به گزارش ایسنا، مسکن یکی از نیازهای اساسی است که کشورهای زیادی در قبال آن با مشکلات، مسائل و بحران‌ مواجه هستند. کشورهای اروپایی در این زمینه هر کدام مسائل خاص خود را دارند و سعی کرده‌اند متناسب با این مسائل، چاره‌اندیشی کنند. ایران هم به عنوان یکی از کشورهایی که در بخش مسکن وضعیتی بحرانی دارد؛ به راهکارهای خاص خود نیازمند است.

با سیدطه‌حسین مدنی - رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند - درباره چالش مسکن در جهان و ایران گفت و گو کردیم.

چالش مسکن در فرانسه

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، فرانسه را یکی از کشورهای اروپایی دارای چالش مسکن عنوان و خاطرنشان کرد: کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه یکی از چالش‌های فرانسه است و این کمبود باعث شده تقاضا برای مسکن اجتماعی افزایش بسیار زیادی پیدا کند. کمبود مسکن اقتصادی در این کشور همچنین باعث افزایش قیمت ملک و سخت شدن مالکیت برای خانوار کم‌درآمد شده است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند یکی دیگر از مشکلات مسکن در فرانسه را فرسودگی ساختمان‌ها عنوان و خاطرنشان کرد: بخش زیادی از ساختمان‌های موجود در این کشور قبل از دهه ۱۹۷۰ ساخته شده و فرسوده‌اند. بازسازی این ساختمان‌ها به ویژه در بخش انرژی به هزینه‌های هنگفتی نیاز دارد.

مدنی با بیان اینکه فرانسه در بخش مسکن با مشکلات شهری‌سازی هم مواجه است؛ گفت: طی سال‌های اخیر جمعیت روستایی به شهرهای بزرگی چون پاریس، لیون و مارسی مهاجرت کرده و تراکم جمعیت در این شهرها را بالا برده‌اند.

وی خاطرنشان کرد: ساخت و ساز در فرانسه طی این سال‌ها با اهداف مربوط به کاهش تغییرات اقلیمی همخوانی نداشته و در این زمینه هم نیاز به تغییر و تحول دارد.

قیمت اجاره در پاریس بالا و در سایر شهرها مناسب است

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره وضعیت بازار اجاره در فرانسه گفت: طبق گزارش «Visual Capitalist»، قیمت اجاره در اکثر شهرهای فرانسه نسبتاً مناسب اما در پاریس با وجود اعمال نظارت و کنترل از طرف دولت، بالا است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به نسخه‌ ارائه شده برای حل چالش مسکن در این کشور اشاره کرد و افزود: فرانسه حل چالش مسکن را با افزایش ساخت مسکن اجتماعی، برنامه‌ریزی برای نوسازی شهری، ارائه مشوق برای بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی در ساختمان‌های فرسوده، پر کردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی با ساخت مسکن‌های میانی و کاهش تراکم در مناطق شلوغ و استفاده از مناطق با تراکم کمتر دنبال کرده است.

چالش مسکن در آلمان

وی به وضعیت مسکن در کشور آلمان هم اشاره و خاطرنشان کرد: با توجه به گزارش «Eurostat»، در آلمان، بیشتر خانواده‌ها به جای خرید خانه، ترجیح می‌دهند خانه را اجاره کنند به همین دلیل ۵۳ درصد از آلمانی‌ها اجاره‌نشین هستند.

مدنی افزود: بالا بودن تعداد مستأجران در آلمان، دولت این کشور را بر آن داشته تا کمک‌های گسترده‌ای به این قشر داشته باشد اما با وجود این کمک‌ها، فشار بر بازار اجاره همچنان بالا است و شهرهای بزرگ مانند برلین و مونیخ طی سال‌های اخیر با افزایش سریع قیمت‌ها مواجه شده‌اند.

وی خاطرنشان کرد: به طور کلی فرانسه و آلمان در بخش مسکن وضعیت بحرانی ندارند؛ اما با چالش‌های جدی در برخی شهرها مواجه هستند.

مدنی در ادامه گفت: کشورهای شمالی اتحادیه اروپا مانند دانمارک، هلند و سوئد دارای سیستم‌های پیشرفته‌ای برای مسکن اجتماعی هستند و دسترسی آسانی برای مردم فراهم کرده‌اند اما در مقابل، کشورهای اروپای شرقی با تقاضای رو به رشد و مشکلات عرضه مواجه هستند.

سوئد هم با چالش‌های مسکن مواجه است

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: البته بخش مسکن در سوئد با وجود سیستم پیشرفته مسکن اجتماعی بدون مشکل هم نیست. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در سوئد، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند استکهلم، گوتنبرگ و مالمو است. این مشکل باعث شده بسیاری از افراد جوان و افراد کم‌درآمد نتوانند مسکن مناسبی پیدا کنند و این امر نابرابری‌های بیشتری در بازار مسکن ایجاد کرده است.

مدنی افزود: قیمت بالای زمین و بالا رفتن هزینه ساخت، احداث مسکن اجاره‌ای یا اجتماعی را در این کشور سخت کرده است. این مسأله باعث افزایش تراکم جمعیت در مناطق شهری سوئد شده و کمبود فضای مناسب سکونت، مردم را ناچار به زندگی در خانه‌های کوچک کرده است. همچنین در سوئد، افراد باید در صف‌های طولانی برای اجاره مسکن بمانند. قیمت مسکن‌های شخصی هم در سال‌های اخیر به طور چشمگیری افزایش یافته است.

وی افزود: البته سوئد برای مقابله با کمبود مسکن، تلاش کرده در بخش دولتی و خصوصی ساخت مسکن اجاره‌ای را با استفاده از تصویب قوانین ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد، مشوق‌های مالی و پروژه‌های حمایتی افزایش دهد.

افزایش چشمگیر قیمت اجاره خانه در دانمارک

وی افزود: دانمارک هم با چالش افزایش قیمت اجاره‌ و کمبود مسکن مواجه است. در شهرهای بزرگ دانمارک مانند کپنهاگ، قیمت‌ها و اجاره‌ها به طور چشمگیری افزایش یافته است. این مسئله دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه را برای بسیاری از افراد دشوار کرده است. دولت دانمارک تلاش کرده تا با افزایش تعداد مسکن‌های اجتماعی و کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، این مشکل را کاهش دهد اما همچنان با چالش‌هایی روبرو است.

وی گفت: وضعیت مسکن در کشورهایی که به آن اشاره شد بیشتر چالشی اما اوضاع مسکن در کشورهایی چون اسپانیا، بریتانیا، پرتغال، ایرلند و استونی بدترین وضعیت را دارد.

بحران جدی مسکن در اسپانیا

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: طبق گزارش « Financial Times»، اسپانیا با بحران جدی مسکن مواجه است. این بحران به دلیل کمبود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساخت و ساز در طول سالیان گذشته به وجود آمده است. مالکیت خصوصی مسکن در این کشور بسیار بالاست و اقداماتی مانند پیشنهاد وضع مالیات ۱۰۰ درصدی بر خریداران غیراتحادیه اروپا، به‌عنوان سیاست‌های پوپولیستی مطرح شده که مشکل اصلی را حل نمی‌کند.

کمبود شدید مسکن اقتصادی در پرتغال

مدنی به وضعیت پرتغال هم اشاره و اعلام کرد: « Reuters» در گزارش اخیر خود درباره وضعیت مسکن در پرتغال اعلام کرد که کمبود شدید مسکن اقتصادی، به‌ویژه در شهرهایی مانند لیسبون، یکی از مشکلات اساسی این کشور است. ورود سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند و ارائه مشوق‌های مالیاتی باعث افزایش قیمت ملک شده است. دولت برای سر و سامان دادن به این وضعیت به دنبال تغییر کاربری اراضی روستایی برای ساخت مسکن است اما اینکه جمعیت شهری راضی به اسکان در این مناطق شود؛ مشخص نیست. همچنین بحث زیست محیطی هم در قبال این برنامه وجود دارد.

رشد چشمگیر قیمت خانه در بریتانیا

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به گزارش «The Times» درباره وضعیت بازار مسکن بریتانیا هم اشاره کرد و گفت: از سال ۲۰۰۰، قیمت مسکن در بریتانیا رشد چشمگیری داشته و از حدود ۸۸ هزار و ۵۰۰ پوند به بیش از ۱۹۰ هزار پوند در سال ۲۰۰۷ افزایش یافته است. این افزایش شدید، خانه‌دار شدن مردم را طی سال‌های اخیر سخت کرده است.

افزایش شدید قیمت اجاره در ایرلند و استونی

وی گفت: ایرلند هم یکی دیگر از کشورهایی است که بدترین وضعیت مسکن را دارد. به گفته «Eurostat» قیمت اجاره در ایرلند بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ حدود ۸۴ درصد افزایش یافته است. این افزایش فشار زیادی بر مستاجران وارد کرده است.

مدنی به وضعیت مسکن در استونی هم اشاره و با استناد به گزارش «Eurostat» خاطرنشان کرد: استونی بیشترین افزایش قیمت اجاره در اتحادیه اروپا را داشته و بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ اجاره‌بها در این کشور ۲۱۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش شدید نشانه‌ای از عدم تعادل جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در این کشور است.

راهکارهای اتحادیه اروپا برای مسکن

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه با اشاره به توجه کشورهای اروپایی به راهکارهای جذب سرمایه‌های خرد برای توسعه ساخت‌وساز، گفت: اتحادیه اروپا با اجرای برنامه « InvestEU » سعی در حمایت از پروژه‌های ساخت‌وساز پایدار داشته است. این برنامه به ویژه به کشورهای با درآمد پایین کمک می‌کند تا پروژه‌های ساختمانی خود را تأمین مالی کنند و از این طریق ساخت و ساز را افزایش دهند. اتحادیه اروپا همچنین بودجه‌هایی برای بازسازی انرژی ساختمان‌ها در نظر گرفته است.

وی افزود: اروپا با توجه جدی به جذب سرمایه‌گذاران خصوصی در بخش ساخت و ساز، دست به ایجاد پلتفرم‌های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding) در حوزه املاک زده که این موضوع امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خرد را فراهم کرده است. از جمله نمونه‌های موفق این پلتفرم‌ها می‌توان به پروژه « Habitat Participatif» در فرانسه اشاره کرد که سرمایه‌گذاری جمعی شهروندان در توسعه مسکن را تسهیل کرده و نتایج مثبتی داشته‌ است. پلتفرم‌هایی دیگر مانند « Crowdestate» و « FundedByMe» هم به افراد اجازه می‌دهند که در پروژه‌های مسکن و توسعه املاک سرمایه‌گذاری کنند.

مدنی خاطرنشان کرد: اتحادیه اروپا همچنین برنامه‌های مختلفی برای ساخت مسکن پایدار و کاهش هزینه‌های انرژی در نظر دارد. برنامه‌هایی مانند « Horizon Europe» که به منظور ارتقای استانداردهای ساخت و ساز در کشورهای عضو اتحادیه و کاهش تأثیرات محیطی طراحی شده‌اند، گامی مهم در این راستا هستند.

مشکلات اصلی بخش مسکن ایران

وی درباره علت اینکه چرا رشدهای اجاره و فروش در اروپا بحران محسوب می‌شود؛ گفت: چون اقتصاد کشورهای اروپایی تورم بسیار پایین و نزدیک به صفر دارند؛ رشد چند ده درصدی در بازار مسکن برای افراد غیرقابل قبول و مدیریت آن سخت است. از این رو رشد ۸۰ درصدی را می‌توان یک وضعیت بحرانی تلقی کرد. ولی اقتصاد ایران زیست تورمی دارد و سهم زیادی از تورم در بازار مسکن ناشی از کاهش ارزش ریال است. در حدی که طی دوره‌هایی تورم مسکن منفی بوده اما به دلیل کاهش ارزش ریال، قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است. به هر حال با طرح این مسائل به دنبال بررسی راهکارهای کشورهای اروپایی برای چالش‌های مسکن، میزان موفقیت آنان و اینکه چقدر می‌توان از تجربیات آنان در داخل استفاده کرد هستیم.

مدنی در ادامه به مشکلات مسکن در ایران اشاره کرد و گفت: ایران به طور کلی با شکاف میان عرضه و تقاضا مواجه است. کمبود عرضه و افزایش تقاضا باعث شده بازار مسکن امروز با یک ناترازی هفت میلیون واحدی مواجه شود.

وی درباره افزایش قیمت مسکن و مصالح ساختمانی طی سال‌های اخیر در ایران هم گفت: افزایش متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهرهای مختلف کشور در دو ساله منتهی به ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰ درصد، در ۵ ساله منتهی به ۱۴۰۲ بیش از ۸۰۰ درصد و در ۱۰ ساله منتهی به این سال حدود ۱۸۰۰ درصد رشد داشته است.  قیمت مصالح ساختمانی هم در دو سال منتهی به ۱۴۰۲ حدود ۷۴ درصد، در پنج سال منتهی به ۱۴۰۲ حدود هزار درصد و در ۱۰ ساله منتهی به ۱۴۰۲ تقریباً ۱۶۰۰ درصد رشد کرده است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به تورم مسکن در برخی از شهرهای بزرگ کشور، گفت: افزایش قیمت مسکن در دو ساله منتهی به سال ۱۴۰۲ در مشهد و شهرکرد نزدیک به ۱۹۰ درصد بود. در تورم ۵ ساله هم کرج و سمنان با حدود هزار درصد رشد دو شهر نخست کشور بودند. رشد قیمت ۱۰ ساله منتهی به ۱۴۰۲ هم در یزد با ۳۵۰۰ درصد رشد رکورد زده است. یزد در دو ساله منتهی به ۱۴۰۲ هم ۱۷۰ درصد رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است.

مدنی درباره مشکلات اساسی که به این وضعیت منجر شده است؛ خاطرنشان کرد: کمبود عرضه یکی از این مشکلات اساسی است که منجر به افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب شده است.

وی سوداگرای زمین و عدم عرضه زمین متناسب با نیاز را یکی دیگر از مشکلات مسکن در کشور عنوان و خاطرنشان کرد: سوداگران با خرید و نگهداری زمین به امید افزایش قیمت، عرضه زمین را محدود کرده و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. این وضعیت نهایتا منجر به افزایش قیمت مسکن و کاهش دسترسی به آن می‌شود. همچنین عملکرد دولت‌ها در الحاق زمین مورد نیاز برای ساخت و البته کنترل قیمت‌ها واقعا نامناسب و ناکافی بوده است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: ساخت و ساز در ایران طی سال‌های اخیر با مشکل رعایت نکردن استانداردها و کیفیت پایین ساخت هم مواجه بوده است. این مسأله میانگین عمر ساختمان‌های احداث شده را به ۲۶ سال و نهایتاً به ۴۰ سال کاهش داده است.  این در حالی است که میانگین عمر ساختمان در اروپا تا ۱۰۰ سال برآورد می‌شود. با کاهش عمر ساختمان‌های موجود و نیاز به بازسازی این سازه‌ها در زمان کوتاه‌تر، واحدهای جدید با قیمت‌های بالاتری عرضه می‌شود در صورتی که اگر سازه از ابتدا به صورت استاندارد ساخته شده بود؛ نه نیازی به بازسازی در مدت زمان کوتاه بود و نه قیمت منطقه با ساخت واحدهای جدید افزایش پیدا می‌کرد. همچنین با تخریب ساختمان‌های قدیمی و احداث ساختمان جدید، واحدهای قبلی از نظام عرضه حذف می‌شود. به عنوان نمونه وقتی یک ساختمان ۱۰ واحدی تخریب و ساختمانی ۱۵ واحدی به جای آن ساخته شود اینطور نیست که ۱۵ واحد به آمار اضافه شده باشد بلکه عملاً فقط پنج واحد به نظام عرضه اضافه شده است.

وی گفت: یکی دیگر از مشکلات اساسی بخش مسکن در ایران،  قدرت خرید کم و توان تأمین مالی ضعیف سازندگان است. این مسأله سرعت ساخت را به شدت کاهش داده و در بروز ناترازی میان عرضه و تقاضا و در نتیجه کمبود و افزایش قیمت مسکن نقش داشته است.

مدنی ادامه داد: قوانین دست و پاگیر، ناکافی بودن قوانین راهگشا، فقدان اسناد بالادستی و راهبردی در حوزه صنعت ساختمان، نظارت ناکافی بر زنجیره ساخت و نبود حمایت مناسب از سازنده و مصرف کننده هم از دیگر مشکلات اقتصاد مسکن در کشور است.

مدنی در پایان اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، سوق دادن نقدینگی به بخش مسکن، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به خصوص در بافت فرسوده این شهرها را از جمله راهکارهای بهبود وضعیت مسکن در کشور دانست.

انتهای پیام