مجید انتظاری - خبرنگار ایسنا - ضمن طرح این موضوع طی یادداشتی آورده است: " با وجود تأکید بر رعایت سقف ۲۵ درصدی، سامانه ثبت و تمدید قراردادهای اجاره هیچ محدودیت فنی برای ثبت قراردادهایی با افزایش بیش از این میزان اعمال نمیکند. این موضوع نشان میدهد که قانونگذار، مسئولیت رعایت مفاد مصوبه را بر عهده طرفین قرارداد قرار داده و رسیدگی به تخلفات احتمالی نیز در صلاحیت مراجع قضایی و منوط به طرح شکایت ذینفع است؛ موضوعی که از یک سو جایگاه حقوقی قراردادها را حفظ میکند و از سوی دیگر، اجرای عملی مصوبه را با چالشهایی همراه ساخته است.
از سوی دیگر، اتحادیه مشاوران املاک بهمنظور همراهی با سیاستهای حمایتی دولت، به تمامی اعضای خود توصیه کرده از تنظیم قراردادهایی که مغایر با سقف مصوب باشد، خودداری کنند.
با این حال، مطابق اصول حقوقی و اصل نسبی بودن قراردادها، مسئولیت رعایت سقف افزایش اجارهبها بر عهده موجر و مستأجر است و مشاوران املاک، بهعنوان تنظیمکنندگان قرارداد، مسئولیتی نسبت به توافقات و تعهدات طرفین ندارند. از همین رو، نقش دفاتر املاک در اجرای این سیاست، نقش همکاری و هدایت طرفین در چارچوب مقررات است و نه ایفای نقش مرجع نظارتی یا ضامن اجرای قانون.
یکی دیگر از چالشهای مهم، وجود استثنائات قانونی برای تخلیه ملک است. مواردی مانند نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک یا سایر موارد مقرر در قانون، دامنه حمایت از مستأجر را محدود کرده و در عمل میتواند امکان استفاده از استثنائات قانونی را فراهم کند؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را از عوامل کاهش اثربخشی مصوبه میدانند.
از منظر حقوق مدنی نیز موضوع محل بحث است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قوانین آمره نباشند نافذ و معتبر هستند. از همین رو، این پرسش مطرح میشود که آیا سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها از قواعد آمره محسوب میشود یا خیر. پاسخ به این سؤال، آثار حقوقی مهمی به دنبال دارد؛ زیرا اگر دادگاه این مقرره را آمره بداند، توافق برخلاف آن فاقد اعتبار خواهد بود، اما اگر آن را صرفاً یک مقرره حمایتی تلقی کند، ممکن است با استناد به اصل حاکمیت اراده، توافق طرفین را معتبر بشناسد.
همین مسئله نشان میدهد که اجرای یکسان این مصوبه تا حد زیادی به تفسیر محاکم بستگی دارد و در نبود تصریح قانونی یا وحدت رویه، احتمال صدور آرای متفاوت در پروندههای مشابه وجود دارد. در مجموع، اگرچه سیاست تمدید اجباری قراردادهای اجاره با هدف ایجاد ثبات در بازار و حمایت از مستأجران اتخاذ شده است، اما موفقیت آن منوط به رفع ابهامات حقوقی، پیشبینی ضمانت اجراهای مؤثر و ایجاد هماهنگی میان مقررات حمایتی و اصول بنیادین حقوق قراردادها خواهد بود.
در این میان، مشاوران املاک نیز در چارچوب وظایف قانونی خود، با اطلاعرسانی و توصیه به رعایت مقررات، نقش مؤثری در اجرای صحیح مصوبه ایفا میکنند، اما مسئولیت نهایی اجرای قانون و آثار حقوقی قراردادها همچنان بر عهده طرفین قرارداد و مراجع صالح قضایی است".
انتهای پیام
