اين كه ساخت و ساز ربطي به جمعيت ندارد، يك اسطوره است

اعظم خاتم:
به رغم آن كه زمان محدود است؛ اما نكاتي كه دوستان به آن اشاره كردند، به اندازه‌اي مهم است و به قدري اين مباحث از نظر من مهم و حياتي است؛ كه با توجه به اين كه ما دو، سه سال‌ در محافل خيلي كوچكي به اين مباحث پرداختيم، اكنون كه قرار است اين مباحث در مقياس وسيع‌تري طرح ‌شوند، بايد كيفيت لازم را داشته باشند و اجازه مي خواهم كه چند نكته را توضيح دهم.

فكر مي كنم كه درباره مساله‌ي مسكن تهران چند اسطوره ساخته شده است، يك اسطوره اين بود كه ساخت و ساز ربطي به جمعيت ندارد. ما به همراه تعدادي از دوستان و كارشناساني كه در طرح جامع كار كرديم، انرژي زيادي را صرف كرديم تا ثابت كنيم كه ميان ساخت و ساز و جمعيت ارتباط وجود دارد؛ به اين معني كه ساخت و ساز تنها جايگزيني براي مسكن تخريب شده نيست، تعداد ساخت و ساز مسكن‌، بسيار بيش‌تراز تعداد مسكن‌هاي تخريب شده است و باعث جذب جمعيت جديدي مي‌شود. همچنين ساخت و ساز تنها براي جابجايي جمعيت در درون خانوار نيست، اين گونه نيست كه به طور مثال يك خانوار چهار نفره به دو خانوار دو نفره تبديل شود، بلكه ساخت و ساز مسكن جمعيت بيشتري را مي‌آورد.

تجربه سرشماري سال 75 به خوبي نشان داد كه ساخت و ساز تهران جمعيتي فراتر از روند افزايش جمعيت در10 سال گذشته را آورد يعني در فاصله‌ي 65 تا 75 فقط 700 هزار جمعيت به تهران اضافه شد. با توجه به اين كه سال 65 بعد از جنگ بود و ركود طي شده بود، بنابراين طي 65 تا 75 جمعيت 6 ميليوني تهران به 6 ميليون و هفتصد هزار نفر رسيد، به اين معني كه سالانه 70 هزار نفر به جمعيت اضافه شد، در حالي كه در حال حاضر و در سال 85 جمعيت به 8/7 ميليون رسيد به اين تعبير كه يك ميليون و صد هزار نفر به جمعيت اضافه شده‌اند و اين در حالي كه رشد طبيعي جمعيت شهر پايين‌تر آمده است.

در حالي كه رشد طبيعي جمعيت تهران، 2/1 است، اما رشد عملي آن 4/1 است
تهران در حال جذب جمعيت از بيرون است

از65 تا 75 نرخ رشد شهر 1/1 بود به اين معني كه تعدادي از جمعيت را به بيرون شهر مي‌فرستاد، زيرا در آن زمان رشد طبيعي جمعيت حدود 5/1 بود اما در حال حاضر كه رشد طبيعي جمعيت تهران حدود 2/1 است مشاهده مي‌كنيم كه رشد عملي جمعيت 4/1 شده است به اين معني كه از بيرون در حال جذب جمعيت است. اين ارقام واضح است.

بنابراين هم‌اكنون به كمك سرشماري 85 وسال‌ها مطالعه، بحث و گفتگو درباره‌ي اين اسطوره‌اي كه در ميان شهرسازان با قدرت مطرح مي‌شد، مبني بر اين‌كه ساخت و ساز جمعيت نمي‌آورد، مي‌توانيم شفاف‌تر سخن بگوييم.

اين تعبير كه توليد مسكن در تهران، كمتر از نياز آن است، يك اسطوره مخاطره آميز ديگر است

مساله‌ي مهم ديگري كه بايد به آن اشاره كنم، ميزان نياز تهران به مسكن جديد است. اين مساله كه در حال حاضر در تهران كمتر از نيازمان مسكن توليد مي‌كنيم، يكي از اسطوره‌هايي است كه مي‌تواند مخاطره‌آميز باشد به اين دليل كه مفهوم نياز در آن روشن نيست. بايد روشن كنيم كه از نياز كدام جمعيت صحبت مي‌كنيم؟ آيا از نياز جمعيتي سخن مي‌گوييم كه در سطح استان تهران استقرار يافته و به دلايل متعدد از جمله كوتاه كردن زمان رفت و آمد و پايين‌آوردن هزينه‌ي حمل و نقل به تهران (به عنوان محل كارش)، اگر قيمت‌ مسكن در تهران اجازه دهد، خواهان سكونت در آن است، را هم حساب مي‌كنيم؟ آيا قرار است تمام جمعيت اضافه‌اي كه براي تهران پيش‌بيني مي‌كنيم، در خود شهر اسكان پيدا كنند؟ درباره‌ي نياز كدام گروه سخن مي‌گوييم؟

جمعيت شهر براي سال 1400 حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است
ساخت و ساز بايد بسيار كنترل شده و محدود باشد

با توجه به رشد طبيعي جمعيت موجود در تهران، جمعيت شهر براي سال 1400 حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است. اين كار مستقل از بخش‌هاي مسكن و توسط دكتر زنجاني انجام شده است. جمعيت 2/9 ميليون با جمعيت كنوني تهران يعني 8/7 ، يك ميليون و 400 هزار نفر اختلاف دارد، بررسي‌هاي ما در طرح جامع نشان داد جواز ساخت و سازي كه صادر شده - آنچه كه ساخته نشده، اما جوازش در دست مردم است و احداثش زمان مي‌برد - به 6/8 ميليون جمعيت ظرفيت سكونت مي‌دهد، بنابراين براي حدود 600 هزار نفر بايد واحد مسكوني جديد ساخته شود.

از سوي ديگر در مطالعات ما پروانه‌هاي صادره تا 83 بررسي شد و زمان تصويب طرح در سال 85 در نظر گرفته شده بود. بنابراين اگر طرح در سال 85 تصويب مي‌شد و ساخت و ساز مسكوني كنترل مي‌شد، باز هم طي 2 سال (از 83 تا 85) قبل ازتصويب طرح، تعدادي پروانه صادر شده‌ بود، اگر تعداد پروانه‌هاي صادر شده طي اين دو سال را 100 هزار واحد مسكوني در نظر بگيريم كه به 400 هزار نفر اجازه سكونت مي دهد، بنابراين تا زمان تصويب طرح، عملا براي ظرفيت پيش‌بيني شده تهران در افق 1400، پروانه ساختماني صادر شده است.

بديهي است كه ساخت و ساز مسكوني در تهران را نمي‌توان متوقف كرد و كسي قصد توقف آن را ندارد . يعني ساخت و ساز از 85 تا 1400 قرار نيست صفر باشد، اما من تنها اين ارقام را عنوان كردم تا نشان دهم ساخت و ساز بايد بسيار كنترل شده و محدود باشد. هر جواز و پروانه‌اي بيش از اين صادر شود اضافه جمعيت تهران را بالاتر از پيش‌بيني رشد طبيعي‌اش مي‌برد.

در طرح جامع رشد طبيعي جمعيت تهران 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده است
اگر پايه جمعيتي اضافه شود، واضح است كه رشد طبيعي هم افزايش مي‌يابد

واژه‌ي اسطوره را درباره‌ي مسكن تهران بيان كردم زيرا در اين‌جا پيرامون واقعيت هاله‌اي ايجاد مي‌شود كه با وجود آن، واقعيت قابل تشخيص نيست.

درباره‌ي نياز جمعيتي شهر تهران بايد به اين‌ نكته توجه كرد كه درحال حاضر جمعيت شهر تهران 8/7 ميليون نفر عنوان شده است. رشد طبيعي اين جمعيت با رشد طبيعي آن در ده سال پيش كه 3/7 ميليون نفر بود، متفاوت است، زيرا زاد و ولد 3/7 ميليون نفر با زاد و ولد 8/7 ميليون نفر فرق مي‌كند.

بنابراين اگر منظور از "نياز مسكن" در تهران، نيازي است كه مربوط به رشد طبيعي جمعيت است، رشد طبيعي بر اساس برآوردهاي طرح جامع حدود 2/9 ميليون نفر پيش‌بيني شده بود، اما اگر پايه جمعيتي اضافه شود، واضح است كه رشد طبيعي هم افزايش مي‌يابد؛ بنابراين در اين جا بحث پرمناقشه‌اي به وجود مي‌آيد.

به ساخت و ساز تجاري و اداري بسيار نياز داريم
با ساخت و ساز بسيار محدود مسكوني مي‌توانيم به نياز مسكن در تهران پاسخ دهيم و حتي بخشي از اين نياز را به شهرهاي پيرامون تهران هدايت كنيم
جمعيت شهر‌هاي جديد در انگليس: زير صد هزار
بمبئي، گويانا و اسلام آباد: چند صد هزار نفر
تهران: 25 هزار نفر در مقابل ميلياردها تومان سرمايه‌گذاري
شكست محض شهر‌هاي جديد در تهران

بنابراين به رغم آن كه ما به ساخت و ساز تجاري و اداري بسيار نياز داريم و رونق بخش ساختمان در تهران بايد رونق ساخت و ساز تجاري و اداري و خدماتي باشد، اما روشن است كه با ساخت و ساز بسيار محدود مسكوني مي‌توانيم به نياز مسكن در تهران پاسخ دهيم و حتي بخشي از اين نياز را به شهرهاي پيرامون تهران هدايت كنيم.

گفته مي‌شود مشكل شهرهاي جديد در دنيا اين است كه درصد كمي از جمعيت را در خودشان جاي مي‌دهند، توجه‌ داشته باشيد در انگليس اين شهرها اساساً براي جمعيت پايين برنامه‌ريزي شده‌اند؛ به اين معني كه شهرهايي با عنوان "باغ‌شهر" به‌وجود آمده و از اب�