به گزارش ایسنا، شورای عالی معماری و شهرسازی اخیرا به برخی تصمیم‌های کمیسیون ماده ۵ و نحوه اجرای مصوبات شهرسازی از سوی شهرداری تهران ایراداتی وارد کرده و روز گذشته نیز با دو دستور کار شهرداری برای افزایش تراکم در محله ۱۳ آبان منطقه ۲۰ و شهرک غرب مخالفت کرد.
محدودیت ظرفیت جمعیتی تهران، تأمین سرانه‌های خدماتی و چگونگی نوسازی بافت‌های شهری، بار دیگر در کانون تصمیم‌گیری‌های شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار گرفته است. در چهاردهمین جلسه این شورا در سال ۱۴۰۵ دو پیشنهاد شهرداری تهران برای تغییر ضوابط ساخت‌وساز در کوی ۱۳ آبان و شهرک غرب بررسی شد؛ پیشنهادهایی که با وجود تفاوت در ویژگی‌های این دو محدوده، یک نقطه شامل افزایش ظرفیت ساخت‌وساز و آثار احتمالی آن بر جمعیت‌پذیری شهر مشترک هستند.
غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در تشریح مصوبات این جلسه اعلام کرد که با افزایش تراکم در کوی ۱۳ آبان به پنج طبقه مخالفت شده و امکان ساخت چهار طبقه، با هدف ایجاد انگیزه برای نوسازی و حفظ بافت جمعیتی و اجتماعی محله، مورد موافقت قرار گرفته است.
در شهرک غرب نیز پیشنهاد افزایش تراکم در بخش‌هایی از محدوده به بیش از چهار طبقه مورد موافقت شورا قرار نگرفت. بر اساس توضیحات کاظمیان، ضابطه چهار طبقه با تراکم ۱۶۰ درصد تصویب شده و قرار است اصلاح ضوابط در بخش خدمات عمومی، امکان استفاده از اراضی دولتی و عمومی برای تأمین نیازهای خدماتی این محدوده را فراهم کند؛ بدون آنکه جمعیت‌پذیری و تعداد واحدهای مسکونی افزایش یابد.
نوسازی بافت‌های شهری بدون افزایش بار جمعیتی
یکی از محورهای مهم مصوبه مربوط به کوی ۱۳ آبان، تلاش برای ایجاد تعادل میان نوسازی بافت شهری و جلوگیری از تغییرات جمعیتی و اجتماعی محله است. به گفته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، پیشنهاد شهرداری تهران در کمیسیون ماده ۵ مطرح شده بود، اما به دلیل تشخیص مغایرت اساسی، برای بررسی نهایی به شورای عالی ارجاع شد.
در نهایت، شورا با افزایش ارتفاع ساختمان‌ها به پنج طبقه مخالفت کرد، اما با ساخت چهار طبقه موافقت شد تا ضمن ایجاد انگیزه برای نوسازی، بافت جمعیتی و اجتماعی محله حفظ و خدمات مورد نیاز ساکنان تأمین شود.
این تصمیم از آن جهت اهمیت دارد که نوسازی در محله‌های شهری صرفا به معنای افزایش تعداد طبقات یا واحدهای ساختمانی نیست. هرگونه تغییر در ضوابط ساخت‌وساز، می‌تواند بر تراکم جمعیت، نیاز به مدرسه و مراکز درمانی، ظرفیت معابر، فضای سبز و سایر خدمات محله‌ای اثر بگذارد. از این رو، تعیین سقف تراکم و ارتفاع در چنین محدوده‌هایی باید با ملاحظات جمعیتی و خدماتی همراه باشد.
افزایش خدمات عمومی به جای افزایش واحدهای مسکونی
در شهرک غرب، موضوع اصلی علاوه بر ضوابط ساخت‌وساز، چگونگی تأمین خدمات عمومی مورد نیاز منطقه بود. کاظمیان با اشاره به سیاست جلوگیری از افزایش جمعیت‌پذیری تهران گفت که شورای عالی شهرسازی و معماری با افزایش تراکم در بخش‌هایی از این محدوده به بیش از چهار طبقه مخالفت کرده است.
بر اساس مصوبه اعلام‌شده، ساخت‌وساز چهار طبقه با ضابطه تراکم ۱۶۰ درصد مجاز خواهد بود، اما ضوابط مربوط به خدمات عمومی در هفت حوزه، از جمله تأسیسات آب، آموزش، درمان و فضای سبز، اصلاح می‌شود تا امکان بهره‌گیری از اراضی دولتی و عمومی برای تأمین این خدمات فراهم شود.
به گفته دبیر شورا، این اصلاحات نباید به افزایش جمعیت‌پذیری یا تعداد واحدهای مسکونی شهرک غرب منجر شود. به این ترتیب، رویکرد اعلام‌شده در این مصوبه، تفکیک میان توسعه خدمات عمومی و افزایش ظرفیت سکونت است؛ به این معنا که کمبودهای خدماتی باید از طریق اصلاح ضوابط و استفاده از ظرفیت زمین‌های عمومی جبران شود، نه با افزایش تعداد واحدهای مسکونی و بارگذاری جمعیتی بیشتر.
تهران و مسئله ظرفیت جمعیتی
مخالفت با افزایش تراکم در این دو محدوده را می‌توان در چارچوب چالش گسترده‌تر مدیریت شهری تهران بررسی کرد. تمرکز جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در پایتخت، در کنار محدودیت‌های زیرساختی و دشواری تأمین خدمات متناسب با رشد شهر، همواره یکی از موضوعات اصلی برنامه‌ریزی شهری بوده است.
افزایش تراکم ساختمانی، به‌ویژه در محدوده‌های برخوردار از زیرساخت و دسترسی مناسب، ممکن است از منظر اقتصادی و تأمین مسکن جذاب به نظر برسد؛ اما افزایش تعداد واحدهای مسکونی بدون بررسی ظرفیت شبکه حمل‌ونقل، آب و فاضلاب، مراکز آموزشی و درمانی و فضای سبز، می‌تواند فشار بیشتری بر خدمات موجود وارد کند.
از سوی دیگر، محدودکردن تراکم نیز به‌تنهایی پاسخ‌گوی نیازهای نوسازی و تأمین مسکن نیست. در بافت‌هایی که ساختمان‌ها فرسوده‌اند یا نوسازی آنها به دلیل هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های اقتصادی با دشواری مواجه است، ضوابط شهرسازی باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که امکان نوسازی فراهم بماند، بی‌آنکه به افزایش نامتناسب جمعیت یا کاهش سرانه خدمات منجر شود.
مصوبه مربوط به کوی ۱۳ آبان، با پذیرش ساخت چهار طبقه و رد افزایش به پنج طبقه، نمونه‌ای از تلاش برای ایجاد این توازن است. در شهرک غرب نیز شورا بر حفظ سقف چهار طبقه و تأمین خدمات عمومی از مسیر دیگری تأکید کرده است.
اعطای تراکم یک یا دو طبقه اضافه در بازسازی پس از جنگ
شهریور ۱۴۰۵ نیز دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری اعلام کرد برخی اقدامات شهرداری تهران در بازسازی پس از جنگ، از جمله اعطای یک یا دو طبقه اضافه به طیف وسیعی از پلاک‌ها، با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ انطباق ندارد. این موضوع در کمیسیون ماده ۵ بررسی شد و شورا از شهرداری خواست مستندات مربوط به پروانه‌های صادرشده و نحوه اجرای مصوبات را ارائه کند.
کاظمیان پیش‌تر هم تأکید کرده بود که تسهیلات افزایش تراکم در بازسازی، صرفاً برای ساختمان‌هایی است که به‌طور کامل آسیب دیده‌اند یا به دلیل مشکلات سازه‌ای امکان بازسازی آنها وجود ندارد و نمی‌توان آن را به همه پلاک‌ها و معابر تعمیم داد. او همچنین از پیگیری موضوع با دستگاه‌های نظارتی، از جمله سازمان بازرسی، خبر داده بود. این سابقه نشان می‌دهد یکی از نگرانی‌های شورا، تبدیل مشوق‌های محدود و موردی به افزایش گسترده ظرفیت ساخت‌وساز در تهران است.
اصلاح شش پرونده بلندمرتبه‌سازی با ورود سازمان بازرسی
در آبان ۱۴۰۴، کاظمیان از شناسایی شش پرونده ساخت‌وساز در مناطق یک و ۲۱ تهران خبر داد که مصوبات آنها در کمیسیون ماده ۵ طی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به بررسی مجدد نیاز داشت. به گفته او، با ورود شورای عالی شهرسازی و سازمان بازرسی کل کشور، ایرادهای فنی و قانونی این پرونده‌ها بررسی و در نهایت حکم به اصلاح هر شش پرونده داده شد؛ در برخی موارد تراکم کاهش یافت و در برخی دیگر سهم زمین برای تأمین خدمات عمومی افزایش پیدا کرد.
کاظمیان در همان اظهارات تأکید کرد که بررسی موردی و پلاک به پلاک درخواست‌های بلندمرتبه‌سازی باید جای خود را به تهیه طرح جامع و یکپارچه برای تعیین پهنه‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی بدهد. او همچنین گفت کمیسیون ماده ۵ مسئول کسب درآمد نیست، بلکه باید در چارچوب ضوابط شهرسازی عمل کند.
پرونده پل رومی افزایش از ۱۱ به ۱۵ طبقه
در تیرماه ۱۴۰۵ شورای عالی شهرسازی با درخواست افزایش ارتفاع یک ساختمان در محدوده پل رومی از ۱۱ به ۱۵ طبقه مخالفت کرد. در دلایل اعلام‌شده، به نامتناسب‌بودن ارزش حقوق توسعه انتقال‌یافته از یک ملک میراثی در منطقه ۱۲، نبود توجیه شهرسازی کافی برای افزایش تراکم، مشخص‌نبودن آثار ترافیکی و تعیین‌نشدن خدمات مورد نیاز جمعیت افزوده‌شده اشاره شده بود. در همین پرونده، شورا به روند تبدیل عرصه باغی به برج‌باغ و تخریب بخش عمده‌ای از درختان نیز ایراد گرفت.
این پرونده نمونه روشن‌تری از نوع ایرادهایی است که شورا به برخی پیشنهادهای افزایش تراکم وارد می‌کند، افزایش سودآوری پروژه، به‌تنهایی توجیه شهرسازی محسوب نمی‌شود و باید آثار آن بر محیط‌زیست، ترافیک و خدمات عمومی نیز مشخص باشد.
انتهای پیام
