براساس قانون داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندتر هستند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
در سال‌های پایانی دولت دوازدهم بود که طرح مسکن ملی آغاز شد و در دولت سیزدهم با نام(نهضت ملی مسکن) دنبال شد. این طرح ادامه طرح مسکن مهر دولت نهم و دهم است. ۵۰ هزار مسکن محرومان برای محرومان با شرایط خاص در نظر گرفته شد و طبق صحبت مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان، طرح مسکن ملی برای اقشار متوسط به بالا در نظر گرفته شد. مردم با امید به خانه‌دار شدن و اعتماد به دولت هر آنچه از سرمایه داشتن در این راه به کار بردند.از سال ۱۳۹۹ و شروع آغاز ثبت‌نام تاکنون هنوز بسیاری از وعده‌ها عملی نشده و مردم همچنان در پیچ‌وخم این طرح هستند و با توجه به تورم حال حاضر، وضعیت هر روز سخت‌تر از دیروز می‌شود. به این بهانه با حمیدرضا فلاح، مدیرکل اداره راه و شهرسازی استان اصفهان به‌عنوان متولی این طرح در استان اصفهان به گفت‌وگو نشستیم.
فلاح اظهار کرد: در دولت یازدهم و دوازدهم، از ابتدا موضوع تأمین مسکن مردم مطرح بود، اما دولت به نوعی منفعلانه عمل کرد و نهایتا، به دلیل مطالبات و فشارهایی که بر دولت وارد شد، به لزوم تدوین برنامه‌ای برای حوزه تولید و عرضه مسکن و به عبارتی تأمین سرپناه مردم که از ضروری‌ترین نیازهای هر خانواده است، توجه شد.
وی افزود: در همان زمان موضوع مسکن اجتماعی، مسکن اجاره‌ای و مسکن‌های مقیاس کوچک ۳۰ و ۴۰ متری مطرح شدند. هدف این بود که اگر بتوانیم مسکن‌هایی کوچک‌تر تولید کنیم که با توان مالی مردم همخوانی داشته باشد و امکان تأمین سریع آن فراهم شود، بتوانیم نیاز افرادی که نیازمند مسکن هستند را پاسخ دهیم.
مدیر کل راه‌وشهرسازی استان اصفهان با اشاره به بازخوردهای اجتماعی این طرح‌ها اظهار کرد: بازخوردهایی که از جامعه دریافت شد، نشان داد که ایده مسکن‌های ۳۰، ۴۰ متری در افکار عمومی نوعی توهین به مردم تلقی شده است. برخی مطرح کردند که این طرح با شأن و منزلت خانواده ایرانی همخوانی ندارد و آموزه‌های دینی ما نیز چنین چیزی را تأیید نمی‌کند. در همان مقطع، بحث سبک زندگی ایرانی اسلامی نیز مطرح شد. بر اساس این رویکرد، به دلایل متعدد که ممکن است بررسی‌های دقیقی نیز نباشد عنوان شد که تجربیات گذشته ما نشان می‌دهد از زمانی که وارد فضای آپارتمان‌نشینی و تولید مسکن در ارتفاع شدیم، خانواده‌ها آرامش گذشته را از دست داده‌اند و زندگی آپارتمانی نه‌تنها در روح و روان خانواده اثر دارد، در تربیت فرزندان و حتی در کاهش نرخ ازدیاد نسل نیز نقش داشته است.
فلاح خاطرنشان کرد: یک گروه که بعضاً دانشگاهی نیز بودند طرفدار و سردمدار این تفکر بودند که دولت باید به سمت احیای الگوی سنتی و افقی ساخت مسکن برود، اما گروه دیگری معتقد بودند اگر بخواهیم توسعه شهری را در افق گسترش دهیم، هزینه‌های بسیار سنگینی به دولت تحمیل می‌شود و در زمینه تأمین زیرساخت‌ها و زمین دچار مشکل خواهیم شد. در نهایت، دولت رویکردی ترکیبی را در پیش گرفت؛ یعنی تولید و عرضه مسکن به‌صورت افقی و عمودی در دستور کار قرار گرفت.
فلاح اظهار کرد: در سال‌های پایانی دولت دوازدهم، یعنی حدود سال ۱۳۹۸، تصمیم بر آن شد که اقدام عملی مشخصی تا پایان دولت (۱۴۰۰) انجام شود، به همین منظور، شیوه‌نامه‌ای تحت عنوان (طرح اقدام ملی مسکن) ابلاغ شد. در این طرح، با توجه به بضاعت دولت و اراضی در اختیار، پروژه‌هایی در سراسر کشور از جمله در استان اصفهان تعریف شد.
وی ادامه داد: هم‌زمان با تعریف پروژه‌ها، به منظور شناسایی جامعه هدف و نحوه اتصال آنها به طرح‌ها سامانه‌ای با عنوان (سامانه طرح‌های حمایتی تولید مسکن) طراحی و به مردم معرفی شد تا متقاضیان بتوانند برای دریافت مسکن در طرح اقدام ملی، در آن ثبت‌نام کنند و بعد از آن پالایش اطلاعات انجام شود.
مدیرکل راه‌وشهرسازی استان اصفهان تصریح کرد: براساس تجربیاتی که در پروژه «مسکن مهر» دولت‌های نهم و دهم وجود داشت، مقرر شد در کنار تامین زمین توسط دولت، از پتانسیل دارایی زمین خود مردم نیز استفاده شود. به این معنا که اگر در نقطه‌ای از شهرها مردم مالک زمین بودند، با حمایت‌های دولتی در برخی حوزه‌ها، وارد چرخه تولید و عرضه مسکن شوند.
فلاح اذعان کرد: تفاهم‌نامه‌هایی با وزارت کشور برای تخفیف در عوارض صدور پروانه ساختمانی و با سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور برای تخفیف در خدمات مهندسی و توافق‌هایی با بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بانکی صورت گرفت تا فرآیند ساخت برای مالکان آسان‌تر شود.
وی ادامه داد: با اجرای این رویکرد، مالکان در دو دسته عمده قرار گرفتند؛ دسته نخست، مالکانی که زمین آنها در محدوده قانونی شهرها قرار دارد، یعنی جایی که شهرداری‌ها خدمات شهری ارائه می‌دهند و دسته دوم، مالکانی که در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مالک زمین هستند. گروه دوم می‌توانستند با استفاده از تسهیلات بازآفرینی شهری، اقدام به نوسازی و ساخت مسکن کنند.
مدیرکل راه‌وشهرسازی استان اصفهان توضیح داد: در مناطق روستایی نیز مزایای مشابهی در نظر گرفته شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌عنوان متولی شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت و روستاها، مأموریت احیاء، بازسازی و بازآفرینی روستاها را داشت. تسهیلات این بخش معمولاً با مبالغ کمتر و در قالب وام‌های قرض‌الحسنه یا با سود پایین‌تر از سوی بنیاد به مردم پرداخت می‌شد.
فلاح در تشریح جزئیات شناسایی متقاضیان واجد شرایط طرح‌های حمایتی مسکن گفت: بعد از ثبت‌نام متقاضیان، پالایش افراد واجد شرایط انجام شد. بر این اساس، مطابق قانون اساسی، نخستین شرط برای دریافت خدمات دولتی در حوزه مسکن، سرپرست خانوار بودن است، همچنین قانونی در سال ۸۷ با عنوان ساماندهی تولید و عرضه مسکن مصوب و با آغاز طرح مسکن مهر به‌عنوان پایه شناسایی افراد مشمول دریافت زمین یا واحد مسکونی از دولت ابلاغ گردید. بر اساس آن، قانون‌گذار عنوان کرد که چنانچه فردی مجرد باشد، اما تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی(ره) یا سازمان بهزیستی کشور باشد و حداقل ۲۰ سال سن داشته باشد، می‌تواند از این تسهیلات استفاده کند. به این ترتیب، مددجویان مجردِ تحت پوشش این نهادها نیز به جمع واجدان شرایط پیوستند.
وی با اشاره به اضافه شدن گروه نخبگان به طرح اذعان کرد: در مراحل بعدی، گروه‌های دیگری نیز به فهرست مشمولان اضافه شدند؛ از جمله نخبگان مجرد که با معرفی‌نامه از بنیاد ملی نخبگان توانستند در طرح شرکت کنند و دختران مجرد بالای ۳۵ سال که در منزل پدر زندگی می‌کردند و ازدواج نکرده بودند. علاوه بر این، زنان بدسرپرست و خودسرپرست شامل بانوانی که همسرشان در حبس بلندمدت است یا بدون طلاق رسمی عملاً سرپرستی خانواده را برعهده دارند نیز واجد شرایط شناخته شدند.
مدیرکل راه‌وشهرسازی استان اصفهان خاطرنشان کرد: این روند تا سال‌های اخیر ادامه یافت و در زمان آغاز ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن در سال ۹۸، ملاک بررسی شرایط، همان قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن مصوب ۸۷ و اصلاحیه‌های بعدی آن قرار گرفت و سه شرط اصلی برای ورود به طرح تعیین شد؛ نخست اینکه متقاضی باید تا آن زمان هیچ‌گونه تسهیلات یا زمین دولتی دریافت نکرده باشد. در اصطلاح اداری، چنین فردی دارای فرم (جیم سبز) باشد و سابقه مالکیت دولتی و دریافت تسهیلات یارانه‌دار را نداشته باشد.
فلاح در توضیح اصطلاح فرم جیم سبز افزود: فرم جیم از روی دو فرم دیگر یعنی (الف) و (دال) استخراج می‌شود. هر فردی که در گذشته در قالب تعاونی‌های کارگری، کارمندی یا محلی و ... از دولت درخواستی برای دریافت زمین داده باشد و این تقاضا ثبت شده باشد، دارای فرم (الف) است. اگر این درخواست منجر به واگذاری قطعی شده باشد، فرد فرم (دال) دارد. در نتیجه کسانی که دارای فرم (الف) یا (دال) هستند، فرم (جیم) قرمز دارند و مشمول دریافت مجدد خدمات دولتی در بخش مسکن نمی‌شوند، مگر در شرایطی که فرد فرم (الف) دارد پس از بررسی و طی فرایندها، فرم آنها اصلاح و مجدداً به حالت سبز بازگردانده شود.
وی دومین شرط را نداشتن مالکیت خصوصی برشمرد و گفت: متقاضی و همسر وی هیچ‌یک نباید مالکیت خصوصی زمین یا واحد مسکونی داشته باشند. برخی افراد ممکن است تصور کنند که اگر ملک یا زمینی را موقتاً به نام یکی از بستگان مانند مادر یا خواهر خود منتقل کنند، می‌توانند از شرایط طرح استفاده کنند. در حالی‌که قانون‌گذار از همان ابتدای برنامه چهارم توسعه، تکلیف این موضوع را مشخص کرده است و بر این اساس از سازمان ثبت اسناد کشور استعلام گرفته می‌شود و چنانچه هر یک از زوجین از تاریخ اول فروردین ۸۴ به بعد نقل و انتقال رسمی سند ملک یا زمینی با کاربری مسکونی داشته باشند، از فرآیند دریافت مسکن حمایتی حذف خواهند شد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اذعان کرد: محدودیت مالکیت خصوصی شامل زمین‌ها یا املاک با کاربری‌های دیگر مانند تجاری، کشاورزی، اداری یا باغ نمی‌شود و در حال حاضر صرفاً املاک مسکونی ملاک عمل است. بعد از آن، وزیر سابق راه و شهرسازی، این بازه زمانی را به تاریخ اول فروردین ۹۶ به‌روزرسانی کرد، بنابراین اگر فردی از این تاریخ به بعد سابقه مالکیت مسکونی داشته باشد، مشمول طرح نخواهد شد و اگر فردی در این بازه مسکن یا زمینی تهیه کند از پروسه حمایت دولتی حذف می‌شود.
فلاح در ادامه سومین شرط را خوش‌حسابی بانکی عنوان و توضیح داد: فرد متقاضی نباید در بانک‌های عاملِ پرداخت‌کننده تسهیلات، سابقه بدحسابی داشته باشد. بدین منظور با استفاده از سامانه شهاب، وضعیت بدحسابی مشتری بررسی می‌شود. تاکنون موردی از متقاضی بدحساب مشاهده نشده است. با رعایت این سه شرط، افراد می‌توانند وارد فرآیند پالایش شوند.
وی اضافه کرد: برای جلوگیری از مهاجرت معکوس و کنترل مهاجرت از شهرهای کوچک و روستاها به شهرهای بزرگ نیز، شرط سکونت در محل مورد متقاضی از پنج سال قبل از ثبت‌نام در نظر گرفته شد، البته طبق بخشنامه‌های بعدی، زادگاه نیز به‌عنوان ملاک احراز پذیرفته شد.
مدیرکل راه وشهرسازی اصفهان با اشاره به ظرفیت زمین‌های دولتی به‌عنوان مبنای اصلی تعهدات دولت در طرح نهضت ملی مسکن گفت: موجودی زمینی که دولت می‌تواند تأمین کند، در واقع سقف تعهد دولت در طرح مسکن ملی محسوب می‌شود. بر همین اساس، برای کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها پیش‌بینی شد که در صورت کمبود زمین، سرریز تقاضا به شهرهای جدید و شهرک‌های مسکونی اطراف هدایت شود. برای مثال، اگر شهر اصفهان زمین کافی داشته باشد، تأمین واحدها در داخل شهر انجام می‌شود، اما در صورت کمبود زمین، متقاضیان به شهرهای جدید مانند مجلسی، بهارستان، فولادشهر و حتی در برخی مصوبات استانی، به شاهین‌شهر هدایت می‌شوند؛ مشروط بر اینکه این شهرها نیز توان تأمین زمین مورد نیاز را داشته باشند.
فلاح با اشاره به روند ثبت‌نام در این طرح اظهار کرد: طرح نهضت ملی مسکن از سال ۹۸ آغاز شد، اما فرآیند ثبت‌نام رسمی متقاضیان از آذر ۹۹ کلید خورد. نخستین گروه ثبت‌نامی‌ها مربوط به سال۹۹ بود که به آنها فاز یک گفته می‌شود و پس از آن، فاز دو و سه در اسفند ۹۹ انجام شد. در استان اصفهان، فاز چهار ثبت‌نام نداشتیم. سپس در هفته آخر خرداد ۱۴۰۰ هم‌زمان با تغییر دولت، ثبت‌نام فاز پنج انجام شد. فاز ششم نیز از مهر تا اسفند ۱۴۰۰ انجام شد و پس از آن، ثبت‌نام متوقف شد.
وی درباره آمار ثبت‌نام‌کنندگان در استان اصفهان توضیح داد: از آذر ۹۹، حدود ۴۶۵ هزار نفر در استان اصفهان در سامانه طرح‌های حمایتی تولید مسکن ثبت‌نام کرده‌اند. این رقم امروز به ۴۵۲ هزار نفر کاهش یافته است؛ علت این کاهش نیز آن است که برخی متقاضیان محل ثبت‌نام خود را از استان اصفهان به استان‌های دیگر منتقل کرده‌اند یا از جمله گروه‌هایی بوده‌اند که جابه‌جایی مأموریتی داشته‌اند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان با اشاره به ثبت‌نام نیروهای مسلح افزود: برای نیروهای مسلح و برخی دستگاه‌ها، فرآیند ثبت‌نام به‌صورت مجزا انجام می‌شد. این گروه‌ها به دلیل ماهیت مأموریت‌شان، دسترسی‌های خاصی دارند و اطلاعات آنان در سامانه عمومی قابل مشاهده نیست. ثبت‌نام این افراد از طریق ستاد نیروهای مسلح انجام شد؛ به همین دلیل، ما به‌صورت مستقیم اطلاعات فردی آنان را نمی‌بینیم و فقط وزارت راه و شهرسازی می‌بیند، اما در آمار کلی استان لحاظ می‌شوند.
فلاح خاطرنشان کرد: در نهایت از میان ۴۵۲ هزار و ۲۵۳ نفر، تعداد ۱۰۸ هزار و ۹۸۵ نفر به‌عنوان متقاضیان حائز شرایط نهضت ملی مسکن شناسایی شده‌اند. از این تعداد، ۵۳ هزار و ۶۹ نفر متقاضی در استان آورده اولیه که حداقل مبلغ ۴۰ میلیون تومان است را واریز کرده‌اند و برای این تعداد دولت تکلیف تامین مسکن دارد، البته ممکن است در میان این گروه، پروژه‌های گروهی نیز وجود داشته باشد. در میان این ۵۳ هزار و۶۹ نفر، تعدادی متقاضی مستقیماً واگذاری زمین شده‌اند و گروه دیگر به پروژه‌های انبوه‌سازی و پیمانکاری متصل می‌شوند.
وی ادامه داد: در ابتدای ورود متقاضی به پروژه، در یکی از بانک‌های عامل یک حساب بانکی افتتاح می‌شود و پیامکی برای متقاضی ارسال می‌شود که در آن شماره حساب، شماره کارت و شماره شبا درج شده است. این حساب غیرقابل برداشت است و متقاضی تنها مجاز به واریز وجه به آن است سپس متقاضی مبلغ اولیه، یعنی ۴۰ میلیون تومان، را به عنوان آورده شخصی واریز می‌کند. با این واریز، متقاضی یا به یکی از پروژه‌های فعال تخصیص داده می‌شود یا در صف انتظار پروژه‌های بعدی قرار می‌گیرد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اذعان کرد: در دولت رئیسی که موضوع «سبک زندگی ایرانی–اسلامی» با قوت بیشتری مورد توجه قرار گرفت، در استان اصفهان که از جمله معدود استان‌هایی است که این رویکرد در آن پیاده شد، به سمت عرضهٔ زمین به‌صورت ویلایی حرکت کردیم. به این معنا که در برخی شهرها هر واحد زمین به یک نفر واگذار شد که به آن (ویلایی انفرادی) گفته می‌شود؛ در برخی دیگر به دو و یا سه نفر واگذار شد (ویلایی گروهی) گفته می‌شود.
فلاح با اشاره به اینکه در استان اصفهان حدود ۱۸ هزار واحد شهری زمین واگذار شده است، اظهار کرد: در شهرهایی که زمین در اختیار داشتیم، به مردم زمین دولتی واگذار شد تا خودشان ساخت‌وساز کنند؛ برای این افراد تسهیلات بانکی، تخفیفات و حمایت‌های دولتی در نظر گرفته شده است. برخی از آنان پروانه ساخت دریافت کرده و عملیات ساخت‌وساز را آغاز کرده‌اند، تعدادی از پروژه‌ها به پایان رسیده و واحدها در حال حاضر سکونت‌پذیر هستند، برخی در مراحل پایانی قرار دارند و گروهی نیز هنوز اقدامی نکرده‌اند. متقاضیانی که هنوز ساخت‌وساز را شروع نکرده‌اند، عمدتاً کسانی هستند که نتوانسته‌اند از تسهیلات بانکی استفاده کنند. این افراد زمین را تحویل گرفته‌اند، اما آورده شخصی نداشته و تلاشی هم نکرده‌اند و در انتظار پرداخت تسهیلات بانکی حمایتی دولت مانده‌اند تا بتوانند عملیات ساخت را آغاز کنند. در حال حاضر تقریباً تمامی متقاضیان واجد شرایط، زمین خود را تحویل گرفته‌اند و کسانی که باقی مانده‌اند نیز در صف تخصیص نهایی قرار دارند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اظهار کرد: در پروژه‌هایی که زمین می‌دهیم تا متقاضی خود خانه را بسازد، برای انجام آماده‌سازی، از متقاضی ۴۰ میلیون آورده گرفته می‌شود و سپس برای دریافت تسهیلات بانکی به بانک و صدور پروانه ساخت به شهرداری معرفی می‌شود.
فلاح خاطرنشان کرد: هر یک از متقاضیان محل تقاضای خود را در یک شهر خاص اعلام کرده‌اند و در صورتی که در آن شهر زمین تأمین شده باشد، زمین خود را تحویل گرفته‌اند. در شهر اصفهان و برخی از شهرهای استان محدودیت‌هایی در تأمین زمین داریم. در مواردی که زمین تأمین نشده، نیاز به الحاق زمین جدید وجود داشته است که این اقدام در استان انجام شده است. برای نمونه در شهر ورزنه، در فاز نخست ۴۱ هکتار زمین الحاق و طرح آن آماده و آماده‌سازی آغاز شد. مردم در همان فاز اول ساخت‌وساز را آغاز کردند. با توجه به استقبال گسترده، ناچار شدیم ۵۰ هکتار دیگر زمین الحاق کنیم. برای۵۰ هکتار دوم نیز طرح مصوب شده و متقاضیان در انتظار تکمیل فرایند آماده‌سازی هستند تا زمین به آنها واگذار شود.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان تصریح کرد: طبق شیوه‌نامهٔ طرح اقدام ملی، متقاضی موظف است در مراحل ساخت، اقساط و مبالغی را پرداخت کند. متقاضیان با وکالتی که به دولت داده‌اند، از دولت می‌خواهند با یک انبوه‌ساز قرارداد ببندد تا آن انبوه‌ساز واحد آپارتمانی را بسازد، از تسهیلات بانکی و تخفیفات برخوردار شود و در نهایت واحد را تحویل متقاضی دهد. دولت نیز به وکالت مردم بر روند ساخت نظارت می‌کند.
فلاح ادامه داد: دولت بر اساس شیوه‌های قانونی و مصوب، اقدام به انتخاب سازندگان می‌کند. این انتخاب معمولاً از طریق ارزیابی کیفی یا برگزاری مناقصه عمومی صورت می‌گیرد. این شرکت‌ها شامل پیمانکارانی هستند که از سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور صلاحیت گرفته‌اند و همچنین شرکت‌های انبوه‌سازی که از وزارت راه و شهرسازی پروانه فعالیت دارند. در این فرآیند با شرح خدمات و شرایط همکاری، قیمت و شاخص مبنای تعدیل مشخص و اطلاع‌رسانی می‌شود تا پیمانکاران واجد شرایط در پروژه‌های حمایتی مشارکت کنند. پس از اعلام آمادگی شرکت‌ها، مدارک آنها در اداره پیمان و رسیدگی شرکت عمران یا اداره کل بررسی می‌شود و شرکت‌هایی که امتیاز بالا کسب کنند، به عنوان سازنده در پروژه‌های بزرگ‌تر پذیرفته می‌شوند. شرکت‌های کوچک‌تر یا دارای رتبه پایین‌تر، تعداد واحدهای کمتری می‌سازند. اکنون بیش از ۲۰ شرکت در شهر بهارستان مسئولیت ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن را بر عهده دارند.
وی در رابطه با یکی از شرکت‌های پیمانکار این طرح گفت: شرکت کوزو یک مجموعه بین‌المللی است که دفتر مرکزی آن در ترکیه قرار دارد. این شرکت در زمان اجرای طرح مسکن مهر نیز عملکرد مطلوبی داشت. پس از آن، این شرکت اقدام به ثبت شرکتی در ایران به نام کوزو پارس کرد که سهامداران آن تماماً ایرانی هستند، اما مدیریت و تأمین منابع مالی آن تحت هدایت شرکت مادر در ترکیه انجام می‌شود. شرکت کوزو پارس به‌صورت رسمی در اداره ثبت شرکت‌ها به ثبت رسیده است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان درباره مدت زمان انجام طرح گفت: متأسفانه توضیح درستی در این رابطه انجام نشده و یا برخی افراد به‌صورت مغرضانه در جهت القای خواسته دلخواه خودشان، قسمتی از ماجرا را توضیح نمی‌دهند. در پروژه‌های عمرانی از جمله نهضت ملی مسکن، قراردادها دارای مدت زمان مشخص هستند. دولت برای تسریع در خانه‌دار شدن مردم، مدت قرارداد را دو ساله تعیین کرده، مشروط بر اینکه همه دستگاه‌های دخیل در فرایند ساخت همکاری کنند.
فلاح با اشاره به اینکه در صورت تأخیر متقاضی در پرداخت آورده، پروژه با وقفه در تأمین منابع مالی مواجه می‌شود افزود: این فرایند از بنیاد مسکن یا شرکت عمران شهرهای جدید آغاز می‌شود، سپس وارد مرحله صدور پروانه در شهرداری می‌شود. پس از آن، متقاضی باید به سازمان نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان طراح و ناظر مراجعه کند، سپس به بیمه برای دریافت بیمه‌نامه ساختمانی و در نهایت به بانک برای دریافت تسهیلات مراجعه کند. اگر همه این دستگاه‌ها وظایف خود را در زمان مقرر انجام دهند و متقاضی نیز آورده خود را مطابق برنامه تأمین کند، پروژه در زمان پیش‌بینی‌شده پیش خواهد رفت.
وی سه عامل اصلی شامل منابع انسانی، منابع مالی و ماشین‌آلات را سه ضلع مثلث موفقیت پروژه برشمرد و اظهار کرد: در هر پروژه اگر متقاضی نتواند در سررسیدی که به او اعلام می‌کنند، آورده مالی خود را تأمین کند، پروژه دچار تأخیر در زمان تحویل خواهد شد و زمانی اضافی به آن تحمیل می‌شود. همچنین در صورتی که هر یک از ارکان دست‌اندرکار پروژه در همین مراحل اولیه وظایف خود را انجام ندهد، همین وضعیت رخ می‌دهد. برای مثال، اگر به شهرداری مراجعه کنید تا پروانه بگیرید و شهرداری به هر دلیلی پروانه را صادر نکند، شما نمی‌توانید عملیات اجرایی را آغاز کنید و این خود موجب تأخیر خواهد شد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان توضیح داد: پس از دریافت پروانه، ناظر پروژه باید برای بازدید و اعطای تأییدیه و اجازه بتن‌ریزی حاضر شود. اگر ناظر به دلایلی مانند سفر یا بیماری حضور نداشته باشد و نتواند این وظیفه را انجام دهد، عملیات بتن‌ریزی و فونداسیون عقب می‌افتد. سپس باید طبق مقررات ملی مدت زمانی بگذرد تا بتن به مقاومت اولیه خود برسد — بسته به شرایط ممکن است سه روزه، هفت روزه یا ۲۸ روزه باشد. اگر ناظر پس از بازدید اعلام کند که ستونی به مقاومت موردنظر نرسیده و باید تخریب شود، حتی تخریب یک ستون می‌تواند باعث شود بخش‌هایی از سقف را اجرا نشود، زیرا آن ستون برای ادامه کار ضروری است.
فلاح ادامه داد: بانک نیز ممکن است به دلایلی از پرداخت تسهیلات خودداری کند، مثلا در تضامینی که باید توسط انبوه ساز ارائه شود مشکل ایجاد شود و انبوه ساز نتواند ندارک لازم را ببرد. در این صورت تأخیر در دریافت وام رخ می‌دهد. پس از انجام مراحل اداری بانک، انبوه‌ساز برای عقد قرارداد مشارکت مدنی به دفترخانه معرفی می‌شود و دفترخانه ممکن است درخواست پرداخت مبلغی آنی را برای امضای قرارداد مشارکت مدنی مطرح کند؛ اگر متقاضی این مبلغ را پرداخت نکند، انعقاد قرارداد ممکن نیست. در چنین شرایطی باید پیامک یا اطلاع‌رسانی صورت گیرد تا متقاضی پول را تأمین کند و وجه از حساب متقاضی به حساب انبوه‌ساز منتقل شود تا انبوه‌ساز بتواند مبلغ موردنیاز را به دفترخانه پرداخت کند.
وی با تأکید بر زنده و پویا بودن پروژه‌ها تصریح کرد: پروژه مانند یک موجود زنده است و با شرایط مختلف پیش می‌رود و با اختلالات مواجه می‌شود. در شرایط فعلی که این جنگ ۱۲ روزه به وجود آمد، اعلام شد اتباع خارجی در این جنگ نقش زیادی داشته‌اند و باید از پروژه‌ها خارج شوند. عمده نیروی کار در پروژه‌ها اتباع هستند، بنابراین وقتی یک‌باره اتباع دستگیر یا اخراج خللی در کار ایجاد شد. هم‌وطنان ما نیز معمولاً تن به کارهای سخت نمی‌دهند، بنابراین در عمل نیروی کار کافی برای جایگزینی وجود ندارد، همچنین معطلی یک‌ساله یا دوساله در صدور پروانه ساخت توسط شهرداری از دیگر مشکلات جدی پروژه است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان گفت: مواردی که پیش‌تر بیان شد تنها بخشی از مشکلات موجود است و همین عوامل موجب می‌شود اجرای پروژه‌ها زمان‌بر شود. زمانی که پروژه طول می‌کشد، بانک نیز که برنامه‌ریزی خود را بر مبنای دوره دو ساله انجام داده، دچار تغییر در محاسبات مالی می‌شود. در چنین شرایطی باید توضیح داده شود که دوران مشارکت تسهیلات بانکی دو سال تعیین شده است. اگر اجرای پروژه بیش از دو سال به طول انجامد، بانک نرخ سود دوران مشارکت را با درصد بالاتری محاسبه می‌کند، یا به تعبیر دیگر، متقاضیان جریمه می‌شوند.
فلاح ادامه داد: به‌دلیل مشکلات پیش آمده، وزارتخانه اخیراً نامه‌ای صادر کرده که بر اساس مطالبات متقاضیان در سراسر کشور، مدت دوران مشارکت از دو سال به ۶۰ ماه (معادل پنج سال) افزایش پیدا کند. این تصمیم بر پایه مصوبات شورای عالی مسکن کشور گرفته شده و پس از ابلاغ، اجرایی خواهد شد. در نتیجه، در این مرحله متقاضیان تا سقف ۶۰ ماه مشمول افزایش سود دوران مشارکت نخواهند شد.
وی با اشاره به اینکه قراردادها بر اساس شرایط عمومی پیمان منعقد شده است، توضیح داد: در سازمان برنامه و بودجه کشور مجموعه‌ای از مقررات حاکم بر ساخت‌وساز وجود دارد که تحت عنوان شرایط عمومی پیمان شناخته می‌شود. به‌تبع آن نیز بخشنامه‌های مختلفی صادر می‌شود که هر یک ناظر بر موضوع خاصی است. این مقررات حقوق و تکالیفی را برای کارفرما و سازنده مشخص می‌کند؛ یعنی اگر کارفرما یا پیمانکار وظایف خود را انجام ندهند، در این شرایط طبق این مقررات تکلیف مشخص است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اضافه کرد: قراردادهای این طرح‌ها از نوع ثابتی نیستند، بلکه دارای قیمت اولیه هستند که در زمان شروع پروژه تعیین می‌شود. به‌عنوان مثال، در زمان آغاز پروژه، قیمت پایه ساخت دو میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. پیمانکار در فرآیند فراخوان می‌تواند برای برنده‌شدن تا ۱۰ درصد پایین‌تر از مبلغ پایه (مینوس) یا حداکثر پنج درصد بالاتر (پولس) پیشنهاد دهد. یعنی اگر پیمانکار ۱۰ درصد مینوس بزند، مبلغ دو میلیون و ۴۳۰ هزار تومان می‌شود و اگر ۵ درصد پولس بزند، مبلغ دو میلیون و ۸۳۵ هزار تومان خواهد بود. در پروژه بهارستان، شرکت کوزوپارس با مبلغ حدود دو میلیون و ۸۳۰ هزار تومان برنده مناقصه شده است، یعنی حدود ۴ تا ۵ درصد پولس نسبت به قیمت پایه. از آن‌جا که همواره در کشور تورم وجود دارد و شرایط اقتصادی متغیر است، سازمان برنامه و بودجه کشور شاخص‌هایی را به‌صورت فصلی منتشر می‌کند. این شاخص‌ها هر سه ماه یک‌بار به‌عنوان ضریب به قیمت پایه افزوده می‌شوند.
فلاح اضافه کرد: بر اساس شرایط عمومی پیمان، هرگاه سازنده صورت‌وضعیت کار انجام‌شده را به دستگاه نظارت یا کارفرما ارائه کند در خواست مبلغ مشخصی بر اساس میزان کار انجام شده بدهد و پس از گذشت زمان تعیین‌شده این مبلغ پرداخت نشود، سازنده می‌تواند مطالبه و اعلام خسارت کند و به این فرآیند «لایحه تأخیرات» گفته می‌شود.
وی تصریح کرد: سازنده لایحه تأخیرات را ارائه می‌دهد و دستگاه نظارت آن را بررسی می‌کند تا میزان صحت ادعا مشخص شود. برای مثال اگر مشخص شود از ۱۰۰ واحد پول، ۵۰ واحد پرداخت شده و ۵۰ واحد پرداخت نشده است، تأخیرات ناشی از همان ۵۰ واحد به‌عنوان تأخیر مجاز پذیرفته می‌شود. در نتیجه، به‌ازای این میزان تأخیر، مدت قرارداد مثلاً به میزان ۲۰ روز تمدید می‌شود، همچنین اگر در مراحل بعدی نیز پرداخت‌ها با تأخیر دو یا سه‌ماهه انجام شود، مجدداً تأخیرات مجاز محاسبه و به مدت قرارداد اضافه می‌شود، بنابراین افزایش دوره دو ساله اجرای پروژه‌ها به همین دلایل قابل بررسی و توجیه است. اگر پیمانکار تأخیراتش غیرمجاز بوده است، دولت تاخیرات او را تایید نمی‌کند و این کمکی است که دولت به متقاضیان می کند. وقتی دولت وام را از ۱۵۰ میلیون در نهایت پله پله به ۶۵۰ میلیون و حتی بالاتر می‌برد، به علت محاسبات و متناسب با سطح اقتصاد یک خانوار و سطح درآمد خانوار و کمک دولت است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان درباره میزان هزینه نهایی هر واحد نیز توضیح داد: در ابتدای اجرای طرح، اعلام شد که با توجه به شرایط اقتصادی آن زمان، مردم با پرداخت پنج قسط ۴۰ میلیون تومانی و دریافت وام ۱۵۰ میلیون تومانی می‌توانند واحد خود را تحویل بگیرند، اما با تغییر شرایط اقتصادی و شاخص‌های تعدیل سه‌ماهه سازمان برنامه و بودجه، قیمت ساخت افزایش یافت. برای نمونه، زمانی که قیمت ساخت به متری پنج میلیون تومان رسید و اگر یک واحد ۹۰ متری با حدود ۴۰ متر مشاعات را در نظر بگیریم، زیربنای ناخالص پروژه ۱۳۵ متر می‌شود که با ضرب این عدد در پنج میلیون تومان هزینه ساخت به دست می‌آید و البته هزینه‌های جانبی مثل پروانه، آسانسور،نظام مهندسی، آموزش پرورش، مالیات،بیمه به آن رقم پنج میلیون نیز اضافه می‌شود.
فلاح افزود: در این حالت، اگر ۱۵۰ میلیون تومان از طریق تسهیلات بانکی تأمین شود، ۵۰۰ میلیون تومان باقی‌مانده باید توسط مردم پرداخت شود، اما دولت به‌دلیل محدودیت توان مالی متقاضیان، مبلغ وام را ابتدا از ۱۵۰ به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش داد و سهم آورده متقاضیان به ۳۵۰ میلیون تومان کاهش یافت. با این حال، باز هم بخشی از متقاضیان نتوانستند آورده خود را پرداخت کنند و در نتیجه پروژه‌ها تکمیل نشد و بانک نیز تسهیلات را پرداخت نکرد. این امر در نهایت موجب افزایش بیشتر هزینه‌ها شد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اذعان کرد: با افزایش تدریجی قیمت ساخت از متری پنج میلیون به هشت میلیون تومان، هزینه نهایی هر واحد ۱۳۵ متری به حدود یک میلیارد و ۴۰ میلیون تومان رسید. به‌دنبال آن، دولت میزان تسهیلات را ابتدا به ۴۰۰، سپس به ۵۵۰ و در نهایت به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش داد؛ مابقی هزینه همچنان باید توسط مردم پرداخت شود. به این ترتیب، چون پروژه یک موجود زنده است و بر مبنای شرایط عمومی پیمان پیش می‌رود، هرچه زمان اجرای آن طولانی‌تر شود، هزینه نهایی نیز افزایش می‌یابد.
فلاح در پاسخ به پرسش خبرنگار مبنی بر اینکه آیا در ابتدای کار به مردم اعلام شده بود که قیمت نهایی بر اساس نرخ روز محاسبه می‌شود، گفت: اگر منصفانه نگاه کنیم در زمان ثبت‌نام مردم بسیار مشتاق بودند و بدون تحقیق کافی و با اعتماد به دولت بدون کسب آگاهی کامل ثبت‌نام کردند. در کشور، وقتی تصمیمی برای انجام کاری گرفته می‌شود، تمرکز بر آموزش و اطلاع‌رسانی مردم نیست بلکه بر درست انجام شدن کار است. بر اساس قانون انتشار و آزادی اطلاعات، مصوبات مجلس در روزنامه رسمی منتشر و به اطلاع مردم می‌رسد و سپس مجلس به‌دولت و دولت به‌مردم ابلاغ می‌کند و در سامانه ثبت‌نام، بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌هایی درج شده است، بنابراین افراد می‌توانستند مراجعه و تحقیق کنند.
وی اضافه کرد: با این حال، من به‌عنوان یک شهروند شخصاً نیز اطلاع‌رسانی عمومی و گسترده و هشداردهی در این موضوعات نشنیدم، اما هرکس به همکاران ما مراجعه کرده توضیحات دریافت کرده است. از طرفی به هر حال هر کاری ریسک خود را دارد و در شرایطی در کشور زندگی می‌کنیم که ریسک‌های زیادی روزانه همراه ما هستند؛ بحث مسکن ملی هم خارج از موضوع نیست.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در توضیح کمک‌های دولت خاطرنشان کرد: وزیرراه و شهرسازی، طی بخشنامه‌ای به نام «تسهیلات حمایتی دهک‌های اول تا چهارم» وزارتخانه اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان را ملزم کرده که بدهی هر کدام از دهک‌های اول تا چهارم که در پروژه‌ها وجود دارند، تا سقف مشخصی از محل فروش اراضی دولتی تامین و متقاضی به صورت وام قرض‌الحسنه ۱۵ ساله قسط آن را پرداخت کند و یا دولت از املاک خود زمین به سازنده بدهد و او در مقابل، مبلغ را در قیمت تمام‌شده محاسبه کند یا به تناسب شرایط، بهزیستی و کمیته امداد مکلف شده است تا برای مددجویان تحت پوشش خود (دهک‌های مذکور) وام بلاعوض یا قرض‌الحسنه بدهد.
فلاح دیگر کمک های دولت را، پروژه مسکن محرومان برای افرادی که مشمول این طرح می‌شوند برشمرد و تصریح کرد: بر اساس این طرح زمین رایگان به بنیاد مسکن داده می‌شود و بنیاد مسکن از منابع در اختیار خود، که حساب ۱۰۰ حضرت امام است و برخی منابع دیگر که در اختیار دارد، برای مشمولان یک واحد با مقیاس کوچک به صورت رایگان یا با قیمتی، بسیار پایین می‌سازد؛ که طبق اطلاعات در دو سال گذشته، ۲۲۰۰ واحد مسکن محرومان در برنامه بوده است که از این تعداد، ۱۸۰۰ واحد تحویل داده شده و مابقی تا پایان امسال تحویل می‌شود.
وی اظهار کرد: گروهی دیگر از متقاضیان که مأموریت تأمین مسکن برای آنها را داریم، ایثارگران و خانواده‌هایی که دو معلول دارند و جزء خانواده‌های تحت پوشش بهزیستی یا کمیته امداد محسوب می‌شوند، هستند. همچنین در راستای «قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» که در آبان ۱۴۰۰ ابلاغ شد کسانی که فرزند سوم به بعدشان از ۲۴ مهر ۱۴۰۰ به بعد به دنیا آمده، مشمول طرح اهدا زمین خواهند شد. در سطح استان حدود ۳۶ هزار ۷۵۷ نفر ثبت‌نام کرده‌اند که تعداد زیادی از آنها به‌دلیل تقلبی بودن حذف شده‌اند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان تصریح کرد: در قانون بودجه ۱۴۰۲، قانون‌گذار خانواده‌هایی که چهار فرزند زیر ۲۰ سال دارند را نیز در کنار سایر گروه‌ها مشمول اهدا زمین معرفی کرد که در این راستا به تناسب زمین‌های موجود، تا الان براینه هزار و ۸۴۰ نفر تأییدیه صادر شده است. این ثبت‌نام همچنان باز و در حال انجام پالایش است .تاکنون به چهار هزار و ۹۷۲ نفر زمین داده شده که عمدتاً ویلایی انفرادی و برخی نیز ویلایی دو نفره هستند.
فلاح بیان کرد: تعداد متوسط افرادی که گلایه دارند، معمولاً دلال‌ها، بنگاه‌ها و مشاوران املاک هستند. آنها به شرکت‌های عمران، بنیاد مسکن و اداره کل مراجعه می‌کنند و وقتی می‌بینند متقاضی مستأصل است، امتیاز او را باوجود اینکه خرید و فروش امتیاز نیز غیرقانونی است، می‌خرند و نهایتا تعداد زیادی امتیاز به دست می آورد که توان پرداخت برای تمام این امتیازها را ندارند وفشار می‌آورند تا دولت کمک بیشتری کند و در نتیجه به تعداد امتیازهایی که خریده کمک دولتی می گیرند و این‌گونه غنی غنی‌تر می‌شود و فقیر فقیرتر. و همان چند نفر که دلال هستند فضا را متشنج می‌کنند، مردم را تحریک می‌کنند تا بیایند اعتراض کنند و از این طریق فشار بیاورند تا دولت را وادار به امتیازدهی کنند.
وی با اشاره به اینکه طرح اقدام برای مسکن ملی برای قشر ضعیف جامعه تعریف نشده است، تصریح کرد: زمانی که طرح اقدام مسکن ملی در دولت دوازدهم شروع شد جامعه هدف قشر متوسط به بالا عنوان شد تا بتوانند ۶۰ درصد آورده را تامین کنند و ۴۰ درصد هزینه را از دولت تامین کنند، اما چه کنیم که شرایط حاکم بر کشور، تورمی که گروهی به‌دلیل منفعت‌طلبی و زیاده‌خواهی و رانت ایجاد کردند، شبکه اقتصادی کشور را مختل کرد. شاخص‌های سازمان برنامه و بودجه بالا رفت، شاخص مبنای تعدیل دوره سه‌ماهه بالاتر از پیش‌بینی شد و در نتیجه قیمت تمام‌شده افزایش یافت.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اضافه کرد: تعداد زیادی انصرافی نیز از این طرح داشتیم. سود مختصری نیز روزانه به حساب‌ها تعلق می‌گیرد که اگر پول در حساب متقاضی رسوب داشته باشد، این سود به او تعلق می‌گیرد. تجربه‌ای که در مسکن مهر داشتیم نشان می‌دهد که به‌دلیل شرایط کشور، اگر چند تورم دیگر هم رخ دهد، قیمت‌ها و شرایط فعلی برای مردم قابل‌قبول‌تر می‌شود. زمانی که مردم می‌بینند واحدی که ۲ میلیون برایش هزینه کرده‌اند، حالا چهار میلیون می‌ارزد. گرچه امروز شرایط برای متقاضیان سخت است، اما ما می‌دانیم و تلاش می‌کنیم تا کمک‌های بیشتری جذب کنیم. مثلاً اخیراً توانستیم از صندوق ملی مسکن برای پروژه‌های آماده تحویل، وام قرض‌الحسنه ۱۰۰ میلیون تومانی شش‌ماهه بگیریم. شاید رقم زیادی نباشد، اما وقتی با حجم بالای واحدها مواجه می‌شویم، آوردن ۸۱ میلیارد تومان به استان کار بسیار دشواری است.
انتهای پیام
نظرات