مهدی سلطان محمدی، در گفتوگو با ایسنا با تحلیل وضعیت رکودی فعلی در بازار مسکن ریشه اصلی جهشهای قیمتی و رفتار غیرخطی بازار مسکن را در نرخ بهره واقعی منفی معرفی و اظهار کرد: وقتی تورم به مرز ۷۰ تا ۸۰ درصد میرسد اما نرخ بهره بانکی فاصله معناداری با آن دارد، سرمایهها برای حفظ ارزش دارایی به سمت مسکن به عنوان یک سپر تورمی سوق پیدا میکنند.
وی با اشاره به شرایط نامطلوب حاکم بر بازار مسکن، گفت: در حال حاضر بازار با کاهش قابلتوجه عرضه از یک سو و ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی از سوی دیگر مواجه است که نتیجه این شکاف، وضعیت رکودی فعلی است.
این کارشناس حوزه مسکن با تبیین دلایل افزایش قیمتها، تصریح کرد: هزینههای تمام شده ساخت در طول یک سال گذشته و پس از تحولات اقتصادی اخیر به شدت افزایش یافته است. این رشد هزینهها در کنار تورم عمومی، قیمت زمین و بهای نهایی مسکن را بالا برده است. در همین حال، جذابیت سرمایهگذاری ملکی برای سوداگران نیز به دلیل تلاش برای حفظ ارزش پول در برابر تورم، مضاعف شده است.
محمدی در پاسخ به اینکه جهشهای قیمتی مسکن چقدر ناشی از کمبود واقعی عرضه و چقدر ناشی از انتظارات تورمی است، گفت: تفکیک دقیق این دو عامل ممکن نیست، چراکه در بازار ایران، تقاضای مصرفی و سرمایهای در هم تنیدهاند. در هر تقاضای مصرفی، یک بعد سرمایهگذاری نهفته است و هر تقاضای سرمایهای نیز کارکرد مصرفی دارد؛ با این حال، در مقاطع تورمی، جذابیت مسکن به عنوان یک دارایی امن که نگهداری آن دردسر کمتری نسبت به سایر بازارها دارد، افزایش مییابد.
نرخ بهره واقعی، مقصر اصلی رشد قیمتها
این کارشناس حوزه مسکن با تحلیل مکانیسمهای پولی بازار مسکن گفت: برای درک چرایی رشد شدید قیمتها، باید به مفهوم نرخ بهره واقعی توجه کرد. وقتی با تورمی در محدوده ۷۰ تا ۸۰ درصد روبرو هستیم و نرخ سود بانکی یا صندوقها حداکثر ۳۰ تا ۴۰ درصد است، به معنای آن است که نرخ بهره واقعی در اقتصاد کشور حدود منفی ۳۰ تا ۴۰ درصد است. مفهوم اقتصادیِ نرخ بهره واقعیِ منفی ۳۰ الی ۴۰ درصد است که هر فردی که نقدینگی خود را در بانک یا صندوقها نگه دارد، سالانه بخش بزرگی از ارزش پول خود را از دست میدهد. در چنین شرایطی، بازار مسکن به شدت مستعد رشد است.
محمدی تأکید کرد: در تمام دنیا، وقتی نرخ بهره پایین میآید، بازار مسکن با رونق و افزایش قیمت مواجه میشود؛ حال آنکه در اقتصاد کشور، شرایط نرخ بهره واقعی منفی به طور طبیعی و بدون در نظر گرفتن سایر عوامل، مسکن را به سمت بالا هُل میدهد. تا زمانی که این شکاف میان تورم و نرخ بهره پابرجا باشد، مسکن همچنان جذابترین گزینه برای حفظ ارزش پول باقی خواهد ماند.
چرا برنامههای تولید مسکن به تعادل بازار منجر نشد؟
محمدی در پاسخ به اینکه چرا علیرغم اجرای طرحهایی نظیر مسکن مهر و نهضت ملی، همچنان تعادل به بازار بازنگشته است، گفت: قیمت مسکن را نباید صرفا در محدوده سیاستگذاریهای این حوزه جستجو کرد؛ چراکه این بازار به شدت تحت تأثیر شرایط کلان اقتصادی است. نقش دولت در بازار مسکن عمدتا سیاستگذاری است و به عنوان عرضهکننده، سهم بسیار اندکی دارد. بررسیهای تاریخی نشان میدهد که در دهههای گذشته، میزان عرضه مستقیم مسکن توسط دولت به طور متوسط زیر ۱۰ درصد بوده و بیش از ۹۰ درصد سرمایهگذاری ساختوساز توسط بخش خصوصی و خانوارها انجام شده است.
این کارشناس بازار حوزه مسکن با اشاره به دلایل بیمیلی بخش خصوصی برای ورود به پروژههای ساختمانی، تصریح کرد: در شرایط فعلی، سازندگان و سرمایهگذاران شرایط را پرریسک میبینند. برخلاف بازارهای موازی مانند طلا، دلار یا خودرو که سرمایه فرد به سرعت نقد میشود، در مسکن سرمایه برای بازهای طولانی از دو الی ۱۰ سال بسته به مقیاس پروژه قفل میشود. با توجه به تورم بالا و نوسانات شدید قیمت نهادههای ساختمانی، سرمایهگذار باید بتواند چشمانداز هزینهها و قیمت فروش را برای چند سال آینده پیشبینی کند که در شرایط فعلی اقتصاد، چنین پیشبینیناپذیری، خود به مفهوم افزایش ریسک است.
محمدی تأکید کرد: وقتی نااطمینانی نسبت به آینده افزایش مییابد، سازندهای که پیش از این با حاشیه سود ۲۰ درصد حاضر به ورود به بازار بود، اکنون به دلیل ریسکهای پیشرو، از ورود به بازار پرهیز میکند و انتظار سود بسیار بالاتری دارد که از توان قدرت خرید تقاضای مصرفی خارج است. در واقع، این فضای مبهم و پرریسکِ پیشرویِ پروژههای ساختمانی است که باعث شده بخش خصوصی، علیرغم رشد قیمتها، همچنان در ورود به چرخه تولید و عرضه مسکن تردید جدی داشته باشد.
سیاستهای دستوری، مسکن را از تعادل دور میکند / راهکار اصلی، بهبود متغیرهای کلان اقتصادی است
وی با تأکید بر اینکه مسکن راهحل کوتاهمدت ندارد، تصریح کرد: اگر کسی تصور میکند که میتوان ظرف یک الی دو سال با سیاستهای مقطعی، گره کور مسکن را باز کرد، در خطا است. مسکن یک مسئله درازمدت است و راهکار آن نیز باید در همان افق زمانی دیده شود.
این کارشناس حوزه مسکن با نقد رویکرد دولت در ورود مستقیم به عرضه مسکن، گفت: تجربیات پیشین و پروژههای فعلی نشان میدهد دولت به عنوان کارفرما و سرمایهگذار در این بازار، موفق نبوده است. پروژههایی که با برآوردهای اولیه چندصدمیلیونی کلید خوردند، اکنون به ارقامی چند میلیاردی رسیدهاند که برای متقاضیان قابل پرداخت نیست و دولت توان تأمین مالی آن را در شرایط دشوار فعلی ندارد. بنابراین، دولت باید سودای سرمایهگذاری مستقیم در بازار مسکن را کنار بگذارد.
محمدی با اشاره به سیاستهای تهدیدی مانند کنترل دستوری اجارهبها، افزود: گاهی این تصور ایجاد میشود که ورود دولت برای حمایت از مستأجران، مسکنی بر دردهای بازار است؛ اما شواهد عینی چند سال اخیر ثابت کرده که این سیاستها دقیقا نتیجه عکس دادهاند. وقتی دولت به صورت دستوری قیمتها را مهار میکند، عرضه واحدهای استیجاری کاهش مییابد؛ چراکه سرمایهگذار با دیدن فضای مبهم و پرریسک، انگیزه خود را برای ورود به بازار از دست میدهد. این مداخلات نه تنها وضعیت را بهبود نداده، بلکه خود به عاملی برای افزایش نااطمینانی و تعمیق رکود تبدیل شده است.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: اگر هدف هدایت نقدینگی به سمت تولید و ایجاد ثبات در بازار مسکن است، دولت باید نقش خود را به سیاستگذاری کلان تغییر دهد. سیاستگذاری به معنای کنترل تورم و کاهش ریسکهای سیستماتیک اقتصادی است. تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی بهبود نیابند و آرامش به کلیت اقتصاد بازنگردد، نمیتوان انتظار داشت که بازار مسکن با اقدامات جزیرهای و مداخلهجویانه، به تعادل و رونق پایدار برسد.
وی بیان کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن، تصویری از تلاقی یک اقتصاد بیمار با یک بخشِ تولیدی تحتفشار است. تجربه ثابت کرده که تکیه بر سیاستهای دستوری برای کنترل قیمتها، بدون اصلاح زیرساختهای کلان اقتصادی مانند مهار تورم و نرخ بهره، تنها پاک کردن صورتمسئله است و نتیجهای جز تعمیق رکود ندارد. در کنار این بیثباتیهای کلان، قواعد دستوپاگیر قانونی و کمبود حمایتهای مالی نیز عملا چرخه تولید را قفل کرده و انگیزه فعالیت را از سازندگان سلب کرده است.
محمدی اظهار کرد: خروج از این کلاف سردرگم تنها با یک نگاه واقعبینانه ممکن است. دولت باید همزمان با مهار تورم که حکم پیشنیاز هرگونه بهبود اقتصادی را دارد، مسیر تولید را از طریق تسهیل فرآیندهای مالی و اصلاح مقررات پیشفروش هموار کند. مسکن بیش از آنکه به دستورالعملهای مقطعی نیاز داشته باشد، نیازمند ثبات اقتصادی و حمایت عملیاتی از فعالان واقعی این عرصه است؛ در غیر این صورت، این بازار همچنان در میانه رکود و گرانی سرسامآور دستوپا خواهد زد.
انتهای پیام
