بلندمرتبه‌سازی رویکردی در توسعه شهری است که با ساخت ساختمان‌های چندطبقه، به دنبال استفاده بهینه از زمین، پاسخ‌گویی به تقاضای مسکن و جلوگیری از گسترش افقی شهرهاست؛ رویکردی که در شهرهایی با محدودیت زمین، بیش از پیش مورد توجه قرار می‌گیرد. با این حال، اگر بلندمرتبه‌سازی بدون توجه به ظرفیت زیرساخت‌ها، ترافیک، ایمنی ساختمان‌ها و ملاحظات زیست‌محیطی انجام شود، می‌تواند به افزایش فشار بر خدمات شهری، کاهش کیفیت زندگی و تشدید مشکلات شهرنشینی منجر شود.
چندی پیش استاندار گلستان از تصویب طرح بلندمرتبه‌سازی برای اجرا در شهر گرگان خبر داد؛ موضوعی که بار دیگر بحث درباره آینده توسعه شهری مرکز استان را مطرح کرد، این پرسش پیش روی شهر قرار دارد که آیا توسعه عمودی می‌تواند میان نیازهای جمعیتی و حفظ کیفیت زندگی شهروندان تعادل برقرار کند؟ در شرایطی که محدودیت‌های طبیعی و قانونی، گسترش افقی گرگان را با دشواری روبه‌رو کرده است، بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان یکی از راهکارهای پیش‌روی مدیریت شهری مطرح شده؛ راهکاری که موافقان و منتقدان آن، هرکدام از زاویه‌ای متفاوت به پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی آن نگاه می‌کنند.
بلندمرتبه‌سازی در محدوده قانونی شهر اجرا می‌شود
معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار گلستان، با تشریح روند قانونی تهیه طرح بلندمرتبه‌سازی گرگان، محدودیت توسعه افقی شهر را از عوامل مؤثر در توجه به این الگوی ساخت‌وساز دانست و اظهار کرد: این طرح بر اساس ضوابط شورای عالی شهرسازی و معماری و با هدف استفاده بهینه از ظرفیت اراضی داخل محدوده شهری تهیه شده است.
سیدمهدی مهیایی با اشاره به ضوابط ابلاغی بلندمرتبه‌سازی افزود: با توجه به شرایط استان‌های شمالی و محدودیت‌های توسعه افقی، استفاده از الگوهای مناسب توسعه شهری اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
به گفته وی، این طرح پس از انجام مطالعات تخصصی در کمیته‌های فنی، کمیسیون ماده ۵ و مراجع استانی و ملی مورد بررسی قرار گرفته است.
معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار گلستان همچنین درباره نگرانی‌های مطرح‌شده پیرامون احتمال ساخت‌وساز در عرصه‌های جنگلی و محدوده ناهارخوران تأکید کرد: طرح بلندمرتبه‌سازی در محدوده قانونی شهر گرگان اجرا می‌شود و ارتباطی با عرصه‌های جنگلی ندارد.
وی همچنین با اشاره به برخی ابهامات مطرح‌شده در فضای مجازی، بر ضرورت توجه به محدوده قانونی اجرای طرح تأکید کرد.
با این توضیحات، مسئولان استانی بر ضرورت رعایت چارچوب‌های قانونی و محدودیت‌های توسعه شهری تأکید دارند؛ اما در کنار تعیین محدوده اجرای طرح، مسئله تأمین منابع مالی ساخت‌وساز و توجیه اقتصادی پروژه‌ها نیز از موضوعات مهم پیش‌روی این سیاست است.
بلندمرتبه‌سازی می‌تواند سهم زمین را در قیمت مسکن کاهش دهد
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان محدودیت زمین در گرگان را یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن دانست و گفت: گرگان شهری مهاجرپذیر بوده و برخلاف برخی مناطق استان که با کاهش جمعیت مواجه‌اند، همچنان با تقاضای مسکن روبه‌رواست؛ بنابراین، محدودبودن زمین در محدوده شهری فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد می‌کند.
مهران فدوی با اشاره به افزایش هزینه‌های نیروی انسانی و مصالح ساختمانی اظهار کرد: در شرایطی که قیمت زمین در گرگان بالاست، افزایش تراکم و ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه می‌تواند سهم هزینه زمین را در قیمت تمام‌شده هر مترمربع کاهش دهد.
به گفته وی، استفاده بهینه از زمین و توسعه ساخت‌وساز عمودی می‌تواند به پاسخ‌گویی به نیاز جمعیتی شهر کمک کند.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان همچنین با تأکید بر ضرورت حمایت از سازندگان و انبوه‌سازان گفت: در شرایط دشوار اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت، حمایت از فعالان این حوزه برای تداوم پروژه‌های ساختمانی ضروری است.
به گزارش ایسنا، با این حال، کاهش سهم زمین در هزینه ساخت لزوماً به معنای ارزان‌شدن مسکن برای مصرف‌کننده نیست؛ زیرا هزینه‌های اجرای ساختمان‌های بلند، تأمین تجهیزات، الزامات ایمنی و شرایط بازار نیز در قیمت نهایی واحدها نقش دارند.
بلندمرتبه‌سازی باید متناسب با ظرفیت شهر باشد
شهردار گرگان با اشاره به روند تهیه طرح توسعه شهری اظهار کرد: مشاور طرح در سال ۱۴۰۰ انتخاب شد و مطالعات مربوط به ظرفیت‌ها و محدودیت‌های شهر در چند مرحله مورد بررسی قرار گرفت.
به گفته مجید طاهری، پیشنهادهای ارائه‌شده پس از رفت‌وبرگشت‌های کارشناسی در مراجع استانی، در سال ۱۴۰۳ به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسید و برای بررسی به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال شد.
وی با اشاره به محدودیت زمین و اهمیت حفظ اراضی حاصلخیز کشاورزی، هدایت نیاز مسکن به داخل محدوده شهر را یکی از محورهای مهم برنامه‌ریزی شهری دانست.
طاهری همچنین درباره نگرانی‌ها از ساخت برج‌های ۲۰، ۲۵ و ۳۰ طبقه در محدوده جاده ناهارخوران گفت: در این طرح چنین ساخت‌وسازهایی در این محدوده پیش‌بینی نشده است.
شهردار گرگان با تأکید بر ضرورت ارائه الگوهای مناسب ساخت‌وساز افزود: کوچک‌شدن قطعات زمین و تفکیک اراضی به قطعات ریزدانه می‌تواند توسعه شهر را با مشکلات بیشتری روبه‌رو کند. ازاین‌رو، باید با تدوین ضوابط تشویقی مناسب، زمینه تجمیع قطعات و ساخت‌وساز اصولی فراهم شود تا فشار برای گسترش بی‌ضابطه شهر کاهش یابد.
وی همچنین بر اهمیت اطلاع‌رسانی درباره طرح‌های شهری تأکید کرد و گفت: موضوعات شهری باید در فضایی کارشناسی و با امکان طرح دیدگاه‌های موافق و مخالف بررسی شوند.
اظهارات مدیریت شهری نشان می‌دهد که علاوه بر تعیین محدوده و ارتفاع مجاز، چگونگی اجرای طرح و ارائه مشوق‌های مناسب به مالکان نیز در موفقیت آن نقش دارد؛ موضوعی که ضرورت بررسی آثار بلندمرتبه‌سازی بر زندگی روزمره شهروندان را دوچندان می‌کند.
توسعه عمودی بدون زیرساخت مناسب، مشکل‌ساز می‌شود
کارشناس حوزه صنعت ساختمان با اشاره به محدودیت زمین و افزایش نیاز به مسکن در گرگان اظهار کرد: بلندمرتبه‌سازی می‌تواند یکی از راهکارهای مدیریت توسعه شهری باشد، اما اجرای آن باید بر اساس مطالعات کارشناسی، ظرفیت زیرساخت‌ها و ملاحظات زیست‌محیطی انجام شود.
مجید سعیدی با بیان اینکه توسعه افقی بدون برنامه‌ریزی مناسب می‌تواند به از دست رفتن اراضی کشاورزی و آسیب به عرصه‌های طبیعی منجر شود، افزود: استفاده از ظرفیت‌های درون‌شهری و ساخت‌وساز اصولی در ارتفاع می‌تواند به مدیریت بهتر زمین کمک کند؛ با این حال، این شیوه تنها راه‌حل تأمین مسکن نیست.
وی استفاده بهینه از زمین و افزایش ظرفیت ساخت‌وساز را از مزایای بلندمرتبه‌سازی دانست، اما تأکید کرد: افزایش تعداد طبقات لزوماً به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود.
به گفته سعیدی، قیمت زمین، هزینه ساخت و قدرت خرید خانوارها نیز باید در سیاست‌گذاری‌های این حوزه مورد توجه قرار گیرد.
این کارشناس حوزه صنعت ساختمان نیز هشدار داد: افزایش تراکم جمعیت بدون تقویت شبکه معابر، حمل‌ونقل عمومی، پارکینگ و تأسیسات شهری می‌تواند مشکلاتی مانند ترافیک و فشار بر خدمات شهری ایجاد کند.
وی انجام مطالعات ژئوتکنیک، بررسی شرایط خاک، مدیریت روان‌آب‌ها و ارزیابی خطر سیلاب را در کنار تأمین امکانات امدادرسانی و اطفای حریق ضروری دانست.
سعیدی نوسازی بافت‌های فرسوده، تجمیع قطعات ریزدانه و ساخت مسکن متناسب با توان اقتصادی مردم را از جمله راهکارهایی دانست که باید در کنار بلندمرتبه‌سازی مورد توجه قرار گیرند.
به گزارش ایسنا، آنچه از دیدگاه مسئولان، سازندگان و کارشناسان برمی‌آید این است که بلندمرتبه‌سازی در گرگان بیش از آنکه صرفاً موضوع افزایش ارتفاع ساختمان‌ها باشد، به چگونگی مدیریت زمین، تأمین مسکن و حفاظت از منابع طبیعی ارتباط دارد.
در نهایت موفقیت این طرح به شفافیت ضوابط، مکان‌یابی اصولی، رعایت ظرفیت زیرساخت‌ها و توجه به توان اقتصادی شهروندان وابسته است؛ مسیری که باید میان ضرورت ساخت مسکن، حفظ هویت شهری و صیانت از طبیعت گرگان تعادل برقرار کند.
انتهای پیام
