صابر ناظمی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: پیش‌فروش ساختمان همواره روشی رایج برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌برخوردار جامعه بوده؛ زیرا توان خرید نقدی واحدهای آماده را ندارند. متأسفانه این بستر به حیاط خلوت سودجویان تبدیل شده و افراد کلاهبردار با انتشار آگهی‌های فریبنده و تنظیم قولنامه‌های دستی، اقدام به فروش یک واحد به چندین نفر یا حتی پیش‌فروش طبقات مازاد بر پروانه ساخت می‌کردند؛ زیرا اسناد عادی در هیچ سامانه‌ای قابل ردگیری نبودند.
وی افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ تلاش کرد با الزاماتی مثل دریافت شناسنامه فنی و بیمه عیب بنا، این بازار را سامان دهد. حتی در ماده ۲۳ برای پیش‌فروش‌های بدون سند رسمی، مجازات حبس تا یک سال و جریمه نقدی سنگین تعیین کرد. همچنین مشاوران املاک موظف شدند پس از توافق اولیه، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و حق نوشتن قرارداد نداشتند.
این حقوقدان بیان کرد: با وجود این تدابیر، قانون مذکور به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی عملاً عقیم ماند. شهرداری‌ها به دلایل نامعلوم از صدور شناسنامه فنی هر واحد سر باز زدند؛ در حالی که صدور سند رسمی منوط به داشتن همین شناسنامه بود. نبود ضمانت اجرای مؤثر برای بی‌اعتباری اسناد عادی، باعث شد دست دلالان همچنان باز بماند و باز هم بازار مسکن پر از اسناد معارض و خریداران مال‌باخته شود.
ناظمی ادامه داد: قانون‌گذار سرانجام در «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مسیر را اصلاح کرد. طبق ماده یک این قانون، هرگونه پیش‌فروش، سهمی از عرصه یا اعیان و حتی تعهد به پیش‌فروش باید در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت شود. بزرگترین تحول این است که اگر قرارداد پیش‌فروش در سامانه ثبت رسمی نشود، در مراجع قضایی و داوری هیچ اعتباری ندارد. خریدار دارای سند عادی حتی حق شکایت فروش مال غیر، اثبات معامله، الزام به تنظیم سند، خلع ید یا تحویل ملک را ندارد و دادگاه فقط به دعوای پس گرفتن پول (استرداد عوض) رسیدگی می‌کند.
این سردفتر اسناد رسمی تأکید کرد: اجرای کامل ماده یک هرچند به راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ پیوند خورده، اما مردم نباید غفلت کنند. تبصره ۴ ماده یک تکلیف را در حال حاضر روشن کرده است. طبق این تبصره، هر ملکی که پس از تاریخ دوم تیرماه ۱۴۰۳ برای آن سند مالکیت حدنگار (کاداستری یا تک‌برگ) صادر شده باشد، قرارداد پیش‌فروش آن باید حتماً و بدون استثنا به صورت رسمی در سامانه ثبت شود. با این کار بلافاصله در دفتر املاک محدودیت ایجاد می‌شود و امکان فروش مجدد واحد به فرد دیگر سلب خواهد شد.
وی با هشدار جدی به خریداران گفت: اگر ملکی سند تک‌برگ صادره بعد از ۲ تیر ۱۴۰۳ داشته باشد و پیش‌فروش آن با قولنامه عادی انجام شود، آن برگه در هیچ اداره و دادگاهی پذیرفته نیست و خریدار در این حالت هیچ ادعایی نسبت به خودِ خانه نخواهد داشت.
ناظمی گفت: مردم باید دقت کنند که ملاک قانونی، تاریخ صدور سند حدنگار ملک یعنی پس از ۲ تیر ۱۴۰۳ است؛ اگرچه اسناد جدید معمولاً با رنگ سبز صادر می‌شوند، اما هشدار اصلی روی تاریخ صدور سند است نه رنگ کاغذ آن. بنابراین شهروندان به هیچ عنوان زیر بار پیش‌فروش‌های دستی نروند.
انتهای پیام
