به گزارش ایسنا، حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نشست مشترک با سیدعلی کاظمی سخنگوی قوه قضاییه گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده یکی از موضوعات مهم در حوزه حقوق خصوصی و نظام حقوقی کشور است و با توجه به ابهامات موجود درباره نحوه اجرای آن لازم است برخی نکات به‌صورت شفاف برای مردم تشریح شود.
وی افزود: همچنان در برخی موارد این ابهام وجود دارد که چه اسنادی مشمول قانون الزام هستند مردم چه تکالیفی دارند، مشاوران املاک چه اختیاراتی دارند و دفاتر اسناد رسمی چه اقداماتی باید انجام دهند. در اجرای این قانون شش وزارتخانه و هشت دستگاه اجرایی باید نقش‌آفرینی کنند و بخش قابل توجهی از تکالیف بر عهده دستگاه‌های حاکمیتی است با این حال مردم نیز باید نسبت به برخی الزامات این قانون آگاهی داشته باشند.
بابایی با اشاره به گذشت حدود ۲۴ ماه از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون اسنادی که مشمول آن شده‌اند مشخص هستند. هر سند مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده و به رنگ سبز است مشمول قانون الزام خواهد بود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: اگر ملکی دارای سند سبزرنگ باشد و مالک برای آن قولنامه یا سند عادی تنظیم کند چنین سندی در محاکم قضایی و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نخواهد شد. بنابراین مردم باید توجه داشته باشند که اسناد مالکیت سبزرنگ مشمول قانون الزام هستند و نقل‌وانتقال آن‌ها باید مطابق ضوابط این قانون انجام شود.
وی با بیان اینکه اسناد دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی در شرایط فعلی مشمول این حکم نیستند ادامه داد: در حال حاضر تنها اسناد مالکیتی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند مشمول این قانون هستند و اگر برای سایر اسناد سند عادی یا قولنامه تنظیم شود در شرایط فعلی و تا زمانی که ماده یک قانون به‌صورت عملیاتی اجرا نشده است این اسناد همچنان قابلیت پذیرش دارند.
بابایی با اشاره به درج صریح مشمولیت قانون در اسناد مالکیت جدید اظهار کرد: از سوم تیرماه ۱۴۰۳ هنگام تعویض یا صدور سند مالکیت جدید در متن سند به‌صراحت قید شده است که این سند مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این موضوع بر اساس تبصره ۴ ماده یک قانون انجام می‌شود و نقل‌وانتقال این املاک باید مطابق مقررات قانون صورت گیرد.
وی با اشاره به وضعیت اسناد مالکیت موجود در کشور گفت: در مجموع حدود ۲۵ میلیون سند مالکیت از دو نوع سبزرنگ و دفترچه‌ای در اختیار مردم قرار دارد که از این تعداد، حدود ۱۲ میلیون سند سبزرنگ و ۱۳ میلیون سند دفترچه‌ای است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره ضرورت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک‌برگ و جدید نیز اظهار کرد: بر اساس قانون جامع حدنگار مصوب ۱۲ بهمن ۱۳۹۳ و تبصره ماده ۱۱ این قانون پس از پایان مهلت پنج‌ساله ارائه خدمات ثبتی به اسناد دفترچه‌ای متوقف خواهد شد. بنابراین از مردم درخواست می‌کنیم در صورت داشتن اسناد مالکیت دفترچه‌ای برای تبدیل آن‌ها به اسناد جدید اقدام کنند چراکه پس از تبدیل سند جدید سبزرنگ صادر شده و مشمول قانون الزام خواهد بود.
هشدار به مشاوران املاک درباره تنظیم قولنامه برای اسناد سبزرنگ
بابایی با تأکید بر اینکه مردم باید نسبت به الزامات قانون الزام آگاهی داشته باشند خطاب به مشاوران املاک گفت: مشاوران املاک برای املاکی که دارای سند مالکیت سبزرنگ هستند حق تنظیم قولنامه و سند عادی ندارند.
وی افزود: اگر مشاور املاکی برخلاف صراحت قانون برای ملکی که سند سبزرنگ دارد، قولنامه تنظیم کند این قولنامه در دادگاه قابلیت استناد نخواهد داشت و مشاور املاک از نظر مدنی مسئول خواهد بود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: در صورتی که مردم برای املاک دارای سند سبزرنگ به مشاور املاک مراجعه کنند و برای آن‌ها قولنامه عادی تنظیم شود و دادگاه نیز آن را نپذیرد شهروندان می‌توانند از مشاور املاک شکایت کنند چراکه مشاور املاک از باب تسبیب و ورود خسارت، مسئولیت مدنی خواهد داشت و باید پاسخگوی خسارت وارده باشد.
اتصال ۱۳۷ هزار مشاور املاک به سامانه‌های سازمان ثبت
بابایی در ادامه با اشاره به اقدامات سازمان ثبت برای ایجاد نظم جدید در معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در چارچوب قانون الزام دسترسی‌های مهمی برای مشاوران املاک فراهم شده است. این دسترسی‌ها شامل احراز هویت طرفین معامله و احراز اصالت ملک است.
وی افزود: در گذشته مشاوران املاک به چنین دسترسی‌هایی مجهز نبودند و گاهی در پرونده‌های تشکیل‌شده در محاکم و دادسراها، مشاور املاک عنوان می‌کرد که از هویت واقعی مراجعه‌کننده ممنوع‌المعامله بودن فرد یا اصالت ملک اطلاع نداشته است اما با ایجاد دسترسی‌های جدید، این بهانه‌ها برطرف شده است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام اینکه تاکنون ۱۳۷ هزار مشاور املاک به سامانه‌های این سازمان متصل شده‌اند، گفت: این تعداد حدود ۹۰ درصد مشاوران املاک کشور را شامل می‌شود و به این ترتیب بخش عمده فعالان این حوزه وارد نظم جدید معاملاتی شده‌اند.
بابایی ادامه داد: هنگامی که مالک برای انجام معامله به مشاور املاک مراجعه می‌کند مشاور از طریق دسترسی‌های ایجادشده می‌تواند تصویر و مشخصات هویتی فرد از جمله کد ملی او را مشاهده و هویت وی را احراز کند. همچنین اصالت ملک بررسی می‌شود و در صورت ممنوع‌المعامله بودن فرد نیز این موضوع برای مشاور قابل مشاهده خواهد بود.
وی با اشاره به تکالیف مشاوران املاک بر اساس ماده ۳ قانون الزام تصریح کرد: مشاوران املاک پس از احراز هویت طرفین و اصالت ملک، باید یکی از دو مسیر قانونی را انتخاب کنند نخست تنظیم پیش‌نویس قرارداد که به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود و زمینه انتقال رسمی سند را فراهم می‌کند و دوم، تنظیم قرارداد یکسان در چارچوب تبصره ماده ۳ قانون.
بابایی تأکید کرد: پیش‌نویس با قرارداد متفاوت است و مشاور املاک باید مطابق مقررات قانونی اقدامات لازم را انجام دهد.
برخورد با مشاوران املاک متخلف و پیش‌بینی مجازات قانونی
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تصمیمات اتخاذشده برای نظارت بر عملکرد مشاوران املاک گفت: در جلسه شورای راهبری قانون الزام نیز مقرر شد با دستور وزیر دادگستری، سازمان تعزیرات حکومتی و اتحادیه‌های مربوطه در حوزه نظارت و بازرسی بر عملکرد مشاوران املاک ورود کنند.
وی افزود: مشاورانی که با نظم جدید معاملاتی همکاری نکنند و برخلاف مقررات زمینه نقل‌وانتقال غیرقانونی اسناد را فراهم کنند مشمول مجازات‌های پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۱ قانون خواهند شد.این مجازات‌ها شامل جریمه، ابطال پروانه فعالیت و همچنین مسئولیت مدنی و جبران خسارت وارده خواهد بود که موضوع مسئولیت مدنی مشاوران املاک در این زمینه اهمیت ویژه‌ای دارد.
صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی و جلوگیری از پیش‌فروش‌های متخلفانه
بابایی در بخش دیگری از سخنان خود به اجرای ماده ۱۴ قانون الزام و ساماندهی پیش‌فروش واحدهای ساختمانی اشاره کرد و گفت: یکی از ظرفیت‌های مهمی که اخیراً در چارچوب قانون الزام عملیاتی شده، موضوع ماده ۱۴ و صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی است.
وی با بیان اینکه پیش‌فروش واحدهای ساختمانی در گذشته زمینه‌ساز شکل‌گیری پرونده‌های متعدد با شمار زیادی از شاکیان بوده است، اظهار کرد: پرونده‌هایی مانند نگین غرب با حدود ۴۰ هزار شاکی و همچنین حدود ۱۴۰ پرونده مهم مربوط به تعاونی‌های مسکن در استان تهران از جمله نمونه‌های این مشکلات هستند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور علت شکل‌گیری بخشی از این پرونده‌ها را انجام معاملات در فضایی غیرشفاف و نبود امکان ثبت و ضبط دقیق معاملات عنوان کرد و افزود: در گذشته خریدار صرفاً به فروشنده اعتماد می‌کرد و یک واحد ساختمانی را خریداری می‌کرد بدون آنکه مشخص باشد آیا همان واحد پیش از این به افراد دیگری فروخته شده است یا خیر.
بابایی ادامه داد: در سازوکار جدیدی که بر اساس ماده ۱۴ قانون الزام تعریف شده، ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان ثبت، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی برقرار شده است. بر این اساس، پس از نهایی شدن نقشه الکترونیکی هر واحد ساختمانی میان شهرداری و نظام مهندسی اطلاعات مربوط به واحد به سازمان ثبت ارسال می‌شود و برای هر واحد، یک شناسه یکتا تعریف و در سامانه‌های سازمان ثبت درج خواهد شد.
وی تصریح کرد: با اجرای این سازوکار، اگر قرار باشد یک واحد ساختمانی به فرد دیگری فروخته شود، سامانه اجازه انجام معامله مجدد را نخواهد داد، مگر اینکه معامله نخست اقاله شده باشد. به این ترتیب، امکان فروش یک واحد به چند خریدار از طریق ثبت‌نشدن معاملات یا پنهان ماندن سابقه فروش، محدود خواهد شد.
بابایی این اقدام را یکی از ظرفیت‌های مهم قانون الزام برای جلوگیری از مفاسد و پیشگیری از تشکیل پرونده‌های متعدد با شمار زیادی از شاکیان دانست.
تغییر نظام معاملات ملکی با تکیه بر سامانه‌های الکترونیکی
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پایان با اشاره به ضرورت همکاری دستگاه‌های اجرایی برای اجرای کامل قانون الزام گفت: در چارچوب این قانون نظم جدیدی در فرایندهای ثبتی و معاملاتی کشور تعریف شده و معاونت اول قوه قضاییه نیز تاکنون حدود ۹۰ جلسه مستمر با حضور دستگاه‌های مختلف برای پیشبرد اجرای این قانون برگزار کرده است.
وی افزود: دستگاه‌های مختلف در این فرایند در کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند تا با حذف کاغذ و برقراری ارتباطات وب‌سرویسی و الکترونیکی معاملات در فضایی شفاف انجام شود.پس از چهار دهه کشور در حال حرکت به سمت ایجاد نظم جدیدی در حوزه معاملات اموال غیرمنقول است که مبنای آن استفاده از سامانه‌ها و الکترونیکی شدن فرایندهاست.
وی با تأکید بر اهمیت اموال غیرمنقول برای مردم گفت: برای مردم چیزی باارزش‌تر از زمین و ملکی که حاصل سال‌ها تلاش و زحمت آن‌هاست وجود ندارد بنابراین ایجاد شفافیت در معاملات تثبیت مالکیت‌ها و جلوگیری از بروز اختلافات و تخلفات در این حوزه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
ادامه دارد
