهند که آیا افزایش قیمت تمام‌شده یک دارایی، دلیل موجهی برای افزایش قیمت همه محصولات به دست می‌دهد یا فقط مالکان واحدهای مسکونی استیجاری می‌توانند از این موهبت برخوردار شوند؟!
وی اظهارداشت: براساس اطلاعات موجود سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی در مقایسه با جهان به‌شدت بالاست.در شرایطی که کیفیت و رفاهی که واحدهای مسکونی به ساکنانشان عرضه می‌کنند، اگر از متوسط جهانی پایین‌تر نباشد، بالاتر نیست، و از سوی دیگر هیچ عامل دیگری مانند تراکم جمعیت گران و غیرقابل دسترسی نبودن مسکن را توجیه نمی‌کند، طبعا باید شکل‌گیری حباب قیمت را فرضی معقول بدانیم. اگر این فرض درست یعنی وجود حباب قیمت در بازار مسکن از سوی متولیان امر به رسمیت شناخته‌شود، آنان موظف خواهندبود برای از بین بردن این حباب و بازگرداندن قیمت به سطحی که نشان‌دهنده واقعیت‌های بازار و اقتصاد ملی باشد، اقدام کنند؛ زیرا وجود این حباب که البته بی‌تردید حبابی عظیم است، شرایطی را در بازار مسکن ایجاد کرده که تملک واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارهای ایرانی به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده‌است.
 

برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان در بخش مسکن، چه کسانی هستند؟
وی با بیان اینکه گسترش مناسبات رانتی در دهه‌های گذشته ازیک‌سو و رونق چشمگیر تجارت املاک و مستغلات از سوی دیگر شرایطی را پدید آورده که می‌توان خانوارها را با توجه به میزان و ترکیب دارایی‌ها در قالب سه گروه برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان دسته‌بندی کرد، اضافه کرد: گروه اول با استفاده از ارتباطات قوی و نفوذ در مراکز تصمیم‌گیری به ثروت‌های افسانه‌ای رسیده و بخش اعظم دارایی خود را صرف خرید املاک و مستغلات کرده‌اند. گروه دوم دهک‌های بالای درآمدی، خانوارهای برخوردار از ارثیه فامیلی و نیز تعدادی از مدیران و صاحب‌منصبان هستند که در طول سالیان گذشته در سایه ارتباطات قوی خود همواره بر صدر نشسته و قدر دیده، و با استفاده از موقعیت خود موفق به کسب دارایی قابل‌توجهی شده‌اند. گروه سوم نیز بقیه جمعیت کشور هستند که در شرایط بحرانی اقتصاد کشور به زیر خط فقر هل داده‌شده‌اند. تفاوت چشمگیر بین این گروه‌ها در این است که گروه‌های اول و دوم بیش از حد موردنیاز خود املاک و مستغلات در اختیار دارند، و از این طریق کسب درآمد می‌کنند. اما گروه سوم حتی از داشتن مسکن و سرپناه برای خانواده خود محروم هستند.

انتهای پیام