عباس پهلوان‌زاده در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به چالش‌های قراردادهای مشارکت در ساخت اظهار کرد: قراردادی که با شناخت دقیق تعهدات، شرایط اجرا و مخاطرات احتمالی تنظیم شود، می‌تواند از بخش مهمی از اختلافات میان مالک و سازنده پیشگیری کند. فرم‌های آماده‌ای که بدون توجه به شرایط هر پروژه تکمیل می‌شوند پاسخگوی پیچیدگی معاملات امروز نیستند.
وی با اشاره به اینکه بر اساس بررسی غیررسمی انجام‌شده در یک پژوهش دانشجویی حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد پرونده‌های مطرح‌شده در محاکم ممکن است به دعاوی ملکی مربوط باشد، گفت: این آمار رسمی و قطعی نیست اما اهمیت پیشگیری از اختلافات ملکی را نشان می‌دهد. تنظیم دقیق قراردادها می‌تواند از ورودی پرونده‌ها بکاهد و فرصت بیشتری برای رسیدگی دقیق‌تر قضات فراهم کند.
افزایش هزینه ساخت؛ چالشی برای اجرای قراردادهای پیش‌فروش
پهلوان‌زاده با اشاره به نقش بازار مسکن در اقتصاد کشور افزود: رونق و رکود این بازار بر جهت‌گیری سرمایه‌های مردم نیز اثر می‌گذارد؛ به‌طوری که در دوره رکود مسکن، بخشی از سرمایه‌ها ممکن است به بازارهایی مانند ارز و طلا منتقل شود و البته ناگفته نماند فعالیت سازندگان نیز در تحرک اقتصادی نقش دارد.
به گفته وی، جهش سریع قیمت‌ها در ماه‌های اخیر شرایط متفاوتی برای اجرای قراردادهایی ایجاد کرده است که در دوره‌ای با سطح دیگری از هزینه‌ها منعقد شده‌اند. هنگامی که قیمت مصالح در فاصله‌ای کوتاه تغییر می‌کند، برآورد اولیه ساخت ممکن است با هزینه واقعی اجرای پروژه فاصله زیادی پیدا کند.
این حقوقدان با اشاره به اینکه اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً حدود ۱۸ تا ۲۴ ماه زمان می‌برد، اظهار کرد: در این فاصله، هزینه‌ها می‌تواند تغییر کند. تفاوت شرایط فعلی با دوره‌هایی که تورم به‌صورت تدریجی و پلکانی افزایش می‌یافت در سرعت تغییر قیمت‌هاست؛ به‌گونه‌ای که گاهی قیمت یک قلم مصالح در فاصله چند روز یا یک هفته تغییر می‌کند. در نتیجه، برآوردی که هنگام عقد قرارداد انجام شده است، ممکن است در میانه پروژه دیگر پاسخگوی هزینه واقعی نباشد.
عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد کرج برای توضیح این فاصله قیمتی گفت: سازنده هنگام پیش‌فروش، هزینه مصالح، دستمزد و دیگر هزینه‌های ساخت را برآورد می‌کند و سود مورد انتظار خود را به قیمت نهایی می‌افزاید. اگر واحدی در زمان قرارداد با قیمت فرضی متری ۸۰ میلیون تومان پیش‌فروش شده باشد، اما هزینه ساخت در ادامه به حدود ۱۵۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان برسد، اجرای تعهد با شرایط اولیه ممکن است سازنده را با زیان سنگین مواجه کند. این ارقام صرفاً مثال‌هایی برای توضیح فاصله قیمت توافق‌شده و هزینه بعدی هستند و نرخ ثابت بازار محسوب نمی‌شوند.
این دکتری حقوق خصوصی با اشاره به تغییر رفتار بازار مصالح ساختمانی در دوره افزایش قیمت‌ها افزود: در گذشته خرید نقدی مصالح گاهی با تخفیف همراه بود اما در شرایطی که قیمت‌ها مرتب تغییر می‌کند، فروشندگان ممکن است تحویل کالا را به زمان دیگری موکول کنند یا برای حفظ موجودی خود از فروش فوری خودداری کنند. بنابراین، سازنده حتی در صورت تأمین وجه نیز ممکن است نتواند مصالح مورد نیاز را با قیمت و زمان‌بندی پیش‌بینی‌شده تهیه کند.
پهلوان زاده ادامه داد: افزایش هزینه برخی اقلام ساختمانی در این دوره در مواردی بسیار بیشتر از افزایش معمول قیمت‌ها بوده و همین موضوع برآورد اولیه هزینه ساخت را با مشکل روبه‌رو کرده است.
این حقوقدان در ادامه با بیان اینکه بسیاری از سازندگان بخشی از سرمایه مورد نیاز پروژه را از طریق پیش‌فروش تأمین می‌کنند، اظهار کرد: اگر مبلغ دریافت‌شده دیگر پاسخگوی هزینه اجرای تعهد نباشد، سازنده برای ادامه کار با مشکل مواجه می‌شود. البته این مسئله به معنای نادیده گرفتن حقوق خریدار یا مجاز دانستن تخلف نیست؛ بلکه برای تغییرات غیرعادی و پیش‌بینی‌ناپذیر هزینه‌ها باید راه‌حلی روشن و متوازن وجود داشته باشد تا تمام فشار اقتصادی بر یک طرف تحمیل نشود.
شاخص تعدیل باید از ابتدا در قرارداد مشخص باشد
پهلوان‌زاده با اشاره به مفهوم فورس‌ماژور و رخدادهای خارج از پیش‌بینی متعارف گفت: تورم معمول و تدریجی با جهش‌های سریع و غیرقابل پیش‌بینی یکسان نیست. در قراردادهای جدید باید شاخص و روش مشخصی برای تعدیل تعیین شود و طرفین از ابتدا روشن کنند که عبور افزایش هزینه‌ها از حد توافق‌شده چه اثری بر تعهدات مالی آن‌ها خواهد داشت.
وی افزود: تعیین درصدی ثابت که با میزان تغییر هزینه‌ها تناسب ندارد، لزوماً راه‌حل مؤثری نیست. برای تعدیل می‌توان نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی یا شاخص دیگری را مبنا قرار داد، اما باید از قبل مشخص شود این شاخص در چه شرایطی فعال می‌شود و چگونه با هزینه‌های واقعی ساخت تطبیق داده خواهد شد.
وی ادامه داد: برای نمونه طرفین می‌توانند توافق کنند در صورتی که افزایش شاخص از حد معینی عبور کرد، محاسبه تعدیل بر اساس فرمول مشخصی انجام شود. با این حال، نرخ عمومی تورم ممکن است با رشد قیمت برخی مصالح تفاوت داشته باشد؛ بنابراین، بهتر است قرارداد علاوه بر شاخص مبنا، شیوه بررسی اقلامی را که افزایش غیرمتعارف داشته‌اند نیز مشخص کند.
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز با تأکید بر ضرورت توافق روشن درباره مبنای محاسبه اظهار کرد: می‌توان در قرارداد، شاخص و آستانه‌ای مشخص تعیین کرد و توافق کرد که در صورت فراتر رفتن افزایش هزینه‌ها از حد تعیین‌شده، تعدیل بر اساس معیار مورد توافق محاسبه شود. با این حال، شاخص‌های رسمی تورم همیشه لزوماً با افزایش واقعی قیمت همه اقلام ساختمانی برابر نیستند؛ ازاین‌رو، طرفین باید هنگام تنظیم قرارداد درباره مبنای محاسبه و نحوه اثبات تغییر هزینه‌ها به توافق برسند.
وی تأکید کرد: سازوکار تعدیل نباید یک‌طرفه باشد. اگر هزینه‌ها افزایش یابد، موضوع تعدیل قابل بررسی است؛ اما اگر قیمت مصالح کاهش پیدا کند نیز باید مشخص باشد توافق طرفین چه سازوکاری برای آن در نظر گرفته است. قرارداد باید در هر دو جهت قابل اجرا باشد و شرایطی ایجاد نکند که فقط یکی از طرفین از تغییرات بازار متضرر یا منتفع شود.
وجه التزام باید با اهمیت تعهد و نوع تخلف تناسب داشته باشد
این وکیل پایه یک دادگستری با اشاره به وجه التزام در قراردادها اظهار کرد: مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، هنگامی که طرفین برای تخلف از تعهد مبلغ مشخصی را به‌عنوان خسارت تعیین می‌کنند، اصل بر رعایت توافق است؛ با این حال، در عمل درباره میزان و نحوه اجرای وجه التزام اختلاف‌هایی شکل می‌گیرد.
وی افزود: اگر خسارت روزانه بدون تناسب با نوع تعهد و اهمیت آن تعیین شود، ممکن است برای تخلفی جزئی، مبلغی بسیار سنگین ایجاد کند؛ در مقابل، مبلغ ناچیز نیز بازدارندگی لازم را ندارد. بنابراین، زمان‌بندی، موضوع تعهد و آثار تخلف باید در تعیین ضمانت اجرا مورد توجه قرار گیرد.
پهلوان‌زاده با اشاره به مفاد ماده ۲۳۰ قانون مدنی ادامه داد: قانون درباره وجه التزام تعیین‌شده از سوی طرفین، اصل را بر رعایت توافق قرار داده و بر اساس نص این ماده، دادگاه نباید مبلغ مورد توافق را کم یا زیاد کند. با این حال، در عمل درباره اجرای وجه التزام و تناسب آن با تعهدات، اختلاف نظر و رویه‌های متفاوتی دیده می‌شود.
به گفته وی، طرفین باید هنگام تنظیم قرارداد، به‌جای درج یک مبلغ کلی و سنگین برای هر نوع تخلف، برای تعهدات متفاوت ضمانت اجراهای متناسب و روشن تعیین کنند؛ زیرا تعهدات سازنده از نظر اهمیت یکسان نیستند. تأخیر در اخذ پروانه یا رها کردن پروژه در مراحل ابتدایی با انجام نشدن یک مورد جزئی در پایان کار تفاوت دارد.
وی تصریح کرد: باید روشن شود هر تعهد چه زمانی انجام می‌شود، تأخیر قابل انتساب به کدام طرف است و برای هر تخلف چه ضمانت اجرایی متناسبی در نظر گرفته می‌شود. اگر سازنده به دلیل قصور خود پروژه را متوقف کرده و همین تأخیر موجب افزایش هزینه‌ها شده باشد، نمی‌تواند تمام آثار افزایش قیمت را به شرایط بیرونی نسبت دهد.
تعدیل قیمت به معنای نادیده گرفتن حقوق خریدار نیست
این حقوقدان با اشاره به نمونه‌ای از پرونده‌های مربوط به پیش‌فروش در کرج گفت: در یک مورد، سازنده واحد را با احتساب سود مورد انتظار و با قیمت مشخصی پیش‌فروش کرده بود، اما هزینه تمام‌شده ساخت در ادامه به‌طور محسوسی افزایش یافت و او برای تعدیل قیمت به مرجع قضایی مراجعه کرد.
پهلوان‌زاده افزود: در چنین شرایطی این پرسش مطرح می‌شود که اگر تغییرات قیمت‌ها در زمان قرارداد قابل پیش‌بینی نبوده و اجرای تعهد با هزینه‌ای بسیار بیشتر همراه شده است، آیا باید تمام زیان بر عهده سازنده قرار گیرد یا امکان تقسیم متناسب آثار این تغییرات میان طرفین وجود دارد؟
قاضی اسبق دادگستری تأکید کرد: این بحث به معنای مقصر دانستن خریدار نیست؛ همان‌طور که نمی‌توان در همه موارد سازنده را مسئول افزایش هزینه‌هایی دانست که خارج از اختیار او رخ داده است.
عضو هیات علمی دانشگاه آزاد کرج درباره امکان تعدیل قراردادهای موجود نیز اظهار کرد: ممکن است سازنده درخواست کند بخشی از افزایش هزینه‌ها به تعهدات مالی اضافه شود، اما با این پاسخ مواجه شود که قرارداد بر مبلغ معینی منعقد شده و باید عین تعهد اجرا شود. در برخی پرونده‌ها، درخواست تعدیل با دشواری روبه‌روست؛ با این حال، صرف تأکید بر اجرای تعهد، بدون بررسی امکان عملی اجرای آن، ممکن است اختلاف را حل نکند.
وی توضیح داد: اگر سازنده توان مالی یا دارایی قابل دسترسی برای تکمیل پروژه نداشته باشد، صدور حکم به‌تنهایی الزاماً به تحویل واحد منجر نمی‌شود و خریدار نیز برای تکمیل ساختمان با هزینه تازه مواجه خواهد شد.
پهلوان‌زاده در همین زمینه پیشنهاد کرد: در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازوکار تعدیل با جزئیات درج شود و نهادهای مسئول نیز دستورالعمل روشنی برای مواجهه با آن ارائه کنند. صرف رد درخواست تعدیل و تأکید بر اجرای عین تعهد، در شرایطی که فاصله قیمت قرارداد و هزینه روز اجرای پروژه بسیار زیاد شده است، ممکن است اختلاف را حل نکند و فقط آن را به مرحله بعدی ببرد. هدف رسیدگی قضایی باید حل‌وفصل اختلاف باشد، نه کنار گذاشتن مسئله بدون راه‌حل عملی.
وی هشدار داد: ممکن است سازنده‌ای که واحدها را پیش‌فروش کرده است، با هزینه‌ای چند برابر برآورد اولیه روبه‌رو شود و ادامه ساخت برایش صرفه اقتصادی نداشته باشد. در این شرایط، خریدار نیز با تأخیر در تحویل و بلاتکلیفی مواجه می‌شود و حتی صدور حکم الزام به تکمیل پروژه، زمانی دشوار خواهد بود که سازنده دارایی قابل دسترسی نداشته باشد. از همین رو، پیش‌بینی تعدیل و راه‌حل‌های اجرایی از ابتدا به سود هر دو طرف است.
هزینه‌های اداری و خدمات مهندسی نیز باید تعیین تکلیف شود
این دکتری حقوق خصوصی با اشاره به افزایش هزینه‌های اداری و فنی، از جمله هزینه‌های صدور پروانه و خدمات مهندسی، گفت: گاهی سازنده یک مرحله از هزینه‌ها را پرداخت می‌کند، اما هنگام مراجعه برای ادامه فرایند با رقم تازه‌ای روبه‌رو می‌شود. باید از ابتدا مشخص باشد افزایش هزینه‌های رسمی و خدماتی چگونه محاسبه و میان طرفین تقسیم می‌شود؛ زیرا تکرار تغییر قیمت‌ها می‌تواند هزینه قابل توجهی به پروژه تحمیل کند.
وی با اشاره به تجربه‌ای از پرداخت هزینه‌های مربوط به شهرداری و خدمات نظام مهندسی افزود: ممکن است سازنده هزینه یک مرحله را پرداخت کند و پس از مراجعه برای مرحله بعد، با تعدیل تازه‌ای روبه‌رو شود؛ سپس با فاصله چند هفته، رقم دیگری اعلام شود. در نمونه‌ای که مطرح شد، پرداخت‌ها و تعدیل‌های پیاپی هزینه قابل توجهی به سازنده تحمیل کرده بود.
به گفته این حقوقدان، باید از ابتدا روشن شود هزینه‌های قانونی و خدماتی که در فاصله اجرای پروژه تغییر می‌کنند، بر چه مبنایی محاسبه و میان طرفین تقسیم خواهند شد.
درصد پیشرفت ساختمان، معیار کافی برای تعیین هزینه باقی‌مانده نیست
این عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد کرج با اشاره به اختلاف میان درصد پیشرفت فیزیکی و هزینه واقعی کار توضیح داد: برآورد میزان پیشرفت بر اساس ظاهر ساختمان، همیشه نشان‌دهنده میزان هزینه انجام‌شده نیست. ممکن است بخش عمده اسکلت و عملیات اولیه به پایان رسیده باشد، اما هزینه‌های مراحل پایانی مانند تأسیسات، کاشی‌کاری، سرامیک، نازک‌کاری و دستمزدهای مربوط به آن‌ها همچنان سنگین باشد.
وی افزود: اگر در یک اختلاف گفته شود ۷۰ یا ۸۰ درصد کار انجام شده و تنها بخش کوچکی باقی مانده است، نمی‌توان بدون بررسی کارشناسی نتیجه گرفت که هزینه باقی‌مانده نیز به همان نسبت کم است. هزینه ساخت در مراحل پایانی لزوماً متناسب با پیشرفت ظاهری پروژه کاهش پیدا نمی‌کند و هزینه تکمیل نهایی ممکن است همچنان قابل توجه باشد.
پهلوان‌زاده با اشاره به پرونده‌هایی که در آن‌ها مالک پس از انجام بخش عمده ساخت، به دلیل باقی ماندن یک تعهد جزئی درخواست فسخ می‌کند، گفت: در برخی موارد، دادگاه میزان پیشرفت را از کارشناس می‌پرسد، اما درصد پیشرفت فیزیکی الزاماً با درصد هزینه انجام‌شده برابر نیست. ممکن است ۷۰ یا ۸۰ درصد عملیات از نظر ظاهری انجام شده باشد، اما بخش پایانی به دلیل هزینه نازک‌کاری، نصب تجهیزات و دستمزدها، هزینه‌ای بیش از برآورد اولیه داشته باشد.
وی تأکید کرد: تصمیم درباره فسخ یا میزان حقوق طرفین باید با بررسی فنی و مالی انجام شود، نه فقط با مقایسه درصد ظاهری کار.
تفاوت تعهدات اساسی و جزئی در شرط فسخ
این حقوقدان درباره شرط فسخ به دلیل انجام نشدن تعهدات جزئی اظهار کرد: در برخی قراردادها برای هر تعهدی، بدون توجه به اهمیت آن، حق فسخ گسترده پیش‌بینی می‌شود. این موضوع ممکن است پس از صرف هزینه و انجام بخش عمده عملیات، اختلافی سنگین ایجاد کند.
به گفته وی، در برخی موارد، رویه قضایی با توجه به میزان پیشرفت و تناسب تعهد، از فسخ قرارداد به دلیل تخلف جزئی پرهیز می‌کند؛ با این حال، بهتر است طرفین از ابتدا میان تعهدات اساسی، تعهدات فنی مهم و موارد جزئی تفاوت بگذارند و ضمانت اجراها را متناسب تعیین کنند.
پیش‌فروش مرحله‌ای؛ راهی برای تأمین مالی و کاهش خطر فروش چندباره
این وکیل پایه یک دادگستری محدودیت پیش‌فروش سهم سازنده را نیز از موضوعات مهم دانست و گفت: پیش‌فروش می‌تواند منبع تأمین مالی پروژه باشد؛ بنابراین، ممنوعیت مطلق آن ممکن است سازندگان خوش‌نامی را که سرمایه نقدی کافی ندارند از بازار خارج کند. در مقابل، اجازه پیش‌فروش نامحدود خطر فروش چندباره یک واحد و تضییع حقوق خریداران را افزایش می‌دهد.
وی راه‌حل این مسئله را پیش‌فروش مرحله‌ای و کنترل‌شده دانست و افزود: میزان مجاز فروش باید با پیشرفت پروژه تناسب داشته باشد. برای مثال، بخشی از سهم سازنده پس از تکمیل سقف و بخش‌های بعدی پس از پیشرفت مراحل مشخص قابل فروش باشد.
این حقوقدان توضیح داد: اگر سهم سازنده در پروژه چند واحد باشد، طرفین می‌توانند توافق کنند پس از تحقق هر مرحله مشخص، امکان پیش‌فروش تعداد معینی از واحدها فراهم شود؛ برای مثال، پس از تکمیل سقف آخر، انجام گچ‌کاری، تحویل بخشی از کار یا اخذ پایان کار، اجازه فروش مرحله بعدی صادر شود.
به گفته وی، چنین سازوکاری هم به سازنده امکان تأمین بخشی از هزینه‌های پروژه را می‌دهد و هم مانع از آن می‌شود که پیش از پیشرفت کار، تمام سهم خود را بفروشد و انگیزه یا توان ادامه ساخت را از دست بدهد.
مشخصات مصالح و تغییر نقشه باید در قرارداد روشن باشد
پهلوان‌زاده با اشاره به اختلافات مربوط به مصالح و نقشه‌های ساختمانی اظهار کرد: عبارت‌هایی مانند «مصالح درجه یک ایرانی» معیار دقیقی نیستند و می‌توانند برداشت‌های متفاوتی ایجاد کنند. بهتر است نوع و مشخصات مصالح مهم، از جمله سنگ نما، سنگ پله و لابی، محوطه‌سازی و شیرآلات، در پیوست قرارداد تعیین شود.
این وکیل پایه یک دادگستری افزود: در عین حال، باید احتمال نایاب شدن کالا، محدودیت واردات یا افزایش غیرمتعارف قیمت نیز پیش‌بینی شود و برای جایگزینی مصالح با نمونه هم‌سطح یا تغییر توافق‌شده، روش مشخصی وجود داشته باشد. اگر کالای مورد توافق دیگر در دسترس نباشد یا قیمت آن به شکل غیرمتعارف افزایش پیدا کند، قرارداد نباید طرفین را بدون راهکار در بن‌بست قرار دهد.
این استاد دانشگاه پیشنهاد کرد: در قرارداد، داور یا هیئت داوری متخصصی تعیین شود که هم با مسائل حقوقی و هم با مسائل فنی ساخت‌وساز آشنا باشد. به گفته وی، در اختلافات مربوط به تعدیل قیمت، تغییر مصالح یا میزان پیشرفت پروژه، ارجاع به مرجعی تخصصی می‌تواند به حل‌وفصل سریع‌تر اختلاف کمک کند.
وی همچنین با اشاره به تفاوت میان نقشه اجراشده و نقشه مصوب پروانه گفت: باید مشخص باشد سازنده بر اساس کدام نقشه مکلف به ساخت است و هرگونه تغییر با چه روالی و با تأیید چه مرجعی انجام می‌شود. در برخی اختلافات، موضوع تنها کیفیت مصالح نیست؛ ممکن است مالک به تغییر نقشه، جابه‌جایی بخش‌هایی از بنا یا ساخت طبقه‌ای مغایر با مجوز اعتراض کند و موضوع را به شهرداری یا دادگاه ارجاع دهد. تعیین دقیق نقشه مبنا و نحوه تصویب تغییرات می‌تواند از شکل‌گیری چنین اختلافاتی جلوگیری کند.
بررسی سوابق سازنده و وضعیت حقوقی ملک پیش از آغاز پروژه
پهلوان‌زاده بر ضرورت بررسی توان مالی و سابقه حرفه‌ای سازنده تأکید کرد و گفت: موجودی حساب بانکی به‌تنهایی معیار قابل اتکایی نیست؛ زیرا ممکن است مبلغی موقتاً به حساب واریز شده باشد. بررسی گردش حساب در یک بازه زمانی، نمونه پروژه‌های قبلی، کیفیت ساخت و زمان تحویل آن‌ها می‌تواند تصویر دقیق‌تری از توانایی سازنده ارائه دهد.
وی افزود: وضعیت حقوقی ملک نیز باید پیش از آغاز کار بررسی شود؛ از جمله اینکه ملک در رهن بانک باشد، توقیف شده باشد، وراثتی باشد یا انتقال سند آن با محدودیت مواجه باشد.
قراردادهای پیش از جهش قیمت‌ها به راهکار اجرایی نیاز دارند
این حقوقدان با اشاره به ضرورت تعیین تکلیف قراردادهایی که پیش از جهش قیمت‌ها منعقد شده‌اند، خواستار بررسی این موضوع از سوی مراجع مسئول شد و اظهار کرد: می‌توان در قراردادهای جدید، درج شرط تعدیل را به‌عنوان یکی از بندهای ضروری مورد توجه قرار داد و برای قراردادهای موجود نیز دستورالعملی روشن درباره نحوه رسیدگی به تغییرات شدید هزینه‌ها تدوین کرد.
وی توضیح داد: اگر سازنده به اجرای تعهد ملزم شود، اما به دلیل افزایش هزینه‌ها توان مالی یا دارایی قابل توقیفی نداشته باشد، حکم قضایی لزوماً پروژه را به سرانجام نمی‌رساند. در مقابل، اگر خریدار یا مالک ناچار شود برای تکمیل ساختمان هزینه‌ای بسیار بیشتر از مبلغ اولیه بپردازد، اختلاف تازه‌ای درباره جبران این هزینه ایجاد می‌شود
به گفته وی، در این شرایط باید درباره نحوه تقسیم آثار افزایش هزینه‌ها راه‌حل متناسبی پیش‌بینی شود تا پروژه متوقف نماند و اختلاف جدیدی شکل نگیرد.
وی خواستار آن شد که مراجع مسئول، از جمله دستگاه قضایی، درباره نحوه رسیدگی به درخواست‌های تعدیل ناشی از تغییرات شدید و خارج از پیش‌بینی هزینه‌ها، چارچوب روشن‌تری ارائه کنند.
پهلوان‌زاده تأکید کرد: رد درخواست تعدیل بدون بررسی آثار واقعی افزایش هزینه‌ها ممکن است به معنای کنار گذاشتن مسئله باشد، در حالی که وظیفه رسیدگی قضایی، حل اختلاف است. به گفته وی، تفسیر مقررات باید با توجه به شرایط واقعی قرارداد و عرف اجرای آن انجام شود و در عین حال، حقوق خریدار نیز حفظ شود؛ زیرا هدف، معاف کردن سازنده از تعهدات نیست، بلکه یافتن راهی برای اجرای عملی تعهد و جلوگیری از افزایش زنجیره‌ای اختلافات است.
افزایش ارزش ملک به‌تنهایی اختلاف را حل نمی‌کند
این استاد دانشگاه یادآور شد: افزایش قیمت ملک در دوره تورمی ممکن است بر ارزش سهم مالک نیز اثر بگذارد؛ بنابراین، در بررسی آثار اقتصادی قرارداد نباید فقط هزینه ساخت را دید، بلکه باید شرایط و منافع هر دو طرف را در نظر گرفت.
وی افزود: افزایش ارزش ملک به‌خودی‌خود به این معنا نیست که اختلاف درباره اجرای تعهد یا تأخیر در تحویل برطرف می‌شود؛ ازاین‌رو، باید برای ادامه کار و تعیین مسئولیت‌ها راه‌حل قراردادی و حقوقی وجود داشته باشد.
پهلوان‌زاده با اشاره به نمونه‌هایی از پیش‌فروش با قیمت‌های پایین‌تر از هزینه فعلی ساخت گفت: در برخی قراردادهایی که چند ماه پیش منعقد شده‌اند، واحد با مبلغی پیش‌فروش شده که در آن زمان هزینه ساخت و سود سازنده را پوشش می‌داده، اما هزینه ساخت در ادامه به میزان قابل توجهی افزایش یافته است.
وی افزود: به عنوان نمونه، در کمالشهر واحدها با قیمت متری حدود ۴۰ میلیون تومان فروخته شده بود، در حالی که برآورد بعدی هزینه ساخت به حدود ۷۰ میلیون تومان می‌رسید. در چنین شرایطی، اگر هیچ راهکاری برای تعدیل وجود نداشته باشد، سازنده ممکن است از ادامه کار خودداری کند و مالک یا خریدار نیز برای تکمیل پروژه ناچار به پرداخت هزینه‌ای تازه شود.
سامانه یکپارچه ثبت قراردادها برای کاهش تعارض معاملات
پهلوان‌زاده راه‌اندازی سامانه‌ای یکپارچه برای ثبت قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش‌فروش و وضعیت هر واحد را ضروری دانست و گفت: ثبت شفاف قراردادها و تغییرات آن‌ها می‌تواند امکان فروش دوباره یک واحد یا تنظیم قراردادهای متعارض را کاهش دهد. نمونه قراردادها نیز باید متناسب با شرایط روز به‌روزرسانی شوند.
وی تأکید کرد: قرارداد خوب نباید یک‌طرفه به سود مالک یا سازنده باشد؛ بلکه باید هم از حقوق مالک و خریدار محافظت کند و هم امکان اجرای واقعی تعهدات سازنده را در نظر بگیرد.
انتهای پیام
