سیدمرتضی مولویپور ۹ خرداد، در نشست خبری «آغاز فعالیت سامانه ثبت ادعا و ساماندهی اسناد غیررسمی» که در محل سالن همایشهای ملی حضرت ولی عصر (عج) اداره کل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی برگزار شد، اظهار کرد: دوم خرداد ماه امسال سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول رونمایی و به صورت رسمی آغاز به کار کرد.
وی افزود: به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقرر است کلیه اعمال حقوقی مردم در بازههای زمانی مشخصی به صورت رسمی انجام شود و راه مبایعهنامهها، قولنامهها و اسناد عادی که بسیاری از مردم را درگیر خود کرده و در بسیاری از پروندههای مراجع قضایی طرح دعوا شده است، بسته شود تا دیگر معاملات به واسطه اسناد غیررسمی نداشته باشیم. حجم بسیار بزرگی از قوانین و مقررات در حال وضع شدن است که هدف همه این موارد جلوگیری از معاملات غیررسمی و عادی است.
مولویپور با اشاره به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، خاطرنشان کرد: در ماده یک این قانون اشاره شده که یک سال بعد از راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن منتج به انتقال مالکیت یا حقوق انتفاعی اموال غیرمنقول باشد یا تعهد به انجام کاری در حوزه اموال غیر منقول باشد، باید به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد که درحال حاضر در دفاتر اسناد رسمی است به ثبت برسد.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی با اشاره به علت تأخیر در راهاندازی رسمی سامانه تصریح کرد: یک سال بعد از راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ به دلیل وقوع جنگ ۱۲ روزه به تعویق افتاد و روز شنبه هفته گذشته این سامانه رونمایی شد. هرچند از اول آذرماه ۱۴۰۴ سامانه موضوع ماده ۱۰ به صورت آزمایشی در اختیار همه اشخاص حقیقی و حقوقی قرار گرفته بود. از بازه زمانی ابتدای آذر ماه ۱۴۰۴ تا پیش از راهاندازی رسمی سامانه تاکنون ۴۰۰ ادعا در استان ثبت شده بود، اما شروع رسمی آن از تاریخ اول خرداد ۱۴۰۵ اعلام شد.
وی با تشریح گروههای مشمول ثبت ادعا گفت: در سامانه ثبت ادعا، به موجب قانون، از دوم خرداد ماه امسال اشخاص حقیقی و حقوقی که نسبت به اموال غیرمنقول ادعای مالکیت دارند، میتوانند ادعای خود را ظرف دو سال در این سامانه به ثبت برسانند و از زمان ثبت در سامانه دوسال فرصت دارند نسبت به دریافت سند رسمی یا ثبت رسمی اسناد در سامانهها اقدام کنند. مردم از روز ۲ خرداد ماه امسال تا یکم خرداد ۱۴۰۷ فرصت ثبت دارند و پس از ثبت نیز دوسال فرصت دارند اقدامات قانونی خود دنبال کنند.
مولویپور در پاسخ به اینکه چه اشخاصی باید نسبت به ثبت اقدام کنند؟، تصریح کرد: در درجه اول همه اشخاص دارندگان اسناد اصلاحات ارضی سابق باید الزاما ادعای خود را نسبت به زمین یا قطعهای که در مالکیتشان است ثبت کنند. دوم، افرادی پیش از راهاندازی سامانه حکم قطعی از مراجع ذی صلاح به نفعشان صادر شده اما منجر به صدور تنظیم سند رسمی نشده است. سومین گروه، افرادی که اقدامات مربوط به ثبت اموال خود را انجام دادهاند، اما هنوز سند مالکیت مورد ادعای خود را دریافت نکردهاند. چهارمین گروه که الزاما باید ادعای خود را ثبت کنند، دستگاههای اجرایی هستند. دستگاههای اجرایی که اموال و مالکیتهایی دارند که منتج به صدور سند رسمی نشده است. پنجمین گروه ملزم، اشخاصی هستند که اسنادی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کردهاند که موضوع آن انتقال مالکیت نبوده است. به عنوان مثال وکالتنامه یا اجارههای بیش از دو سال تنظیم کردهاند. آخرین دسته، اشخاصی هستند که املاکی فاقد سند مالکیت را خریداری کردهاند و ملکی را به نام خود انتقال دادهاند، اما این ملک هنوز منجر به صدور سند مالکیت نشده است. این اشخاص هم علیرغم اینکه در پروندههای ثبتی سوابق دال بر انتقال مالکیت به نامشان وجود دارد اما به دلیل اینکه هنوز سند مالکیت و سوابق ملکی دریافت نکردهاند، باید ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا ثبت کنند.
وی در خصوص مدارک مورد نیاز برای ثبت ادعا گفت: تمامی این اشخاص باید یک سری مدارک و مستندات را به عنوان ادله در سامانه بارگذاری کنند که این مدارک به تناسب نوع مالکیت میتواند متفاوت باشد؛ ممکن است فردی مبایعهنامه یا صلحنامه داشته باشد، یا ملکی ارثی به او رسیده باشد. در هر حال، باید دلایل اثبات مالکیت خود را در سامانه ثبت کند.
مولویپور در خصوص فرآیند ثبت ادعا بیان کرد: ورود به سامانه از طریق درگاه سامانه کاتب انجام میشود. متقاضی میتواند در این سامانه وارد بخش ثبت ادعا شود. چنانچه شخصی پیش از این وارد سامانه نشده و اقدامی انجام نداده است در ابتدا باید از طریق سامانه درخواست نقشه کند؛ نقشهای که دارای مختصات مورد تأیید است. این کار توسط ۵ گروه از نقشهبرداران انجام میشود که سامانه ارجاع را انجام میدهند. همچنین درصورتی که شخصی بخواهد کار خود را مستقیما به نقشه بردار واجد صلاحیت که نام او در بانک اطلاعات سامانه باشد ارجاع دهد نیز این امکان وجود دارد. در حال حاضر فقط یک گروه از این ۵ گروه فعال هستند، اما به تناوب چهار گروه دیگر نیز اضافه خواهند شد که شامل کارگزاریهای دفاتر خدمات کارگزاری سازمان ثبت اسناد و املاک، کارشناسان رسمی رشته نقشهبرداری در کانون و مرکز و سایر نقشهبرداران دارای مجوز است.
وی افزود: پس از انتخاب نقشه بردار و برداشت نقشه، متقاضی باید وارد سامانه کاتب شده و علاوه بر تایید اطلاعات نقشه وارد شده، سایر مستندات را بارگذاری و جداول مربوطه را تکمیل کند. پس از آن سامانه یک کد رهگیری و گواهی الکترونیکی صادر میکند که تاریخ انقضای مهلت اقدام و گواهی الکترونیک برای ضمانت اجرای عدم اقدام قانونی در آن مندرج خواهد شد. نکته مهم این است که در این گواهی الکترونیک تصریح میشود که ثبت این ادعا، بهخودیخود موجد حق مالکیتی برای ثبتکننده نخواهد بود و فردی ادعا را ثبت کرده الزاماً باید ظرف این دو سال اقدامات قانونی لازم را برای دریافت سند رسمی انجام دهد.
هشدار نسبت به ثبت ادعای خلاف واقع
مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی با اشاره به ضمانت اجرای قانونی این فرآیند هشدار داد: بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰ این قانون، کسانی که بدون داشتن مستندات، ادعای خلاف واقع ثبت کنند، مشمول مجازات جزای نقدی تا ۲۰ درصد ارزش ملک خواهند شد و این اقدام برایشان جرم محسوب میشود. همچنین در کنار آن مجازات مرتبط با جرمی که انجام شود به آن اضافه خواهد شد. به عنوان مثال مجازات استفاده از سند مجعول نیز به این جریمه افزوده خواهد شد.
مولویپور در ادامه، چهار مسیر پیش روی متقاضیان برای دریافت سند رسمی را تشریح کرد: پس از ثبت ادعا، متقاضی باید ظرف دو سال اقدام قانونی کند. در این خصوص چهار فرض وجود دارد. نخست، ممکن است ملک مورد ادعا دارای سند رسمی باشد اما به موجب شرایط عادی انتقال شده باشد و فروشنده امکان انتقال ملک را داشته باشد که خریدار به سند مالکیت رسمی میرسد. دومین حالت این است که، فروشنده در دسترس نباشد یا ملک اساساً فاقد سند رسمی باشد که در این خصوص دو راه وجود دارد که در حال حاضر جاری است و ادارات ثبت اسناد و املاک در این خصوص اقدام میکنند. اولین مورد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای دارای سند رسمی است که متقاضی میتواند از این طریق اقدام کند و راه دوم از طریق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن میتوان اقدام کرد. سوم، املاکی که فاقد سابقه ثبت رسمی هستند میتوانند به سامانه ثبت مراجعه و طبق مقررات جهت دریافت سند مالکیت اقدام کنند. چهارم، مواردی که بین خریدار و فروشنده اختلاف وجود دارد که حتماً باید از طریق مراجع قضایی حل شود و در نهایت گواهی الکترونیکی در مستندات دادخواست بارگذاری گردد.
وی در ارائه آماری از روند ثبت ادعاها گفت: از تاریخ اول آذرماه ۱۴۰۴ که شروع آزمایشی سامانه بود تا امروز، تعداد کل درخواستها در استان ۵۷۶ مورد بوده که قریب به ۲۰۰ مورد آن فقط در هفته گذشته ثبت شده است. تعداد نقشهبرداران فعال استان نیز در این سامانه بیش از ۱۷۰ نفر است و تاکنون چهار مورد از درخواستها منجر به صدور گواهی الکترونیکی شده است.
مولویپور با اشاره به برآوردهای صورتگرفته در خصوص تعداد ثبت ادعا در این سامانه گفت: همه کسانی که ادعای مالکیت دارند میتوانند این اقدام را انجام دهند. آماری که هفته پیش در قوه قضاییه اعلام شد، حاکی از وجود حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون ملک فاقد سند رسمی در کشور است؛ این مقدار تخمینی است. با توجه به اینکه معمولاً ۱۰ درصد آمار کشوری به خراسان رضوی اختصاص دارد، چیزی حدود ۲ تا ۲.۵ میلیون تقاضا در استان پیشبینی میشود. البته این سؤال وجود دارد که آیا همه مالکان مراجعه خواهند کرد؟ ما در سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ در بحث حدنگاری اراضی کشاورزی تجربه مشابهی داشتیم که مالکان نیامدند. ممکن است ذهنیتها یا القائاتی در این زمینه وجود داشته باشد. حدود ۲۵ تا ۲۶ درصد از اراضی استان فاقد حدنگاری است و از ۷۴ تا ۷۵ درصد دارای حدنگاری نیز بسیاری دارای سند عادی هستند که همانها هم باید ثبت ادعا کنند و پیشبینی میشود بیش از ۲ میلیون نفر در استان مشمول این فرآیند باشند.
وی با هشدار نسبت به عواقب تأخیر در ثبت ادعا تصریح کرد: از سال ۱۴۰۳ که این قانون به تصویب رسید، اطلاعرسانی گستردهای را آغاز کردهایم و خود ما نیز به دفعات اطلاعرسانی کردهایم. در حوزه نگرانیها و دغدغهها باید هزینهها و تبعات انجام دادن و ندادن این اقدام مورد سنجش قرار گیرد. اینکه سند مالکیت دریافت شود خیال فرد را نسبت به این موضوع راحت میکند فرد دیگر دغدغهای نسبت به ادعاهای احتمالی نخواهد داشت. اما نکته بسیار مهم این است که اگر شخصی تعلل کند و شخص دیگری — عامدانه یا سهواً — ادعایی را روی ملک وی ثبت کند، به عنوان مثال نقشهبرداری که نقشه را تهیه میکند مختصات را جابهجا بزند و در سامانه روی ملک بیفتد، این ادعا روی ملک شما ثبت میشود و تا زمانی که مراحل ادعای آن شخص به نتیجه نرسد، شما نسبت به ملک خود هیچ ادعایی نمیتوانید ثبت کنید. بنابراین تعلل در این زمینه میتواند سنگین باشد.
مولویپور افزود: از مردادماه سال گذشته دسترسی به سامانه برای مشاوران املاک داده شده و آنها میتوانند وارد سامانه شوند و معاملات را به عنوان سند رسمی ثبت کنند. قرار نیست مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی حذف شوند؛ بلکه مشاوران املاک میتوانند به پل ارتباطی تبدیل شوند.
وی در پایان با اشاره به هزینههای ثبت گفت: در آن مرحله دوساله و در اجرای مقررات ثبت، هزینه حقالثبت ملک دریافت میشود که این هزینه آنقدر ناچیز است که اصلاً قابل مقایسه با آرامش فکری و روانی ناشی از دریافت سند مالکیت نیست. اینکه فرد سند مالکیت را دریافت خیال راحتی نسبت به این موضوع داشته باشد، بسیار بهتر از آن است که هر روز دغدغه و نگرانی داشته باشد.
در پایان این نشست، طی اقدامی شاخص، اسناد مالکیت پلاک ۳۳ اصلی بخش ۱۰ مشهد که به نام ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) صادر شده بود، توسط مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی به مدیرکل ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در استان تقدیم شد.
انتهای پیام
